住まなくなった家は賃貸するべきか売却するべきかどっち?

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自分で購入した家、もしくは親や親戚から譲り受けた家で、住まなくなった場合は賃貸で貸して家賃収入を得るべきなのか、売却してしまった方がいいのか迷ってしまいますよね?

「貸すか」

「売るか」

の究極の2拓になると思いますが、単純に考えると売却した場合はまとまったお金が入ってきますが、家賃収入の場合は賃借人が居る間は永遠と毎月家賃が入ってくるので、賃貸の方が圧倒的にお得なような気もしますよね!

しかし実際はどうなのでしょうか???

マンションでも一戸建ての家でも人に家を貸すと言うことは、あなたは賃貸物件の大家(オーナー)になると言うことになります。

賃貸物件の大家になると言うことは、それ相応のリスクも承知しておかないと安易な考えで他任に家を貸すと大変な事になってしまう場合もありますので、しっかりとメリットとデメリットを理解した上で家は賃貸するようにしましょう。

今回は住まなくなった家を他人に貸す前に知っておいた方が良い「賃貸の3つの制度」と家を貸す場合のメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。

転勤等で自宅を手放さないといけなくなってしまった人も参考になると思います。

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目次

家を貸す前に知っておいた方が良い3つの制度について

もしあなたが今まさに済まなくなった家を他人に貸して家賃収入を得ることを検討しているのであれば、以下の3つの制度は最低限把握しておいた方が良いでしょう!

賃貸物件のオーナーになるには、

  1. サブリース(一括借り上げ)
  2. リロケーションサービス
  3. 定期借家契約

の3つの方法で家を貸す事ができる事を知っておきましょう。

初めて聞く言葉と言う人も多いと思いますが、賃貸物件のオーナーになるにはそれぞれのメリットやデメリットを理解しておいた方が良いと思います。

①サブリース(一括借り上げ)

サブリースとはいわゆる一括借り上げのことで、マンションやアパート等の管理をしている大手の業者が行っているサービスで、「入居者が居ても居なくても毎月安定して家賃を貰える家賃保証付きのサービス」になります。

基本的にマンション1棟を所有しているオーナー等が利用している不動産投資方法の1つなのですが、最近は分譲マンション1室や一戸建てでもサブリースを利用できるケースが増えてきています。

サブリースのメリット

サブリースの最大のメリットは、入居者が居なくても、入居者が家賃滞納を起こしても、毎月必ず家賃収入を得ることができると言う点です。

しかも、管理も何もしなくても全て管理会社が行ってくれるので完全放置状態で家賃収入を得ることが可能となります。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは、管理会社に任せっきりと言うことと入居者が居なくても家賃を貰えるので、一般的な家賃収入よりも安くなることです。

それから、管理会社に支払う「管理費は10~20%」と通常よりも高めになっていることと、入居者の選定ができないと言う問題もあります。

その他にも、借り上げ価格の見直しが1~3年に1回行われ、借り上げの価格を値下げされる事も良くあります。

サブリースは入居者が居なくても毎月必ず家賃収入を得ることができるのでお得なように思われると思いますが、その物件が人気エリアの物件で比較的築年数が新しい場合だと入居者はすぐに見つかりますので、何も考えずに借り上げしてしまうと大損をしてしまう可能性もありますので注意が必要になります。田舎のマンション1棟を所有している場合で空室が多い場合はサブリースを利用するとお得かもしれませんね!

②リロケーションサービス

リロケーションサービスとは、転勤族と言われる人たちにとってはありがたいサービスで、特に海外赴任等で一定期間だけで自宅に住めないと言う場合に便利なサービスとなっております。

元々は長期的な海外赴任や地方転勤で空家(留守)になる家の管理を依頼するサービスだったのですが、平成12年に借地借家法が改正されたことにより定期借家権が認められるようになったのです。

つまり、海外赴任等の転勤で留守にしている間だけ自宅を賃貸に出すと言うことが可能と言うことです。

リロケーションサービスのメリット

リロケーションサービスのメリットとしましては、通常の賃貸とは違い貸主の都合に合わせて家を貸し出す事が可能と言う点です。

一般的な賃貸だと、借主の都合に合わす必要があるため、なかなか出て行ってもらうことができません。

しかし、リロケーションサービスで賃貸に出す事で、海外赴任や転勤等の理由で一定期間留守にする間だけ貸す事ができるのです。

また、留守の間だけ賃貸することで家賃収入を得ることができるので、住宅ローンなどがある際はその収入を返済に充てる事が可能となります。

しかも、管理会社がしっかりと管理してくれますので安心して他人に貸し出す事が可能となります。

リロケーションサービスのデメリット

リロケーションサービスのデメリットは、通常の賃貸とは違い家賃が安いと言う点です。

家を借りる側からすると借りる以上はそれなりに長期的な計画を立てたいと思いますが、あくまでも転勤等の間だけの短期的な賃貸になりますので、家賃設定が高いとなかなか入居者が見つかりませんので割安感を出す必要があります。

つまり、付加価値を付けないと無いと誰も借りないと言うことですね!

しかし、設備関係を整えたりして付加価値を高めることで、家賃が安いと言うデメリットを家賃を高くできるメリットに変更する事も可能です。

また、リロケーションサービスはあくまでも管理会社に依頼する必要がありますので、入居者が現れない場合は管理費だけがかさんでしまう場合もあるのです。

ちなみにリロケーションサービスの管理費は、業者によって異なりますが「賃貸料の5~10%」が一般的な価格となっております。

リロケーションサービスは、短期的に賃貸できるサービスなので海外赴任や地方転勤等が多い人には便利なサービスと言えます。ただし、入居者が見つからない場合は管理費だけがかさんでしまうことになりますので、家賃設定が重要になったり、借りたいと思わせる付加価値を与える事が難しくなってきます。しかし、借主が見つかれば留守中の間は家賃収入を得ることができますので、住宅ローン等がある場合は返済に充てる事ができます。

③定期借家契約

定期借家契約とは、賃貸する期間をあらかじめ決めておいて、その期間の満了と共に借主に退去してもらうことが可能な賃貸契約方法になります。

例えば、海外赴任や地方転勤が3年だった場合は、3年間の定期借家契約を締結し、借主は必ず3年後に退去しなければならないと言うことです。

一般的な賃貸の場合は、貸主よりも借主の方が権利的に立場が上で、大家さんの一存では退去を強制する事ができないようになっています。

契約期間が満了しても借主が出ていくと言わない限り契約が自動更新となり、貸主側からの退去命令は正当事由がない限り難しいのが一般的な賃貸になります。

ですから、2~3年程度の短期的な賃貸で考えているのでしたら、定期借家契約で賃貸に出すようにしましょう。

定期借家契約のメリット

定期借家契約のメリットとしましては、予め決めておいた期間きっちりで入居者に退去してもらうことが可能なので、海外赴任から帰ってきたときにはすぐに自宅に住めると言う点になります。

定期借家契約のデメリット

期間が決められているため入居者が見つかりにくいと言うデメリットがあります。

また、

家賃を相場より低めに設定しないと入居者が見つからない

場合が多くなっています。

定期借家契約で家を賃貸に出す場合は、家賃をどうしても低く設定しないとなかなか入居者が見つかりません。しかし、予め決めておいた期間だけ賃貸する事が可能なので転勤が多い人の場合は利用価値が高いのではないでしょうか。

以上のように賃貸と一口に言っても一般的な賃貸以外にも上記のような3つの制度があります。

海外赴任や地方転勤が理由で自宅を賃貸に出す場合は上記のような方法がおすすめになります。

しかし、今後一切その家に住まないと言う場合は、上記の方法ではなく一般的な賃貸で長期的に貸した方が管理料等も必要なくなるので、家賃収入も大きくなるのではないでしょうか。

住まなくなった家を一般的な賃貸で貸し出しする場合のメリットとデメリットについて

新しく家を購入した等の理由で、今住んでいる家を賃貸に出す場合のメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。

住まなくなった家を賃貸で貸す場合のメリット

自宅を賃貸で貸す場合のメリットは、

  • 家賃収入を得ることができる
  • 礼金の収入を得ることができる
  • 分譲マンションや一戸建ては高い家賃で貸せる可能性が高い
  • 住宅ローンがある場合は固定資産税や金利等を経費で落とせるので節税対策になる

になります。

当然なのですが、賃貸で家を貸し出すと家賃収入を得ることが可能となります。

また、場合によっては礼金等を貰うことも可能になります。

それに、人気の分譲タワーマンションや庭付き一戸建て等だと、比較的高い家賃設定でも入居者が見つかりやすいと言うメリットもあります。

また、住宅ローンが残っている場合で実家に帰郷する事となった場合は家賃収入で住宅ローンの返済を行いながら、金利や固定資産税等は経費となりますので節税対策になります。

住まなくなった家を賃貸で貸す場合のメリット

自宅を賃貸で貸し出す場合のデメリットは、

  • 入居者が居ない場合や空室になった際は家賃収入がなくなる
  • 入居者からのクレーム対応が面倒
  • 設備関係の故障等は大家が修理しないといけない
  • 退去の度に内装のリフォームが必要
  • 賃貸に出す事で部屋の傷みが早い
  • 喫煙者が入居するとタバコのにおいが染みつく
  • 家賃は年数が経過するにつれて下げていく必要がある(経年劣化の為)
  • 一度賃貸に出す事で収益物件扱いとなり売却時の査定が厳しくなる
  • 権利上借主の方が有利になるので退去してもらう時に苦労する
  • 分譲マンションの場合は大規模修繕時に多額の出費が必要になる
  • 分譲マンションの場合は「管理費・修繕積立金」は大家が支払う
  • 分譲マンションの場合両隣上下階からのクレームがある場合がある
  • 自殺や他殺等の事件が起きればその家の価値が下がり入居者も購入者も現れない
  • 住宅ローンが残っている場合は金融機関の承諾を得ないまま賃貸すると「住宅ローンの一括返済」を請求される場合がある。
  • 住宅ローンが残っている場合は金融機関によっては金利の高いアパートローン等への借り換えを請求される場合もある
  • 確定申告をする必要がある

これだけたくさんあります・・・

想像しただけでもゾッとしますね・・・

これだけ自分の家を賃貸に出すと言うことはリスクを負うことになるのです。

たしかに住まない家を賃貸に出す事で家賃収入を得ることができると言うメリットもありますが、上記のようなデメリットも常につきまとう事になりますので、安易な考えで賃貸に出す事はおすすめできません。

つまり、賃貸に出す場合はそれなりの覚悟が必要と言うことなのです。

そう考えると、賃貸に出して神経をすり減らすよりも、いっそのこと売却してしまった方が楽なのです。

住まなくなった家を売却する場合のメリットとデメリット

それでは住まなくなった家を売却に出す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう!

住まなくなった家を売却する場合のメリット

  • 賃貸管理をする必要がない
  • まとまったお金が入るので次の家を購入する際の予算に組み込める
  • 築年数が浅ければ浅いほど高額で売却できる
  • 住宅ローンを利用して新しい家を買う時は審査に通りやすい

住まなくなった家を売却する場合のデメリット

  • 持家と言う資産を失うことになる
  • 相続する時の相続税が高くなる(不動産よりも現金の方が価値が高い為)
売却する場合は賃貸のように管理をする必要がないのでハッキリ言って楽です。家の買い替えを検討している場合でしたら、次の家の購入資金に充てることもできますし、住宅ローンの審査が通りやすくなると言うメリットもあります(住宅ローンを利用していた場合で、完済している為)。しかし、一つ資産を失うことにもなりますし、もし売却代金を現金として貯蓄しておくのでしたら相続時の相続税が高いと言うことは覚悟しておかなければなりません。

今の家に住まなくなった場合は、売却するか賃貸するかで迷われる方も多いと思いますが、上記の用のどちらも一長一短です。

以上のことを踏まえてどちらかを選択するようにしましょう。

管理能力が高い場合や、知り合いに管理会社が居て任せられると言うような場合は賃貸で主駅物件として回すのもおもしろいと思いますが、それなりのデメリットがあることもしっかりと理解しておいた方が良いでしょう。

また、管理が面倒くさい場合やクレーム対応が苦手と言う人は売却してしまった方後々楽になりますので売ってしまう方が良いと思います。

数年後に戻ってくる場合は賃貸に出すのもあり!

2~3年間の海外転勤や地方転勤が決まった場合で、その後返ってくることが確実な場合は売却せずに「リロケーションサービス」等で賃貸に出すのもありだと思います。

リロケーションサービスだと、

  • 入居者からのクレーム対応が面倒
  • 設備関係の故障等は大家が修理しないといけない
  • 退去の度に内装のリフォームが必要
  • 分譲マンションの場合両隣上下階からのクレームがある場合がある

等の通常の賃貸だとデメリットとなる一部が解消されます。
しかし、リロケーションサービスを依頼する業者によっては、入居者が見つからない場合も多く、管理料だけ支払うかたちとなってしまう場合もありますのでご注意ください。

つまり、リロケーションサービスはサブリースとは違い家賃保証がないため、依頼する業者を間違えると大損をしてしまう事もあると言うことです。

リロケーションサービスを利用するなら、まずは東証一部上場の信頼できるリロの留守宅管理で無料査定してみることをおすすめします。

リロの留守宅管理でしたらたった30秒で賃料査定の結果が分かります。

それからリロの留守宅管理は、全国1万社の取引先と3000店舗を持つ国内最大級の不動産ネットワークがあるので入居者がすぐに見つかるので安心です。

しかも、比較的高い家賃で借りてくれる入居者を探してくれるので損をする事は無いでしょう。

また、面倒なトラブルや交渉、修理メンテナンスは全て任せられるので安心して利用する事ができます。

それに、他社の解約通知は6ヶ月前ですが、リロの留守宅管理の場合は3ヶ月前に通知すれば退去してもらう事が可能となっております。

ただし、賃貸に出すと言うことは他人が自宅を利用する事になりますので、当然家が傷む事も覚悟しておかなければなりません。

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家にいつ戻るか分からない場合は絶対に売却した方が良い!

海外赴任や地方転勤、または親の介護のために帰郷するような場合でいつ自宅に戻れるか分からないような場合は、基本的には賃貸に出すよりも売却した方が良いでしょう。

その他にも、相続等で自分のものとなった一戸建てやマンションの不動産に関しましても、住む予定が無いのであれば売却することをおすすめします。

なぜなら、上記でも解説しましたが賃貸管理はメリットもあるのですが圧倒的にデメリットの方が多いので、しっかりと管理できない場合は逆に損をしてしまう場合もあるからです。

ですから、住む予定が無いのであれば早めに売却した方が良いでしょう。

暫く賃貸で貸して、ある程度の家賃収入を得てから売却しようと考える人も居ますが、このような安易な考えでは大損をしてしまう場合もあります・・・

なぜなら、不動産は年数が経過すればするほど経年劣化等で価値は下がるからです。

家賃収入を数年間得た場合でも、家賃収入で得た総額以上に売却価格が下がってしまうケースも良くあるので、売却するなら早めに売却した方がいいでしょう。

また、賃貸に出したからと言って必ず入居者が現れるとも限りませんし、一般的な賃貸の場合だと退去時にトラブルになる場合も非常に多いので精神的にもよろしくはないでしょう。

その他にも、万が一入居者が火事を起こしてしまったり、自殺したりすると大変なことになってしまいます。

それから、ガス漏れや水漏れ等のトラブルも大家が全て修理しないといけないし、ご近所トラブルが無いとも限りません。

不動産投資や大家業で生活をしていくのであればこのようなリスクも仕方が無いのですが、ただ家賃収入だけが目的と言うのであれば早めに売却してしまいましょう。

入居者が絶えない場合でも入れ替わるたびに家賃の見直しや、リフォームも必要になるので意外と出費が多いのも賃貸のデメリットでもあります。

その点すぐに売却してしまえば、その時点で利益は確定しますが、賃貸の場合だと収益も不安定だし逆に出費がかさんで損をする事もあります。

入居者が見つからない、家賃滞納が酷い、ご近所トラブルのクレーム対応で疲れる、売却したいのに退去してくれない、等々賃貸に出すとさまざまな問題が次から次へと出てきます。

このような問題に耐えながら解決していけるのなら賃貸も良いのではないでしょうか。

結局貸すか売るかでどちらの方が金銭的な利益が大きいのかと言うことは、単純に判断することは難しいのですが一つ言えることは今家を売却することで利益が確定しますので、入居者が入るか入らないか、入っても家賃滞納されないか等の心配がなくなります。

数年間ハラハラしながら数年後に利益を確定させるのか、今すぐ家を売って利益を確定させるのかの選択はハッキリ言って究極とも言えます。

しかし、言うまでもなく安心なのは今すぐ家を売ることですね!

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2017.02.05

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