家を売るときの買主の「住宅ローン特約」に要注意!

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家を売りに出すと購入希望者が現れます。

その購入希望者が家を気に入ると購入するために売買契約を締結する事になりますが、買主が住宅ローンを利用する場合は「住宅ローン特約」を利用することになります。

住宅ローンを利用すると言っても、全員が全員100%審査に通ると言う保証はありませんし、住宅ローンの審査に通ったとしても希望額満額でで審査に通過する保証はどこにもありません・・・

そんな時に便利なのが住宅ローン特約なのですが、あくまでも買主にとってはメリットしかありませんが、売主にとってはデメリットになってしまいます。

今回は、買主が売買契約時に住宅ローンを利用する際の住宅ローン特約について解説していきたいと思います。

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住宅ローン特約とは

住宅ローン特約とは、簡単に説明すると買主が家を購入する際に住宅ローンを利用する場合で、売買契約は締結するけど万が一住宅ローンの審査に落ちた場合は契約は無かった事になると言う特約になります。

つまり住宅ローンの審査に通らなければ「白紙解約」と言うことです。

白紙解約になりますので、ペナルティの対象ではなく違約金等も発生しませんし、売買契約締結時に買主から受け取っている手付金も全額返金しなければならなくなります。

買主が住宅ローンを利用して家を買う際は、必ず売買契約書に盛り込まれているのが住宅ローン特約になります。

ただし、売主と買主の話し合いでこの特約を削除することも可能になります。

住宅ローン特約は法律上義務付けられてはいないので契約条項から削除することも可能ですが、そうすると買主側は不利になってしまいますのでおそらく契約には至らないでしょう。

ちなみに、住宅ローン特約付きの売買契約は「仮契約ではなく本契約」になりますので、勘違いしないようにご注意ください。

つまり、買主は住宅ローンの審査が通っているのに契約をキャンセルする場合は「解約手付」か「違約金」が発生します。

一方売主側から契約を解除する場合は「違約金」が発生します。

売買契約締結後に契約解除する方法!手付解除と違約金によるキャンセル

2017.02.09

住宅ローン特約付き契約は売主にとって不利な契約

住宅ローン特約付きの毛売買契約は、買主は保護されますが売主はなにもメリットがありません。

住宅ローンを借りることができなければ当然家を買う事ができません。

だから、白紙解約にしましょうと言う買主保護の特約になります。

しかし、売買契約の締結をしたにも関わらず住宅ローンの審査が通らなかったので「この契約は白紙解約なので手付金を返してください」となると売主は完全に不利な立場になってしまいますよね。

契約が無かった事になることで、また振り出しに戻ってしまうのが住宅ローン特約になります。

つまり、またはじめから売却活動をスタートさせないといけないと言うことです。

住宅ローン特約付きの売買契約で少しでも売主に有利にする方法

住宅ローン特約付きの売買契約は、売主にとって不利な契約になってしまいます。

もちろん住宅ローン特約は法律上義務ではありませんので外す事も可能となります。

しかし、そうすることで売買契約にまで至らない可能性が非常に高くなってしまうのです・・・

売買契約を締結しても住宅ローンの審査が通らなければ白紙解約・・・

住宅ローン特約を付けなければ売買契約に至らない・・・

こうなってしまうと、とことん売主が不利な状態になってしまいますよね!

こんな時は「事前審査の内定書」を条件に住宅ローン特約を付けて売買契約を締結すればいいのです。

住宅ローンには事前審査と本審査があって、事前審査の内定が取れれば90%以上の確率で本審査にも通過しますので、事前審査の内定書があれば安心して契約に臨めます。

ですから、購入希望者から買付証明書(購入申し込み書)を受取りましたら、その時の交渉時に「売買契約締結の条件として事前審査の内定書」必須と言うことを相手方に伝えるようにしましょう。

買付証明書(購入申込書)とは?チェックの仕方と注意点

2017.02.06

そうすることで、住宅ローン特約付きで売買契約を締結しても、審査に落ちるんじゃないかと言う心配がほぼなくなります。

さらに住宅ローン特約の内容に以下の文言を必ず入れるようにしてください。

買主が自己都合により故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果、融資の全部又は一部について承認が得られなかった場合、買主は本条に基づく解除権の行使はできません。

事前審査に通っているのに本審査に通らないと言う場合はほとんどないので、万が一本審査に落ちた場合は買主が故意的に審査に通らないように妨げ行為をしている可能性があるので上記の文言は必ず売買契約書に盛り込んでおきましょう。

買主の中には住宅ローン特約が付いているからと言って安易に考えて、他に気に入った物件が見つかると住宅ローン特約を悪用して白紙解約にするような人も稀に居るので注意が必要になります。

しかしこうすることで、少しでも売主が有利になりますので、住宅ローン特約付きの売買契約を締結する際は必ず事前審査の内定書を添付してもらうようにしましょう。

また、事前審査をやりたがらない購入希望者が現れましたら、即座に交渉を打ち切って次の購入希望者を探すようにしましょう。

事前審査を受けないと言う時点で何かやましいことがありますので、相手にするだけ時間の無駄になってしまいます。

まとめ

住宅ローン特約は買主保護の特約になりますので売主にとっては不利な特約になります。

ですから、少しでも売主にとって有利な方向にしないといけません。

契約したのに白紙解約となるとまた振り出しに戻ってテンションも下がって一気に疲れてしまいます・・・

そうならないためにも、売主側としてできるだけのことはやっておいた方がいいでしょう。

また、売主も買主も個人の場合は対等な立場になりますので、なにも引け目を感じる必要はないのです。

自分たちに損を被るようなことはなるべく避けて、お互いが納得した上で売買契約に臨まないと後々トラブルになる場合もありますので注意が必要になります。

ですから、買付証明書を受け取った時点での交渉が非常に大事になってくるのです。

価格交渉も大事ですが、自分たちに有利になる交渉をするようにしましょう。

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