家を買い替える際に便利な「停止条件付契約」と「買い替え特約」について

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家を買い替えて住み替える時に便利な契約方法に、

「停止条件付契約」

と言う契約方法と、

「買い替え特約」

と言う特約があります。

これは、家を買い替えて住み替える時に使われる特別な方法になります。

はじめて聞く人は難しく感じると思いますが、仕組みは至ってシンプルで購入側からすると非常にありがたい契約方法になります。

今回は家の買い替え時の契約方法の「停止条件付契約」と「買い替え特約」について解説していきたいと思います。

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停止条件付契約とは

停止条件付契約とは、一定の事実が生じた場合に契約の効力が生じる契約のことになります。

したがってその売買契約に停止条項が盛り込まれている場合は、その条件が成就しない限り売買契約の効力は発生しないと言うことです。

例えば、「今の家が売れたら(引き渡しが完了)新しい家を買います」と言う条件を付けた契約をすれば、今の家が売れて引き渡しが完了するまで新しい家を買うと言う契約成就を停止している状態となります。

つまり、契約はしているけど効力が無い状態と言うことになります。

そして今の家が売れて(条件が成就して)はじめて契約の効力が発生すると言うことなのです。

ですから、新しい家の契約をしたとしても古い家が売れなければ契約は無効と言うことになります。

買い替え特約とは

買い替え特約も上記の停止条件付契約によく似ています。

買い替え特約の詳細は、

「今の家を売却して新しい家を買う契約をしたけど今の家の売却が成立しなければ白紙解約」

という内容になります。

家を買い替える人のほとんどが、今の家の売却代金を頭金にして新しい家の購入代金の予算に組み込みます。

つまり、売却が成立しなければ新しい家を買う事ができないと言うことになります。

このような場合は、契約書に特約として買い替え特約を追加することで万が一に備える事が可能となるのです。

家を買い替える人の中には、売り出しと同時に買いの物件を探しはじめる人が居ます。

このような場合で自分の家が売れる前に、先に買いたい物件が見つかった場合は売れてしまう前に先に契約して押さえておきたいと誰もが思うと思います。

そのような時に買い替え特約付きで契約をしておけば、物件を抑える事が可能で、万が一家が売れなくても違約金等なしで白紙解約できるので安心なのです。

買い替え特約を利用して先に新しい家を契約する場合の流れ

買い替え特約を利用する場合の流れは、

  1. 新しい家を見つける
  2. 買い替え特約を付けれるか売主に確認する
  3. 売買契約の締結
  4. 手付金の支払い
  5. 古い家が売れた時点で契約成就
  6. 残代金の支払いと引き渡し

になります。

まずは、新しく購入する家を見つける必要があります。

そして、めぼしい家が見つかりましたら不動産業者を通じて「買い替え特約付き」で契約可能か確認するようにしてください。

この時に買主の契約解除の条件や手付金の額等を細かく決めておきましょう。

また、損害賠償等の内容についてもお互いの合意を得る必要がありますので、納得いくまで話し合いをしましょう。

そして、お互いに納得の上で買い替え特約付きの売買契約を締結するようにしてください。

この時に契約と同時に手付金の支払いを行います。

そして、売りに出している家の売却が完了した時点で買い替え特約付きの売買契約が成就しますので、残代金を支払って引き渡しを受けるようにしましょう。

買い替え特約を付ける場合は、期限を設ける場合がほとんどで、その期限内に家が売れなければ原則白紙解約となります。ただし、売主との話し合いで期限を延長することも可能となります。もちろん白紙解約となった場合は、お支払い済みの手付金は全額返還されますのでご安心ください。

売主にとって買い替え特約はデメリットだらけなので嫌う売主も・・・

買い替え特約は家を買い替える側からするととてもありがたい特約になりますが、売主からするとデメリットしかないので嫌がられてしまいます・・・

なぜなら、いつ解約されるか分からない上に売買契約を締結しているので販売活動を中止しないといけないからです。

つまり、売主からするとデメリットしかないと言うことになります。

売買契約はしているものの、古家が売れなければ契約成就しないので何の拘束力も無いのです・・・

ですから、買い替え特約付きの売買契約を締結する際は、必ず売主の許可が必要になってくるのです。

売主が不動産業者の場合でしたら話は早いのですが、売主が個人の場合はなかなか買い替え特約をOKしてくれない場合もあります。

売りに出して3年も5年も残っている様な人気のない物件でしたら、すぐにでも買い替え特約付きで契約をする事は可能ですが、人気エリアの人気物件になればなるほど売れる確率は高いので売主としてはリスクを負うようなことは極力しないのです。

また、売りに出している古い家がすぐに売れるような人気のエリアや人気のタワーマンションの場合でしたら、契約が成就しやすいので買い替え特約付きで売買契約をしやすいと言えます。

いずれにしても、買い替え特約を付けてくれるかどうかは売主次第と言うことです。

まとめ

停止条件付契約は条件が成就して初めて契約の効力が発生しますので、定められた期日内に条件が成就しない場合は契約無効と言うことになります。

また、買い替え特約は古い家が売れてはじめて契約の効力が発生しますので、いつまでたっても家が売れないで期限が過ぎてしまうと白紙解約となります。

このような契約方法を利用することで、安心して家を買い替える行動に移す事が可能となります。

もし買い替え特約を付けずに契約してしまい、古い家が売れなくて解約するとなれば違約金が発生しますので十分ご注意ください。

家を買い替える際は必ず不動産業者に事情を説明して、買い替え特約を利用するようにしましょう。

それから、家の買い替えを検討しているのであれば、まずは今の家がどれぐらいの価格で売却できるのかを事前に確認しておきましょう。

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2017.02.05

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