家を売る時に不動産業者が行う査定の「査定基準」について

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家を売る時にまずは不動産業者に依頼して査定をしてもらうと思います。

この時の家の査定とは、現在の家の状況を確認してどれぐらいの価格でなら売却できるかと言う金額を出す作業になります。

しかし、不動産業者は一体何を基準に査定をしているのでしょうか。

以下では、不動産業者が行う査定の基準に関して解説していきたいと思います。

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不動産業者の最低基準とは

不動産業者が行う査定の基準は以下のようなものが一般的です。

ただし、家の価値は以下のもので決まるものではありません。

他にもたくさんの項目がありますが、とりあえずは以下の項目を覚えておくと良いでしょう。

  • 路線価
  • 築年数
  • 土地の坪数
  • 建物の坪数
  • 前面道路の種類や幅
  • 用途地域
  • 間取り
  • 駐車場の有無
  • 間口の広さ
  • 設備状況
  • 隣地との境界
  • ガス管の有無

他にも家の価値を決める為にいろいろとあるのですが、ざっと上記のような感じになります。

聞いた事も無いような言葉もあると思いますので、1つずつ見ていきましょう。

路線価

路線価とはあまり聞き慣れない言葉ですが、家の価値を決めるのに必須の項目になります。

路線価とは、市街地を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路のこと)に面する宅地の1㎡当たりの評価額の事を言います。

この路線価は、課税価格を計算する時に基準とするもので、相続税や贈与税の基準となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基準となり固定資産税路線価があります。
路線価-Wikipeddiaより抜粋

少し難しいと思いますので簡単に言いますと、この「路線価を基準」にして、その土地の坪(㎡)単価等の価値を算出するという事です。

ただし、あくまでも1つの指標に過ぎないので、路線価だけでその土地の価格が決まる訳ではございません。

もし不動産業者に路線価で計算した価格がその土地の販売価格ですと言われたら要注意です!

築年数

築年数は言うまでもなく、その家を建築してから現在までの年数です。

この築年数が新しければ新しいほど建物の価値はありますし、古ければ古いほど建物の価値は低くなります。

それから、昭和56年6月1日以降の家は「新耐震基準」に対応しているので、昭和56年6月1日以前の家に比べると、それなりに家の評価も高くなるという事です。

ただし、建設工事に着工するのは建築確認を受けた後の事ですから、完成時期が昭和56年6月1日以降であっても新耐震基準の建物でない場合があります。

なぜなら、建築確認を受けてから建物が完成するまでに2~3ヶ月程の期間が必要だからです。

つまり、昭和56年8月以降の家であれば新耐震基準の建物の可能性が高いという事になります。

一番確実に見分ける方法は、建築確認申請日が昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準の建物であるという事が分かると思います。

ただし、建築確認申請を受けずに建築されている建物や、完了検査を受けていない建物もありますので要注意です。

土地の坪数

土地の坪数は大きければ大きいほど査定価格は高くなります。

例えば、坪単価が30万円の場合で考えると、30坪の場合でしたら900万円になります。

しかし、100坪の土地でしたら、3,000万円になります。

ですから、坪単価も重要ですが土地の大きさも重要になってくると言う事です。

建物の坪数

建物の坪数も重要になります。坪数が大きければそれだけ広い家ですし、小さければそれだけ狭いという事ですね。

建物に関しては、坪単価で計算する事はありませんが、大きい方が価格も高くなりますし、売れやすいでしょう。

前面道路の種類や幅

家の価値はこの前面道路の種類や道幅で決まると言っても過言ではない程重要なポイントとなってきます。

住宅ローンを組む際も、この道路の種類でローン審査が通らない事もあるぐらい重要な査定項目になります。

ここでは難しい話はしませんが、公道なのか私道なのかで査定価格は大きく変わるでしょう。

用途地域

用途地域(ようとちいき)とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。 住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類がある。 都市計画法に基づいて、おおむね5年に一度、全国一斉に用途地域は見直される。
用途地域-Wikipeddiaより抜粋

簡単に言いますと、その指定される地域によって建築できる建築物が異なるという事です。

また、建物の高さの制限や、隣地境界線から1m以上離してください、と言う壁面後退などの縛りがある場合があります。

この用途地域も、査定価格に大きく影響する事になりますので注意が必要です。

ただし、現在家が普通に建っていて何の問題もなく生活できているのであれば何も問題は無いので心配する必要はないでしょう。

間取り

間取りは査定価格や販売スピードに大きく影響してきます。なぜなら、間取りによって住みやすい住みにくいという事が決まるからです。

例えば、4人家族に3LDKの家は生活しにくいですよね。

また、4人家族に4LDKであったとしても、リビングが2階であったりすると生活しにくいですよね。

ですから、売却し出してから早く売れるか売れないかは、間取りが大きく左右するのです。

駐車場の有無

駐車場があるかないかモ査定価格に大きく影響します。

しかし、これは都会であればそれほど影響しない場合もあります。なぜなら、都会にお住いの場合は、車を所有する事が少ないからです。

つまり、駐車場の影響を受けやすいのは田舎にある家という事になります。

交通の便の悪い田舎で駐車場が無いという事は、致命傷となる事もあるので要注意です。

間口の広さ

家の間口はとても重要です。間口が狭いとそれだけ日当たりも悪くなりますし、生活しにくくなります。

ですから、間口が広い方が査定価格も当然高くなりますし、買い手も付きやすいでしょう。

設備状況

設備状況も査定価格に影響します。これはキッチンや洗面台、トイレと言うようなものもそうなのですが、水道管や給湯器などの事を言います。

それほど大きく査定価格に影響する事はないのですが、やはり正常に動作していて使用できる方が査定価格も良くなりますし、買い手も付きやすいでしょう。

隣地との境界

隣地との境界とは、こちらの言えと隣の家との間の境い目の事を言います。

この境界がきちんと明示されていないと、査定額は下がりますし、買い手も付きにくいでしょう。

なぜなら、隣地境界線が確定していない事で、近隣トラブルが起こりやすいからです。

ですから、家を売る時に隣地境界線が確定していない場合は、しっかりと確定させておくようにしましょう。

ガス管の有無

最近はオール電化の家が当たり前なので、ガス管が無い場合でも特に影響はありませんが、どうしてもガスが無いと嫌と言う方からするとマイナスポイントとなってしまいます。

以上が、不動産業者が行う査定基準になります。しかし、上記は不動産査定の約7割程で、後は査定をする業者の独自の見解によって査定額が異なります。これこそが、正に不動産業者の査定額にバラつきが出る根拠になります。家を少しでも高く売るにはこの不動産業者の独自の見解がポイントとなるのです。つまり、その業者によって物件種別の得意不得意等があるということです。得意な物件であれば査定価格は高くなりますし、不得意な物件であれば査定価格は安くなります。そのため、自分たちの条件と会う業者を上手に見つける必要があるのです!それを簡単にしてくれるのがHOME4Uのような不動産一括査定サイトになります。

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2017.02.05

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