家を売るときの査定価格と販売価格と売却価格の違いについて

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家の売却が決まりましたら不動産業者に依頼して査定をすることになると思いますが、この時の査定価格とはどのようにして算出されているのでしょうか?

また、販売価格や売却価格はどのようにして決めているのでしょうか?

家の価格と一口に言っても、

  1. 査定価格
  2. 販売価格
  3. 売却価格

のように3種類あります。

これから家を売却すると言う人は、この3つの価格の違いについて理解しておいた方がいいでしょう。

今回は家を売るときの価格の違いについて解説していきたいと思います。

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①家を売るときの査定価格について

家を売ることが決まりましたら不動産業者に査定依頼をするのが一般的です。

査定は、今住んでいる家の価値や価格を知るために行うもので、販売価格を決める指標の一つになります。

この査定をどこの不動産業者にしてもらうかによって、査定価格に大きな差が出ますので1社だけではなく複数の不動産業者に査定をしてもらうようにしましょう。

そして、各業者が掲示してきた査定価格を比較して、最も好条件の不動産業者に売却依頼をする方法が最も高い価格で家を売ることができる方法になります。

>>家の査定を複数の不動産業者に一括で査定依頼する場合はこちら

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査定価格はどのようにして決まるのか

査定価格は不動産業者によって大きな差が出ることもあり、100万円以上差が出ることも良くある話です。

では不動産業者はどのようにして査定価格を算出しているのでしょうか?

不動産業者が査定価格を算出するときは、

  1. 土地の面積と路線価
  2. 過去の取引実績
  3. 土地上の建物の有無(面積・築年数)
  4. 土地の立地条件

等を基に査定価格を算出します。

①土地の面積と路線価

土地の面積の大きさと路線価を用いてその土地の価格を算出します。

路線価とは、毎年7月に国税庁が発表しているもので、相続税や贈与税の計算に使われる価格になります。

その土地に接面している道路につけられた価格にその土地の面積を乗じて算出します。

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上記画像は国税庁の「路線価図・評価倍率表」のものになります。

以下から誰でも簡単に路線価を調べることができますので、自分の家の路線価を調べてみてください。

>>路線価図・評価倍率表

「190D」とありますが、「D」は借地権割合を示す記号になりますので査定価格とは関係ありません。

数字の単位は「千円単位」になりますので、この⑩の土地の1㎡あたりの路線価は「19,000円」と言うことになります。

つまり、100㎡の土地だとその土地の評価額は19,000,000円と言うことになります。

19,000円×100㎡=19,000,000万円

この計算方法で算出された土地の評価額は相続税の計算の元になるのですが、実税価格ではありません。

そして、ここで算出された評価額が土地の査定価格ではなく、この算出された数字の1.2~1.25倍が土地の査定価格となります。

つまり、

19,000,000円×1.25=23,750,000円

となり、「23,750,000円」が土地の査定価格になると言うことになります。

相続時に実際に路線価を利用して土地価格を算出する時は、補正率や複数の路線に接面していることによる加算等がありますが、土地価格を調べる際の簡易調査の場合は最も大きい数字の路線価を用いて土地の浄化額を算出します。

②過去の取引実績

家や土地の査定価格を算出するのに「過去の取引実績」も重要な指標の一つになります。

不動産業者の場合はレインズ等の業者独自の情報ネットワークで過去の取引実績を簡単に調べることができます。

私たち一般人が過去の不動産取引実績を確認するには、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索(土地総合情報システム)」で簡単にしらべることができます。

>>不動産取引価格情報検索(土地総合情報システム)

不動産売買の取引が行われた時期や、不動産の種類(土地・土地と建物・宅地・中古マンション・農地・林地)、地域を選択して検索をかけると、簡単に過去の取引実績を確認することができます。

ですから、不同意産業者に査定してもらう際は、念の為自分でも過去の取引実績をチェックしておきましょう。

また、過去の取引実績と共に現在の市場相場も調べておくことをおすすめします。

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③土地上の建物の有無(面積・築年数)

中古戸建の場合は建物も評価の対象となります。

ちなみにと地上に建物がある場合は、査定価格が上がる場合と下がる場合があります。

  • 査定価格が上がる・・・まだ住める家が建っている(築15年以内の家)
  • 査定価格が下がる・・・取り壊しが必要な建物が建っている

上記のように建物がある場合は、査定価格に影響してきます。

中古住宅の場合はまだまだ住める家が照っている場合がほとんどなので、土地の評価額に建物価格が上乗せされて査定価格が算出されます。

しかし、住めるような状態ではない取り壊しが必要な建物が建っている場合は、査定価格が下がってしまいます。

つまり、場合によっては建物を解体して取り壊してから更地状態にして、売土地で売却活動をした方がいい場合もあると言うことです。

建物を解体する費用は売主負担になりますが、その解体費用を上乗せして販売することも可能となります。

>>家の解体費用を調べてみる

④土地の立地条件

不動産の査定価格は土地の立地条件も大きく影響してきます。

例えば、

  • 駅からの距離
  • スーパー等の生活に必要な施設からの距離
  • 小学校や中学校からの距離

になります。

要は生活しやすい場所にあるかと言うことです。

生活しやすい立地であればあるほど査定価格は高騰します。

立地条件の良さはその土地の強みになりますので、強気の価格をつけることが可能となります。

以上のような内容で不動産業者は査定価格を算出します。上記で紹介しました国税庁の路線価図や国土交通省の不動産取引価格情報を駆使すれば自分でもおおよその査定価格を算出することは可能ですが、やはりプロの不動産業者の見るところは違いますので、不動産業者に査定をしてもらうようにしましょう。そして、自分なりに出した結果と比較してみるのも良いと思います。査定価格の算出の仕方をある程度理解しておくことで、悪徳不動産業者に騙される事も無いので安心ですね!

査定価格は不動産業者によって大きく異なるので要注意!

査定価格の算出方法は上記で紹介した通りですが、そこに各業者で独自の評価をプラスアルファしますので、各業者の査定結果が大きく異なります。

独自の評価とは、

「その業者が得意としている物件種別か、得意としているエリア内の物件か」

になります。

これは、家や土地の売却が成功するか失敗するかの大きな分かれ道となりますので、慎重に不動産業者を選ぶ必要があります。

不動産業者と一口に言っても、特異な物件と不得意な物件がありますし、地域によっても同じ事が言えます。

ですから、家を売ることが決まりましたら必ず複数の不動産業者に査定依頼をしてもらうようにしましょう。

HOME4Uの一括査定なら同時に最大6社まで査定依頼できますので、査定価格を比較検討して不動産業者を簡単に選ぶことができます。

家の売却に失敗しないためにも、複数の不動産業者に査定をしてもらい比較検討するようにしましょう。

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②家を売るときの販売価格について

家を売るときの販売価格とは、実際に売り出す時の価格になります。

つまり、査定価格と販売価格は違うと言うことです!

よく勘違いしている人が多いのですが、査定価格はあくまでも査定価格であり、必ずその価格で販売しなければならないと言うことではありません。

販売価格は売主が自由に決める事ができるのです。

ただし、市場相場がありますのであまりにも相場からかけ離れた販売価格だと購入希望者すら現れませんので注意が必要になります。

ですから不動産業者に算出してもらった査定額や、上記の方法で自分なりに調べた価格、市場相場を考慮して販売価格を決めるようにしましょう。

販売価格を決める際の注意点

査定価格と販売価格は異なるものですが、販売価格を決める際に一つだけ注意する点があります。

住宅ローンの残っている家を売却する場合は、住宅ローンの完済が条件になりますのでしっかりと資金計画を立てるようにしましょう。

家を売却したお金で住宅ローンの返済をする人がほとんどだと思いますが、不動産取引は「価格交渉」があたり前のように行われますので、販売価格の設定を誤ってしまうと住宅ローンの完済ができなくなってしまう場合もあります。

また、住宅ローンがない場合でも価格交渉等で自分が手元に残す予定だったお金が残らないと言うケースもありますので、販売価格の設定はよく考えてするようにしてください。

家や土地を売却すると、仲介業者に支払う仲介手数料等の諸費用が必要になります。

それらの費用や他の引っ越し費用等の経費も踏まえたうえで販売価格を決めるようにしてください。

つまり、手元に3,000万円残す必要があるのであれば3,200万円程の販売価格に設定する必要があると言うことです。

そこに価格交渉分のことを考慮すると、3,280万円の販売価格で、80万円の値引き枠を設けておくと良いでしょう。

不動産業者が値引きする方法に「端数切り」があります。

100万円の価格交渉が入った場合に、100万円は無理だけど端数の80万円なら大丈夫です!

と言う風に交渉を行うことで、買主側も売主が歩み寄ってくれたと思いお互い気持ちよく売買契約を締結することができます。

このように諸費用や値引きのことを考慮したうえで販売価格を決めるようにしましょう。

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売り出し時の販売価格は強気でOK!

売り出し開始時は不動産ポータルサイト等でも新着物件として表示されますので、強気の価格設定で販売価格を決めましょう。

それに先ほども言いましたが、必ず購入希望者は価格交渉してきますので、少し高いかなぐらいの販売価格でも問題ありません。

不動産業者によっては売主が強気な販売価格を言い出すと、「その価格では売れません」と言う場合もありますが、そんなことは気にする必要はないでしょう。

どうしても、売主が希望する販売価格で販売活動ができないと言うのであれば、業者の変更を考えるようにしましょう。

なぜなら、不動産業者としては「早く売ってしまいたい」と言う勝手な都合で判断しているからです。

そのような自分たちの利益のことしか考えていないような不動産業者はとっとと切り捨てて、売主の要望通りに売却のお手伝いをしてくれる優良な不動産業者に売却依頼した方がいいでしょう。

ただし、市場相場が2,000万円の家の販売価格を3,000万円で売り出すことはどこも受け入れてくれないと思いますのでご注意くださいね!

あくまでも常識範囲内の強気な販売価格を設定するようにしてください。

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③家を売るときの売却価格について

家を売るときの売却価格とは、実際に売主と買主が合意して売買契約を締結する際の価格になります。

上記でも少し触れましたが、不動産取引は「価格交渉」が入ることが多く、販売価格と売却価格が異なることは多々あります。

実際に家の販売活動が始まると、購入希望者が現れて仲介業者の案内であなたの家を内覧しに来ます。

そして購入希望者があなたの家を気に入ると、買付証明書を受取ることになり、その買付証明書をもって価格交渉等の条件をお互いに交渉し合うことになります。

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そして、交渉の末お互いに合意できる価格が「売却価格」と言うことになります。

ですから、売主としては価格交渉ありきで販売価格を決める必要があり、予め値引き分の価格を販売価格に上乗せしておけばいいだけなのです。

しかし、何も知らずにそのままの査定価格で販売してしまった場合は、価格交渉で値引きすることになると、相場以下の価格で家を手放す事になってしまうのです・・・

そうならないためにも、しっかりと販売価格を決めるようにしてください。

ちなみに価格交渉が入っても、売主が首を縦に振らない限りは契約成立とはなりませんのでご安心ください。

交渉はあくまでもお互い同じ立場になりますので、何も遠慮する必要はないのですよ。

物件種別 査定価格 販売価格 売却価格 値引き額
中古戸建 3,000万円 3,280万円 3,200万円 80万円
古家付き土地 2,500万円 2,600万円 2,400万円 200万円
売土地 2,500万円 2,580万円 2,500万円 80万円

上記はほんの一例になります。

不動産業者に査定依頼をして売主が販売価格を決めます。

そして、価格交渉が入り最終的に売却価格が決まります。

価格交渉に関しましては、必ず受け入れなければならないのかと言いますとそうでもありません。

あくまでも交渉になりますので、納得できない場合は断ることも可能となります。

また、上記の表をご覧いただければ分かると思いますが、古家付き土地だけ値引き額が大きくなっています。

これは、買主が新築用地を探している様な場合で建て替え目的でその物件を購入するような場合は、古家の解体費用等が必要になりますので、その分大きく値引き交渉となっています。

古家の解体は売主が行って更地渡しにする場合もありますし、買主が引き渡し後にする場合もあります。

まとめ

家を売るときに不動産業者に査定を依頼することになると思いますが、査定価格はあくまでも査定価格になりますので、実際の販売価格や売却価格とは異なります。

ですから、査定価格が予想よりも低いからと言って落ち込む必要はないのです。

それに、査定を実際に行う不動産業者によって査定価格が全く異なりますので、必ず複数の不動産業者に査定依頼するようにしましょう。

そうすることによって、100万円以上高く家を売ることだって現実のものとなりますので、1社だけに査定依頼をして思うような結果が出なかったからと言って諦める必要はないのです。

家を少しでも高く売却するには、複数の不動産業者に査定依頼をしてもらうようにしましょう。

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