今住んでいる家を売却して、新しい家を購入して住み替える時にすんなり家が売れれば問題ないのですが、なかなか売れない場合もあります。
もちろん今の家が売れないと新しい家の購入もできなくなるので、住み替えはいつまでたってもできない状態になってしまいます・・・
特にマンションから一戸建てに住み替える場合は、家が売れる期間が長引けば長引くほど「管理費・修繕積立金」等の無駄な出費がかさみますので誰もが早く売却したいと思うのではないでしょうか。
住み替えを行う時は「売却のタイミング」と「購入のタイミング」で家が売れないときのリスクが異なりますので、それぞれに解説していきたいと思います。
目次
住み替え方法別のリスクについて
住み替えを行う際は、
- 売り買い同時進行・・・今の家の売却と新しい家の購入を同時に行う
- 売り先行・・・今の家を売却してから新しい家を購入する
- 買い先行・・・新しい家を先に購入してから今の家を売却する
の3パターンのいずれかで行います。
マンションから一戸建てに住み替える場合も、一戸建てからマンションに住み替える場合も、また一戸建てから一戸建てに住み替える場合も、方法は上記の3パターンになります。
ただし、確実に今住んでいる家が売れると言う保証はどこにもありませんので、住み替えの際は注意が必要になります。
①売り買い同時進行のリスク
今住んでいる家の売却活動を行いながら、新しい家の購入も同時に行う住み替え方法になります。
この場合は、今住んでいる家が売れなければ「資金ショート」してしまいますので家を買い替えて住み替えることは難しくなると言うリスクがあります。
あくまでも今住んでいる家が売却できる事が条件になる住み替え方法になりますので、新しい家が先に見つかった場合は「停止条件付契約」か「買い替え特約」を利用して先に売買契約をしておきましょう。
これらの特約を付けておくことで、万が一今住んでいる家が売れなかったとしても「違約金無しで白紙解約できる」ようになりますので安心です。
また、住宅ローンがある場合で、売却代金だけでは完済できない場合は「住み替えローン」を利用することで住宅ローン完済の不足分の資金も借りれるので安心です。
売り買い同時進行の住み替えを行う際は、しっかりと資金計画を立てて、万が一家が売れなかった時のことも考えておくようにしましょう。
②売り先行のリスク
今住んでいる家を先に売却してから新しい家を購入して住み替えると言う方法になります。
売り先行の場合は、今住んでいる家が売れる時期が遅れれば遅れるほど新しい家の購入時期がズレるだけで、金銭的な負担等は特にありません。
ただし、狙っている物件が人気物件であったり、新規の分譲マンションである場合は「売り切れてしまう」と言うリスクがあります。
つまり、希望通りの家の購入ができない可能性が高いと言うことです。
他にも、子供の進学等に合わせた住み替えを検討している場合は、その期限内に住み替えできない場合もあります。
ですから狙っている物件がある場合や、何かしらの期限がある場合の住み替えを行う場合で家が売れないときは値下げ等も検討してなるべく早く売れるように努力しましょう。
③買い先行のリスク
新しい家を先に購入してからゆっくりと今住んでいる家を売却する方法になります。
住宅ローンを利用して買い先行で住み替えを行う場合は、先に購入する家の住宅ローンと今住んでいる家の住宅ローンの「二重ローン」状態が続くことになるリスクが高くなってしまいます。
新しい家を購入してから、すぐに古い家が売れればいいのですが、なかなか売れない場合があります。
こうなってしまうと、毎月の返済額だけでもとんでもないことになる上に、売れない家がマンションだと「管理費・修繕積立金」の支払いもありますのでトータルの支出が増えてしまいます。
二重ローンが組める時点で、経済的には問題ないと思いますが、それでも二重ローンは無駄な支出になりますのでおすすめではありません。
家が売れないときは不動産業者の買取も検討する
家を買い替えて住み替えを検討する時は、今住んでいる家が売れない事も視野に入れて動く必要があります。
期間を決めて家が売れない場合は「業者買取」も検討するようにしましょう。
ただし、業者買取だと若干値段は下がってしまいますが、確実に売却できるのでいつ売れるのかと言う不安がありません。
具体的な価格は物件によって異なりますので一概には言えませんが、「市場相場の70～80%」ぐらいになるでしょう。
それでも、売れない家をいつまでも手元に置いておくよりも、業者に買取してもらった方が早く住み替える事ができますし、精神的にも楽になるでしょう。
金銭面だけを見れば損をしてしまう事になりますが、結果的には目的である住み替えが成立しますので業者買取も悪いものではないでしょう。
たまたま運よく家が売れれば問題はありませんが、なかなか売れない場合は覚悟を決めることも必要になります。
ですから、家の売却を依頼する不動産業者に「買取保証」付きで仲介してもらうと良いでしょう。
買取保証とは、業者との話し合いで設定した期間内に家が売れなければ、その家を業者が買い取ると言う制度になります。ただし、買取保証をつけるにはそれなりの条件が課されますし、業者買取になりますのでどうしても価格は相場よりも安くなってしまいます。
まとめ
家を買い替えて住み替えをする時は、タイミングがズレればリスクになることもあります。
たまたま運よくすぐに売却できる場合もありますが、家はそう簡単に売れるものではありません。
ですから、はじめに家が売れなかった時のことも念頭に置いて住み替え計画を練るようにしましょう。
最もスムーズに住み替えを行いたい場合は、業者買取がおすすめになります。
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