家の売却活動をはじめてから購入希望者が現れると売買契約を締結し、手付金の授受が行われます。
そして、お互いの準備が整いましたら残代金を精算し引き渡しを完了させることになります。
これを「決済」と言います。
この決済を行った時点で、その家を売主から買主へ引き渡されることになります。
決済が行われる場所は、基本的に「買主が住宅ローンを借りる予定の銀行」になります。
予め予約をとっておいた日時に「売主・買主・不動産業者（仲介業者）・司法書士」がその銀行に集合して、応接室で決済が行われます。
銀行の応接室なんて滅多に入ることが無いし、司法書士や銀行員、不動産業者がその一室に集結しているのでとても緊張すると思います。
しかし、決済当日は不動産業者と司法書士が決済方法を指南してくれますのでご安心ください。
今回は、不動産売却の最終段階ともいえる決済について解説していきたいと思います。
目次
決済当日の大まかな流れ
まずは決済当日の大まかな流れについて解説したいと思います。
決済当日は「売主・買主・不動産業者（仲介業者）・司法書士」が、指定の銀行に集まって残代金の清算や登記手続きを行うことになります。
実際に行う作業は、
- 司法書士による登記手続き
- 残代金の決済（住宅ローン実行）
- 公租公課の分担金の精算
- 必要書類等の引き渡し（鍵等）
- 不動産業者に仲介手数料の支払い
- 司法書士へ登記費用の支払い
- 家の引き渡し
になります。
この内の①～⑥番までは銀行で行います。
⑦番の家の引き渡しは、銀行で必要書類を渡して引き渡し完了とするのか、実際に現地へ行って確認してもらってから引き渡しとするのかは状況によって異なります。
それでは詳細を見ていきましょう。
①司法書士による登記手続き
決済当日売主買主と司法書士が揃いましたら、一番初めに行う作業は司法書士による登記書類の確認と登記手続きになります。
登記と一口に言っても、
- 所有権移転登記・・・売却物件の所有権を売主から買主へ移すための登記
- 抵当権抹消登記・・・売主が銀行から住宅ローンを借りている場合に必要な登記
- 抵当権設定登記・・・買主が住宅ローンを借りる場合に必要な登記
の3つの登記を行う必要があります。
売主と買主双方が住宅ローンを利用していない場合は、所有権移転登記だけになります。
この登記申請を法務局で司法書士行って貰う為に、銀行で必要な手続きを行います。
この登記手続きに「売主が用意する必要書類」は、
- 家の権利証（登録済証・登記識別情報通知書）
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類（運転免許証）
- 住民票
- その他指示のあった書類
になります。
家の権利証がないと手続きに時間がかかってしまいますので、事前に用意しておきましょう。
また、印鑑証明書や住民票の必要枚数はその時々で異なりますので不動産業者に事前に確認するようにしましょう。
それから権利証を司法書士へ預ける際は、大切なものになりますので、念の為「預かり証」を貰うようにしてください。
②残代金の決済（住宅ローン実行）
登記手続きが完了しましたら、住宅ローンの実行になります。
住宅ローンが実行されると、買主の口座に融資額が振込まれます。
そして、その融資額を用いて残代金の清算を行います。
契約時に手付金を受取っていますので、決済当日は残代金の清算になります。
また内金等の中間金を受取っている場合も、それらを差し引いた残代金の清算になります。
この時に目の前に数千万円のお金が出てくるのではなく、「出金伝票」と「振込伝票」で決済を行います。
そして、売主の口座への着金が確認でき次第、売主から買主へ領収証を発行して渡すようにしましょう。
お金の動きは口座間のやりとりだけになりますので、数千万円の取引をしているとは正直思えません。
住宅ローンを利用していない場合も同じような流れで決済を行います。
住宅ローンの残債分の決済
売主が住宅ローンを借りている場合は、売主の口座へ売却代金が振り込まれましたらローンの残債分を返済します。
基本的に決済金は、住宅ローン返済用の口座へ振り込まれるようにしているため、自動的に引き落としになるので特に何もする必要はありません。
住宅ローンを完済する事によって、先ほどの抵当権抹消登記を行うことができますので、売主から買主へ所有権移転登記もできるようになります。
抵当権抹消登記を行うには、銀行で住宅ローンを借りた際に設定した「抵当権設定契約書」の解除証明書が必要になります。
と言っても全て司法書士が手続きを行ってくれますので何も心配はいらないでしょう。
司法書士の指示通りに必要書類を用意するだけで、抵当権抹消登記は完了しますので、後日郵送で送られてくる「登記完了証」をもって登記手続きの完了となります。
③公租公課の分担金の精算
公租公課（固定資産税・都市計画税）の分担金の精算とは、いわゆる固定資産税の日割り精算のことを言います。
引き渡し日を境に、引き渡し日までの分を売主が負担して、引き渡し日以降の分を買主が負担します。
売却物件がマンションの場合は、公租公課の分担金以外にも「管理費・修繕積立金」の日割り精算が行われます。
売主は先に1年分の公租公課を支払い済みになりますので、引き渡し日以降の分を買主から貰うかたちになります。
④必要書類等の引き渡し（鍵等）
必要書類の引き渡しは、「鍵・付帯設備等の取扱説明書」等になります。
売却物件がマンションの場合は「管理規約等の書類」も必要になります。
⑤不動産業者に仲介手数料の支払い
家の売却活動を行ってもらった不動産業者に「仲介手数料の支払い」を行います。
支払い方法は決済時に一括で支払うか、売買契約締結時に半金を支払っている場合は残代金を決済時に支払うかたちとなります。
ちなみに仲介手数料の計算方法は、
になります。
詳しくは以下の記事でまとめていますので参考にしてみてください。
⑥司法書士へ登記費用の支払い
最後に司法書士へ「抵当権抹消登記費用」と「司法書士への報酬」を支払います。
決済当日に現金で渡すか、指定の口座へ振り込むかのどちらかの方法で支払います。
⑦家の引き渡し（家の確認）
基本的に鍵を渡した時点で引き渡し完了となりますが、場合によっては銀行で決済が完了しましたら、売主と買主、それから不動産業者立ち合いで現地確認する場合があります。
これは、補修箇所があった場合に確認のために行われます。
まとめ
以上が決済当日の流れになります。
決済と引き渡しは基本的に同じ日に完了させてしまいます。
場合によっては、決済だけ先に済ませて引き渡しは後日と言う場合も稀にありますが、基本的には1日で完了させてしまいます。
時間にすると1～2時間ぐらいで完了します。
また、銀行の営業時間内で、着金確認が取れる時間に行う必要がありますので基本的には午前中に行うようになっています。
それから、司法書士や銀行に予約をとったりする決済の準備は全て不動産業者が行ってくれますので、売主と買主はその指示通りに動くだけになりますので何も心配はいらないでしょう。
ただし、指示のあった書類関係は必ず全て用意するようにしてください。
書類不備があると当日決済を行えないと言う場合もありますので、決済前日には必要書類の最終確認を行っておいた方がいいでしょう。
また、段取りの悪い不動産業者にあたってしまうと、決済当日にトラブルが起こり決済できない場合も良くありますので、不動産業者選びには十分ご注意ください。
引き渡し完了までしっかりサポートしてくれるのが優良な不動産業者になります。
決済の土壇場で失敗しないためにも、HOME4Uの一括査定で売却専門の不動産業者に売却依頼することをおすすめします。
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