家を売るときの10ステップをご紹介！この流れさえ理解しておけば失敗することはありません！

家を売ることが決まりましたらまず初めに何をしなければいけないのか、家を売るときに一番初めに起こす行動で100万円以上損をしてしまう事もあるので家を売る時は注意が必要なのです。

また、売る家が一戸建てなのかマンションなのかによっても売却を依頼する不動産業者が異なりますので、家を売るときに1円でも損をしないためにも以下で紹介する10ステップの流れやちょっとしたコツを理解しておきましょう。

以下では家を売るときの10ステップの流れと、100万円以上高く家を売る為のちょっとしたコツについて解説していきたいと思います。

家を売るときに失敗しないためにも、熟読しておくことをおすすめします。

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家を売る為の10ステップと家が売れるまでに必要な期間について

まず家を売ることが決まりましたら不動産業者に依頼することになります。

家の売却が完了するまでの全体的な流れとしましては以下のようになります。

こうやって見ると家を売るときにやることがかなり多く感じ、想像しただけで疲れてしまうと思いますが、実際は依頼する不動産業者が全てサポートしてくれますので心配する必要はないでしょう。

それから、これだけ多くの項目を経て売却が完了する事になるのですが、実際に要する期間は早い場合だと場合だと3ヶ月程で、平均すると半年ぐらいになります。

ただし、購入希望者が現れなければ家を売るのに1年以上の期間が必要になる場合もあります。

上記は比較的早く家を売ることができた場合の例になります。

買主の事情や売主の事情でこれ以上の期間を要する場合もありますので一概には言えませんが、家を売るときは上記の期間を目安に半年後には家の売却が完了するように動くのが理想的となります。

その為にも信頼できる不動産業者との出会いが重要となってくるのです。

それでは家を売るときの10ステップの流れを細かく見ていきましょう！

①家を売るときは複数の不動産業者に査定依頼をする

まず家を売ることが決まりましたら一番初めにしてほしい事が、「複数の不動産業者に査定依頼をする」です。

なぜ1社だけじゃないのかと言いますと、不動産査定は査定をする業者によって査定額が大幅に異なるからです。

つまり、A社の査定額が2,000万円だとしてもB社の査定額が2,300万円と言うような場合があると言うことです。

ちなみに最高だと500万円以上査定結果に差が出ることもありますので、この作業は面倒くさがらずに必ずするようにしましょう。

これが100万円以上高く家を売るコツになります！

家を売るときに依頼する業者次第で100万円以上損をしてしまう場合もありますし、逆に得をする場合もありますので最低でも2～3社には査定をしてもらうようにしましょう。

とは言っても、不動産業者を回り歩くのは面倒だし精神的にも疲れてしまいます・・・

そんな時に便利なのがHOME4U
のような不動産一括査定サイトになります。

HOME4Uだと全国1200社の提携登録している不動産業者の中から最大6社まで選んで査定依頼する事ができます。

しかも入力はたったの60秒で、机上査定になりますので自宅に不動産業者が訪問することなく今の家の価格を知る事が可能となります。

ですから、家を売ることが決まりましたらまずはHOME4Uを利用して今の家の価格を調べてみてください。

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②家を売るときは近隣相場や過去の取引実績を調べておく

不動産一括査定サイトを利用して大体の査定価格が出揃いましたら、次は自分でも近隣相場を調べてみましょう！

近隣相場を調べることで、不動産業者に騙されていないかと言う不安が取り除けます。

実際に自分の家とよく似た「築年数・面積・間取り」の物件で同じ地域、もしくは隣の市町村の物件の相場価格を調べてみて下さい。

不動産ポータルサイトのスーモやアットホーム、ホームズなどを利用すると調べやすいです。

近隣相場の調べ方は以下の記事にまとめてありますので参考にしてみてください。

それから家を売るときにもう一つ大事なことが、過去の取引実績をチェックすることです。

過去の取引実績を確認することで、自分の家と同じようなスペックの家が過去にどれぐらいの価格で取引されたかを知ることができます。

近隣の市場相場も重要ですが、過去の取引実績を把握することで家を売るときの損を未然に防ぐ事が可能となります。

過去の取引実績を調べる方法は、以下の記事にまとめていますので家を売るときに1円でも損をしたくない人はチェックしてみてください！

③家を売るときは必ず訪問査定してもらう

複数の不動産業者に机上査定してもらい、自分で近隣相場や過去の取引実績を調べましたら次は実際に訪問査定してもらいましょう。

訪問査定は家を売る際にきちんとした価格を算出したり、信頼できる業者かを確認するために必須となります。

HOME4Uを利用することで最大6社の不動産業者から査定額が出ていると思いますが、その中でも高額の好条件の不動産業者を2～3社選んでください。

もちろん6社全てに訪問査定をしてもらっても大丈夫です。

そして、実際に連絡を取って売る家に訪問してもらい査定をしてもらいます。

休日の1～2時間潰れてしまいますが、損をしないためにもそうも言ってられません！

家を売る時に高く売れるかどうかは、この査定と業者選び次第になりますので手を抜かないようにしましょう。

HOME4Uで査定依頼した場合は机上査定も訪問査定も無料で行ってもらえるので安心です。

それに、訪問査定してもらったからと言って必ずそこの不動産業者に販売活動を依頼しないといけないと言う決まりも無いので気軽に査定依頼してみましょう。

④不動産業者と媒介契約を結ぶ

訪問査定の結果信頼できる不動産業者が見つかりましたら、販売活動に入る為に不動産業者と「媒介契約」を締結します。

家を売るときは、必ず媒介契約を締結する必要があります。

不動産業者に販売活動を依頼する契約のことを媒介契約と言い、3種類の媒介契約があります。

家を売るときは、上記の3種類の中から契約方法を選んで不動産業者と媒介契約を締結する事になります。

1.一般媒介契約

一般媒介契約とは、3種類の媒介契約の中でも最も縛りの緩い媒介契約になります。

複数の不動産業者に同時に販売活動を行ってもらう事が可能な契約方法で、自分でも買主を見つけることが可能な媒介契約の種類になります。

複数の不動産業者が同じ家を販売する事が可能になるため、不動産業者からすると販売活動に力が入らないので一般媒介契約はおすすめではありません。

2.専任媒介契約

専任媒介契約は1社だけに販売活動を依頼する媒介契約になります。

実際家を売る際に選ばれる人が最も多い媒介契約で、2週間に1回の販売活動の報告義務があったり、不動産情報共有データベースのレインズへの登録義務があり売主からしても安心できる媒介契約方法になります。

好条件で早く家を売るなら専任媒介契約がおすすめです。

3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約の縛りをさらに強化した契約方法で、1週間に1回の報告義務に短縮されたり、レインズへの登録までの日数が短くなったりしています。

自分で買主を見つけることができなかったりと言う縛りも厳しくなります。

⑤販売価格を確定して売り出し開始

媒介契約の締結が完了しますと、実際に家を売るための販売活動へと移っていきます。

販売活動は基本的に依頼する不動産業者が行いますが、全てを業者任せにするのはよくないので注意が必要になります。

販売活動とは、

等の方法で買主を探す活動になります。

そしてこれらの広告を見た人が、実際に物件について問い合わせをしてくることを業界では「反響」と言います。

早く家を売るためにも売主であるあなたは、この反響数がどれぐらいなのかを把握することが重要になってきます。

なぜなら、反響数が少ないのであれば「値下げ」等も検討しないといけないからです。

値下げのタイミングを不動産業者と相談して決めることも、早く家を売る為のコツになります。

まず購入希望者が検索するのは「地域」になります。

そして、その次に一戸建てなのかマンションなのか「物件種別」を指定します。

そして、間取りや面積を見て最終的に判断するのは「価格」になります。

つまり、不動産ポータルサイトからの購入希望者は、地域検索でサイトへ訪れて物件情報を閲覧し、価格を確認して興味があれば問い合わせをすると言うような流れで反響をとることができると言うことです。

また、ネットユーザー以外には折り込み広告やポスティングチラシが有効になってきます。

最近は新聞をとっている家庭が少ないので、ポスティングチラシが意外と反響をとるのに有効な手段にもなってきます。

基本的に家を売るための活動において売り主が調整できる点は「価格変更」だけになりますので、なかなか売れない場合はしっかりと反響数等を確認して仲介業者と相談しながら値下げを行うようにしましょう。

ただし、情報が買主候補まで届いていない可能性もありますので、値下げを行う前にまずは不動産業者がどのような販売活動を行っているのかと言う点もしっかりとチェックするようにしましょう。

例えばレインズには登録したけど不動産ポータルサイトには掲載していないと言う場合や、新聞折り込み広告は配布したけどポスティングチラシの配布はしていないと言うような場合も考えられます。

このような場合は、しっかりと情報が拡散されていない事になりますので値下げは待った方がいいでしょう。

また、現在居住中の家を売る場合は、売却が決まれば退去する必要がありますので、次の家を同時に探しておく必要もあります。

⑥内覧希望者の訪問（不動産業者の案内）

購入希望者からの反響を受けると、不動産業者が購入希望者を連れて自宅を案内（内覧）しに来ます。

基本的に購入希望者は必ず実物の家を内覧してから購入を決めます。

ですから、販売活動が始まったと同時にいつ購入希望者が内覧に訪れてもいいように、荷物の整理整頓や水回りの掃除は徹底しておきましょう。

購入希望者がいつ家を観たいと言うかは誰も分かりませんので、事前に備えて常に綺麗な状態を保っておくことをおすすめします。

たとえ平日であっても突然反響の電話が入り、今からなら時間があるので家を見たいと言う場合も良くあります。

そんなときに対応できない場合や、家の中が散らかっていたりしたら印象が悪くなり購入してくれなくなる場合もあります。

また、室内だけではなく外観もキレイにしておかないと、見る気すら失せてしまう場合もありますので、特に玄関まわりはキレイに片づけておいた方が良いでしょう。

家を早く売るためにも室内や外観をキレイにする努力が必要になります。

内覧時に特に見られやすい箇所は、一番初めに目につく「玄関」と、家族全員が寛ぐスペースの「リビング」、家族みんなで食事を摂る「ダイニング」、家族全員が毎日利用する「キッチン・浴室・トイレ・洗面所」等の水回り、洗濯物を干す「バルコニー（ベランダ）」になります。

このような場所は必ずキレイにしておいた方が印象が良くなります。

もし、内覧まではスムーズに進むのになかなか家が売れないと言う場合は、室内や外観の汚れ等が問題の可能性もありますので、販売活動をしてくれている仲介業者に購入に至らなかった理由をしっかりと確認するようにしましょう。

購入に至らない理由を確認することで、対策はできますので少しでも早く家を売る為にも確認することをおすすめします。

⑦購入申し込み（お互いの条件交渉）

内覧後に実際に家を見た人が買いたいとなれば、不動産業者を通じて購入希望者から購入申し込み書を受け取ることになります。

業界では「買付証明書」と言われているもので、購入希望の意思表示を示すものになります。

買付証明書の内容は以下になります。

購入希望価格の記入欄は、ほとんどの場合値引き価格の場合が多くなっています。

つまり、買付証明書は値段交渉をするための手段とも言えるのです。

例えば、売り出し価格が3,000万円だった場合で、2,900万円だと買いますと言うようなイメージです。

この買付証明書を受取る時は、必ずと言ってもいいほど値引き交渉が入りますので、敢えてはじめから数十万から100万円ほどを値引き枠として販売価格に上乗せして販売活動をしておいた方が良いでしょう。

例えば3,000万円が売却希望価格の場合でしたら、販売価格を3,100万円や3,080万円にしておくことで、買付証明書に3,000万円と書かれていても痛くも痒くもありませんね！

すると、購入希望者も要望が通ったと言うことでさらに購買意欲が増しますので一気に契約まで持ち込む事ができるのです。

家を売るときはこういったちょっとしたテクニックも必要になってきます。

⑧売買契約の締結（手付金の授受）

買付証明書記載の条件に納得できましたら、次は売買契約へ移っていきます。

実際買付証明書を受取ってから契約までの期間は契約書作成や重要事項説明書作成等が必要になりますので「1～3週間」ほどの期間を要します。

ちなみに売買契約書・重要事項説明書は不動産業者が作成してくれますので何も心配はいりません。

そして、準備が整いましたら、売主と買主、それから不動産業者の3社立ち合いの元売買契約を行います。

契約時に「そんな話は聞いてない！」とならないためにも、事前に契約内容と重要事項説明書の内容を確認するようにしましょう。

不動産業者に契約書や重要事項説明書の内容を事前に確認したいと伝えておくと、契約日までに確認する事が可能となります。

そして、無事に契約が完了しますと「手付金の授受」が行われます。

売主は買主から手付金を受取りますので、売主は買主に渡す領収証を用意しておきましょう。

これも全て不動産業者が指南してくれますので、その時の指示に従うようにしましょう。

売買契約は家を売るために必須の工程となります。

⑨決済と物件の引き渡し（残代金精算）

無事に契約が済むと、次は決済をして引き渡しを行うまでの準備をしていきます。

契約完了から引き渡しまでの期間は、現金での購入か住宅ローンでの購入かによって変わります。

現金購入の場合は2～3週間ほどの期間になりますが、住宅ローンの場合は審査等がありますので約1ヶ月は見ておいた方がいいでしょう。

この期間内に引き渡しをするために引っ越しを済ませて、いつでも引き渡しできるような状態にしなければなりません。

それから、契約内容に補修箇所等の条件が盛り込まれている場合は、引き渡しまでに補修等を完了させておかなければなりません。

その他にも、ハウスクリーニングをいれてからの引き渡しと言う条件もあります。

逆に、売主からは現状有姿と言う条件を出す事も可能となります。

ただし、この条件に関しましては契約前の話し合いで決まっていますので、契約後に追加したりすることはできませんのでご注意ください。

売主買主共に全ての準備が整いましたら、住宅ローンを借りる銀行で決済を行います。

この時に売主買主と不動産業者以外にも、司法書士も同席して、売主の登記の抹消手続きや買主への所有権移転（名義変更）等の登記手続きを行います。

そして、最後に残代金を受け取り、家の鍵等の引き渡すものすべてを渡して決済は無事に完了となります。

場合によっては、最終確認と言うことで売主と不動産業者立ち合いの元買主と同行して家を状態を確認しに行く事もあります。

ここまでで一応家を売るための作業は終了です。

次からは家を売った後に必要な工程になります。

⑩確定申告で売却益に対する税金の納付と税金還付を受ける

家を売ると言うことは、家の売却が完了したらそれで終わりと言うことではなく、確定申告で売却で出た利益や損失を確定申告する必要があります。

売却が完了した翌年の2～3月に確定申告をするようにしましょう。

ただし、あくまでも自宅として利用していた自分たちが住むために所有していた家になりますので、優遇があり売却益が出ていたとしても税金を納めなくても良い場合もあります。

また、家の売却で損益が出てしまった場合は、所得税等から税金を減らす事も可能となります。

家の売却完了後のトラブルを避けるためにしておくこと！

家の売却後に良く起こるトラブルと言えば、「設備不良」になります。

今まで使えていた給湯器が突然故障した場合や、今まで何の問題もなく仕えていた水回りからの水漏れ等の設備不良が起こるとトラブルになってしまいます。

その他にも瑕疵担保責任と言って、生活に支障を来すような重大な瑕疵があった場合などもトラブルが発生してしまいます。

そうならないためにも、しっかりと売却完了までにチェックしておきましょう。

また、基本的に売主が不動産業者ではなく個人の場合は、「瑕疵担保責任」を負う必要はございませんので、引き渡し条件を現状有姿にしておいて、重要事項説明書に記載する瑕疵担保責任の有無に、「売主は瑕疵担保責任を負わないものとする」と言う内容を盛り込むように不動産業者に伝えましょう。

瑕疵担保責任について詳しくは以下の記事にまとめていますので参考にしてみてください。

家がなかなか売れない時の対策方法

家を売り出したのはいいけどなかなか売れない・・・

そんな時もあると思います。

これにはさまざまな理由があるのですが考えられる理由としましては、

のようなものが考えられます。

その他にも依頼している不動産業者に問題がある場合も考えられます。

営業力の無い不動産業者に依頼してしまっている場合は、いつまでたっても家が売れることは無いでしょう。

売買契約後にキャンセルされる場合も・・・

売買契約が完了したからと言って安心していると、キャンセルされてしまう場合もあります・・・

その理由はさまざまですが、違約金を払ってでもキャンセルをする人も少なくはありません。

違約金を貰えるからいいや、ではなく、販売活動がまた振り出しに戻ってしまうので精神的ダメージは大きいでしょう。

売買契約前にキャンセルされる事はよくありますが、契約後に手付金を受取っているにも関わらずキャンセルされる場合や、引き渡し直前でキャンセルと言うことも稀にあります。

離婚等が原因で住宅ローンの残っている家を売ることは可能？

離婚や経済難が原因で家を売ると言う人も少なくはありません。

住宅ローンを組んで家を購入していると言う人がほとんどだと思いますが、住宅ローンが残っている状態でも家を売ることはできるのでしょうか？

基本的には住宅ローンが残っている状態でも「家を売ることは可能」なのですが、完済条件があります。

完済条件とは、今現在借りている住宅ローンの残債額全てを返済すると言うことです。

つまり、家を売ったお金で住宅ローンを返済すれば、住宅ローンが残っている家であっても売ることができると言うことです。

相続で手に入れた土地や家を売る場合

両親がなくなって相続で手に入れた土地や家を売る場合はどのような流れになるのでしょうか？

基本的に相続で手に入れた土地や家は、名義が被相続人のままなのでまずは「相続登記」をする必要があります。

相続登記をして、被相続人名義から相続人名義に変更しないと家を売ることはできません。

相続登記さえ完了してしまえば、基本的な家を売る流れは上記で紹介した通りになります。

ただし、相続人が複数いて共有名義の土地や家を売る際は少しややこしくなりますので注意が必要になります。

家を売るときは土地境界が確定しているかが重要！

一戸建ての家を売るときに土地境界が確定しているかどうかが重要になります。

最近の家では土地境界が明確ではないと言うことはほぼありませんが、一昔前の土地や家の場合は隣家との境界がはっきりしていない場合も稀にあります。

例えば、隣家との境界部分にブロック塀やフェンスがない場合や、敷地の角に境界杭等が設置されていない場合がそうです。

このような場合は、土地家屋調査士に依頼して土地境界確定測量を行い境界を明確にする必要があります。

土地境界が明確ではない場合は、買主と隣家が境界をめぐって将来トラブルを起こす可能性がありますので、なかなか買い手がつかない状況に陥ってしまいます。

そうならないためにも、家を売るときは土地境界を明確にしておくことをおすすめします。

まとめ

家を売ることが決まって、不動産業者に依頼すると以上の流れは教えてもらえます。

しかし、このような家を売るときの流れを事前に把握しておくことで、その場で焦ることもなく平常心で相談できるようになります。

すると、業者側も足元を見てくることはなくなりますので、騙されたり損をするようなことにはならないでしょう。

HOME4Uを利用すれば、そのような足元を見てくるような悪徳不動産業者の提携登録は無いので安心ですが、少しでも知識をいれておくことで業者も緊張感をもって行動してくれるので、結果的にプラスに働きますので、これから家を売ると言う人は、上記の流れは把握しておきましょう。