家を売る時の売買契約条項の瑕疵担保責任について

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家を売る時は売主であるあなたと買主とで売買契約を締結します。

この売買契約の契約条項の中の1つに「瑕疵担保責任」と言う項目があります。

この瑕疵担保責任とは、簡単に言いますと、

「家の欠陥(不具合)を知っている場合は教えてくださいね!」

という事を言っているのです。

瑕疵がある事を知っているのに伝えなかった場合は契約自体が白紙解約になったりする場合もあるので注意が必要です。

今回はそんな瑕疵担保責任について詳しく解説していきますので、自宅に不具合等があると言う方は是非参考にしてみてください。

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中古住宅の瑕疵担保責任とは

中古住宅の瑕疵担保責任とは、家を購入した後に知った建物や土地の瑕疵(引き渡し時には知り得なかった)「雨漏り・シロアリ・給排水管・主要構造部分」等の欠陥(隠れた瑕疵)が発覚した場合には、売買契約条項の瑕疵担保責任に基づいて、売主へ物件の補修や損害賠償を請求する事ができます。

また、その欠陥内容が重大で、住む事も難しいと言う場合は売買契約の解除の請求をする事も可能となります。

このような物件に隠れた瑕疵があった場合の売主側が責任を負う事を「瑕疵担保責任」と言います。

しかし、不動産売買では売主が瑕疵担保責任を負う期間を決める事ができたり、瑕疵担保責任を一切負わないと言う内容で契約をする事も可能なのです。

ただし、売主が不動産業者の場合はいかなる時も瑕疵担保責任を負う必要があり、その期間は最低2年間と宅建業法で定められています。

売主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負うのか負わないのかを自由に決める事ができます。

また、瑕疵担保責任を負う場合は2年間と言う縛りはなく、数日~数ヵ月でも問題ありません。

これらの内容は必ず売買契約書に記載する義務がありますので、契約する際は売る方も買う方も必ず瑕疵担保責任の内容を確認するようにしましょう。

なお、売主が個人であれ不動産業者であれ、売買契約書に記載の瑕疵担保責任の期間を越えてから欠陥等が見つかっても、原則として売主に対して損害賠償の請求や契約の解除を求める事はできません。

しかし、売主が故意的に瑕疵の事実を告げなかった場合に関しては、瑕疵担保責任の期間を越えていても損害賠償の請求や契約の解除を求める事ができます。

また、売主が不動産業者の場合で、瑕疵担保責任を6ヶ月にしている場合は無効になります(売主が宅建業者の場合は最低2年間)ので、住み始めてから1年後に瑕疵が見つかった場合でも損害賠償の請求や契約の解除を求める事ができます。

売主が宅建業者である場合は、必ず2年間は瑕疵担保責任を負う事になっているので、売買契約書を必ず確認するようにしてください。

家を売る時はあなた(個人)が売主になりますので基本的には瑕疵担保責任を負う必要は無く、「現状渡し」でも問題ありません。ただし、瑕疵がある事実を知っていた場合で、買主に告知しなかった場合は、契約違反になりますのでご注意ください。

このような場合は、損害賠償請求や契約の解除を求められますので、瑕疵がある事実を知っている場合は、必ず販売を依頼している不動産業者に伝えて、買主に告知するようにしましょう。

瑕疵の事実を買主に告知して、買主が納得した上で購入する分に関しましては、売主は瑕疵担保責任を負う必要はありませんのでご安心ください。

新築住宅の瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任は新築住宅にも当然あります。

現在住んでいる家を売却して新たに新築住宅を購入すると言う方は、新築住宅の瑕疵担保責任について解説していきますので是非参考にしてみてください。

新築住宅を購入する場合は、基本的に売主は不動産業者の場合がほとんどです。

不動産取引において売主が不動産業者の場合は、個人である買主は保護されているので安心です。

新築住宅を不動産業者から購入してその家に万が一瑕疵があった場合で、「売主の不動産業者が倒産した場合」「新築住宅に瑕疵があった場合で売主が損害金の支払いが困難な場合」でも、第三者機関の保険金や保証金の還付により補修等に必要な費用が支払われるようになっているのです。

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住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)

平成12年4月1日以降に売買契約を締結した新築住宅に関しましては、品確法により住宅の構造耐力上主要な部分である「基礎・土台・柱・梁(横架材)・床・屋根」等に瑕疵があった場合は、引き渡しから10年間瑕疵担保責任を負う事が義務付けられています。

したがって住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合は、引き渡しを受けた日から10年間は「物件の補修請求・損害賠償請求・契約解除の請求」を求める事ができます。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)

平成21年10月1日以降に引き渡しを行う新築住宅の売主(不動産業者)は、確実に瑕疵担保責任を負う事ができるように「保険の加入」「保証金の供託」が義務付けられています。

これは、売主である不動産業者が倒産した場合や、損害賠償の支払い困難な場合でも、加入している保険やあらかじめ供託している保証金によって、消費者に対して確実に瑕疵担保責任を履行する為の制度です。

住宅瑕疵担保責任の保険制度とは

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新築住宅の売主である不動産業者が、住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を締結する事でその住宅に瑕疵が発覚した場合は、その瑕疵に対しての補修費用等を保険金により支払う保険制度の事です。

住宅瑕疵担保責任保険に加入している事で、万が一売主である不動産業者が倒産した場合でも、買主は直接保険会社に相談する事ができ、瑕疵に対する補修費用を請求する事ができるのです。

保証金の供託制度とは

新築住宅に瑕疵がある場合は売主である不動産業者は補修等を行う責任がありますが、売主が倒産した場合はこの責任を果たす事ができません。

しかし、このような事態に備えてあらかじめ売主である不動産業者が、法律で定められた金額の保証金を法務局等のに供託所に供託しておく制度の事です。

こうする事で、不動産業者である売主が倒産した場合でも、消費者は補修費用等を供託所に請求する事ができるのです。

以上のように瑕疵担保責任は、買主を保護する制度という事が分かります。中古住宅の場合は売主買主共に個人と言う場合が多いので、そのような場合は瑕疵担保責任を一切負わないと言う契約も有効になります。

しかし、新築住宅を購入した場合は、売主が不動産業者の場合がほとんどですので10年間の瑕疵担保責任が付いています。これはあくまでも住宅の構造耐力上主要な部分に対しての瑕疵担保責任となりますので、クロス(壁紙)が敗れた場合やその他のキズ等は該当しません。

そちらに関しましては、売主である不動業者のアフターサービスになりますので、瑕疵担保責任保険とは一切関係ありませんのでご注意ください。クロスの破れやその他のキズ等に関しましては、各不動産業者の規定がありますので、購入する際は事前に確認するようにしましょう。

参考:家を売る時に損をしない為の必要な知識!

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