転勤が理由で自宅の売却を余儀なくされた場合の対処法

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会社勤めをしていると持ち家がある場合でも転勤が決まると会社の辞令に従わないといけないのがサラリーマンの定めです・・・

ホントは誰も転勤なんかしたくないと思いますが、生活があるのでそうも言ってられませんよね・・・

このようなケースで自宅を所有している場合は、

  1. 転勤の日までに自宅を売却した方がいいのか?
  2. 転勤先から自宅の売却活動をした方がいいのか?
  3. 転勤が決まって自宅を売却せずに賃貸で貸した方がいいのか?

のような選択に迫られると思います。

それぞれ考え方は違うと思いますが、それぞれにメリットとデメリットがありますので解説していきたいと思います。

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転勤が決まったら所有している自宅はどのように対処したらいいのか?

まず初めに、転勤が決まるといろいろとバタバタして大変ですよね?

本当にお疲れ様です!

自宅を所有している場合で転勤が決まると上記で言いました3パターンの内のどれかを選択する事になると思います。

もちろん単身赴任と言うケースも珍しくありませんが、長期的な転勤となると賃貸に出すか家を売却するかのどちらかだと思います。

そうなった時に、どちらにしても不動産業者にお世話になることになります。

不動産業者に売却依頼をする際は、転勤の日までに売却したいのか、転勤後も見据えて売却活動をするのかを相談するようにしましょう。

転勤までに売却を完了させたい場合は、「相場よりも若干安い価格」で売却活動を行うと早く売れる可能性が高くなります。

逆に「少しでも高く売りたい」なら、時間がかかってしまう可能性が高いので転勤後も見据えて売却活動をした方がいいでしょう。

住宅ローンを組んで自宅を購入している場合は、後者の方が多いと思います。

なぜなら、住宅ローンの残債額の完済が自宅売却の条件(名義変更)になりますので、残っているローン金額を全て返済しなければならないからです。

ですから、不動産業者に売却依頼の相談をする時は、住宅ローンの残債額を返済できるだけの価格での売却を希望しているとしっかりと伝えるようにしましょう。

転勤の日までに自宅を売却する際のメリットとデメリット

自宅を売却する事が決まっている場合で、転勤の日までに自宅を売却したい場合はいろいろと注意点があります。

転勤が決まってから実際に転勤する日までの期間がどれぐらいあるのかにもよりますが、期間が短い場合は注意が必要になります。

基本的に不動産売買は売りに出してすぐに売れると言うことは稀で、なかなか上手いこといかないのが現実です・・・

特に売却活動できる期間が短い場合でタイムリミットが迫ってくると、業者から値下げを煽られて損をしてしまう場合もあるのです。

転勤の日までに自宅を売却するメリット

転勤の日までに自宅の売却を済ませるメリットとしましては、転勤してからも自宅の売却の事をいちいち考えなくてもいいと言うことと、住宅ローンと家賃の二重払いしなくてもいいと言うことになります。

転勤してから自宅の売却でバタバタすると、ただでさえ仕事で疲れているのに大きなストレスになってしまいます。

しかし、自宅の売却が成立している場合は新しい職場で集中して仕事ができるので安心なのです。

また、住宅ローンがある場合は転勤してからの家賃と、家が売れるまでのローンを二重に支払わなければなりませんので、生活が苦しくなってしまいます。

しかし、転勤の日までに売却が成立していると家賃だけとなるので二重払いする必要は無くなります。

転勤の日までに自宅を売却するデメリット

転勤の日までに必ず自宅を売却すると言うタイムリミットを設けてしまうことで、大幅な値下げを余儀なくされる場合があります!

また、不動産業者によってはどんどん煽ってきて値下げ値下げで相場以下の価格で売却しなければならなくなることも・・・

このような不動産業者には十分注意してくださいね!

このような場合で住宅ローンの残債がある場合は、極力負担を減らしたいのでなるべく高い価格で家を売却したいと思いますよね。

しかし、転勤の日までと言うタイムリミットのせいで損をしてしまう可能性が非常に高くなってしまうのです。

ですから、住宅ローンの完済等が関係してくる場合は、なるべく転勤後も見据えて売却活動をした方が良いでしょう。

その他だと、とりあえず賃貸に出して見てオーナーチェンジ物件と言うような形で売却する事も視野に入れておいた方が良いでしょう。

転勤先から自宅の売却活動を行う場合のメリットとデメリット

転勤後に転勤先から自宅の売却活動をする事も可能ですが、この場合もメリットとデメリットがありますので見ていきましょう。

転勤後に転勤先から自宅の売却活動を行う場合のメリット

転勤の日までに自宅の売却が完了しなかった場合は、自動的に転勤後も転勤先から自宅の売却活動を行うかたちになります。

特に住宅ローンを組んで自宅を購入している場合は、売却する条件がローンの完済になりますので、負担を減らす為にも少しでも高い価格で売却しなければなりません。

転勤後も売却活動を行うことで、慌てて値下げをする必要がなくなりますので安く叩き売りする必要がなくなると言うメリットがあります。

しかも、タイムリミットがないので時間に余裕ができてゆっくり売却する事ができます。

転勤後に転勤先から自宅の売却活動を行う場合のデメリット

一方転勤後に転勤先から自宅の売却活動を行う場合は、上記でも言いましたが「家賃と住宅ローンの二重払い」と言うデメリットがあります。

転勤までに自宅の売却が成立していればローンの返済は終わっていますが、継続して売却中と言う場合は、今まで通り住宅ローンの返済をしなければなりません。

それに付け加えて家賃です・・・

また、転勤先が遠方の場合だと自宅の掃除や手入れが難しくなることと、不動産業者がしっかりと販売活動をしてくれているかと言う動きが全く分からないようになってしまいます。

転勤が決まって自宅を売却せずに賃貸する場合のメリットとデメリット

転勤が決まった場合で自宅を売却せずに賃貸に出す人も居ますね!

特に遠方の転勤だけど2~3年で帰ってくると言う場合は賃貸で家を貸す人は多いのではないでしょうか。

賃貸で自宅を貸す事ができれば「家賃収入が得られる」ので、その収益で住宅ローンの返済をする事も可能になります。

しかし、自宅を賃貸で貸す場合にもメリットとデメリットはありますので、家賃収入が入るからと言って安易な考えで貸すのはやめておいた方が良いでしょう。

自宅を売却せずに賃貸する場合のメリット

転勤が決まって自宅を売却せずに賃貸で貸す場合のメリットとしては、「家賃収入」を得ることができるため、住宅ローンの返済に困らないと言うことがあります。

また、礼金による収入を得ることも可能になります。

分譲マンションや一戸建て住宅に住みたくても住めない人たちも居ますので、意外と高額な家賃で貸せる可能性が高いので、住宅ローンの返済に十分充てられるだけの収益を得る可能性も高くなています。

その他にも住宅ローンの金利や固定資産税が経費として計上できますので節税対策にもなります。

自宅を売却せずに賃貸する場合のデメリット

以上を見る限りではメリットだらけに思えてしまう賃貸ですが、以下のようなデメリットもあります。

分譲マンションの場合は、「管理費・修繕積立金」等の費用が住宅ローンとは別に必要になりますので、場合によっては持ち出し金が必要になる場合があります。

また、賃貸で人に貸すと家の傷みが激しくなる事も・・・

あなたが禁煙者で入居者が喫煙者の場合も考えものですよね!

また、借主が室内で自殺や他殺の事件を起こせば、その後の処理に困ってしまいます。

売れないし借り手がつかないし最悪の事態になる場合も・・・

それから極めつけは、住宅ローンを借りている金融機関に承諾を得ないまま賃貸すると「住宅ローンの一括返済」を請求される場合もあります。

自宅を賃貸する事で得られるものも大きいのですが、しっかりとデメリットも理解した上で賃貸に出すようにしましょう。

まとめ

転勤が決まってから自宅の売却を行う際に注意するべき点は、住宅ローンが残っている場合は完済できるだけの価格でなるべく早く売却をすると言うことが重要になってきます。

例えば、転勤の日までに家を売る場合で住宅ローンの残債が2,100万円、近隣相場が2,000万円の家で、1,900万円なら買い手が居てすぐに売れると言う場合で、不足分の200万円を貯蓄で補えるのであればそうした方が良い場合もあると言うことです。

転勤後の家賃と住宅ローンの二重払いは相当厳しくなりますので、早めに売却できるのであればそうした方が良いでしょう。

不動産は売れるタイミングを逃してしまうと平気で1年以上売れないと言う場合も良くあります。

1年間も家賃と住宅ローンの二重払いは相当きついと思います・・・

一方住宅ローンが無い場合は、転勤後も気にせずのんびり売却した方がいいと思います。

敢えてこちらから値下げする必要は全くないと言うことですね!

また、賃貸で家を貸すと言う方法もありだとは思いますが、遠方の場合はいろいろと大変な事も多くなりますのであまりおすすめではありません。

ですから、転勤が決まりましたら早めに動いて、なるべく相場以上もしくは相場に近い価格で売却する事を目指しましょう!

そのためにも事情をしっかりと理解してくれる信頼できる不動産業者に巡り合うことが重要になってきます。

でも、不動産業者ってなにかとっつきにくいと言うか敬遠してしまいますよね・・・

それにどこの不動産業者が信頼できるかなんて分からないと思います。

このような状況のまま近所にある街の不動産屋さんについつい相談してしまう場合が多いと思いますが、それだと100万円以上も損をしてしまう確率が非常に高くなってしまうのです・・・

なぜなら、その不動産屋さんが売却に強いかどうか分からないからです。

不動産業者と一口言っても得意としている分野はそれぞれ異なります。

だからこそ家を売る時は売却力のある不動産業者に依頼しないといけないのです。

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2017.02.05

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