家の売却で赤字になった場合は譲渡損失の確定申告で税金還付を受けることができる

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家を売却して「赤字」になった場合は、確定申告をする事で「他の所得に対して支払った所得税」等から税金還付を受ける事ができます。

税金還付を受けるには、家の買い替えのための売却の場合と、買い替えではない売却の場合とで制度が異なってきます。

  1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記の2種類の制度があり、買い替えの場合と売却だけの場合で税金還付方法が異なってきます。

今回は、家の売却で赤字になった場合の譲渡損失の確定申告で税金還付を受ける方法について解説していきたいと思います。

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①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

個人が「5年を超えて所有」する一戸建てやマンション等の居住用財産(家)を売却して、一定の期間内に別の居住用財産(一戸建て・マンション)を取得することを条件に利用できる制度が、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」になります。

一定の要件のもと赤字金額について、他の所得との損益通算及び翌年以降の3年以内の各年分の総所得金額からの繰越控除が認められる制度になります。

この制度を利用することで不動産売却で万が一損失が出ても、売却損をその年の他の所得と損益通算することが可能となり、損益通算しても赤字となる場合は、翌年以降3年間繰り越して所得から控除できるのです。

この制度を受けるためには、税務署での確定申告が必要となります。

また、住宅ローン控除との併用も認められていますので、自宅の売却で損失が出ている場合は申告しておいた方がいいでしょう。

ただし、条件はあくまでも「居住用不動産」になりますのでご注意ください。

ちなみに住んでいない家の売却で損失が出た場合に特例を適用させる為には、「住まなくなった日から3年目の年末までに売却」すれば特例の適用が認められます。

損益通算と繰越控除とは

損益通算とは、譲渡所得を計算した上で出てきた損失を給与所得等の他の所得の利益と相殺することを言います。

そして繰越控除とは、その相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することを言います。

ちなみに他の所得とは、

  • 給与所得・・・給料・賞与等
  • 不動産所得・・・不動産の賃貸等
  • 事業所得・・・商売等
  • 利子所得・・・預貯金の利子等
  • 配当所得・・・株式や投資信託の配当金等
  • 退職所得・・・退職金等
  • 山林所得・・・木材の収益や山の売却等
  • 一時所得・・・保険金や競馬の払い戻し金等
  • 雑所得・・・年金など

になります。

譲渡資産の適用条件について

譲渡資産の適用条件は以下になります。

  • 居住用財産の譲渡であること
  • 5年を超える所有期間であること
  • 譲渡先が「配偶者・直系血族・生計を一にする親族等の特殊関係者」ではないこと

買換資産の適用条件について

買換資産の適用条件は以下になります。

  • 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に居住用財産を取得すること
  • 取得をした年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること、あるいは供する見込みであること
  • 買い換え資産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え資産」にかかわる住宅ローン(償還期間10年以上)があること
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであること

適用除外

この制度を適用させるには売却した前年、前々年に

  • 3,000万円特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換特例
  • 居住用財産の買換等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

を受けていないことが条件となります。

その他にも「親子間」「夫婦間」で不動産を売買した場合には適用することはできませんのでご注意ください。

また、以下のような

  • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
  • 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
  • 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
  • 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
  • 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
  • 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
  • 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例

と重複して適用することもできませんのでご注ください。

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

譲渡損失の繰越控除の計算例

  • 平成17年5月に5,000万円で購入したマンションを平成25年6月に3,000万円で売却し、5,000万円の新居を購入
  • 購入後のローン残高は3,000万円で償還期間30年
  • 購入した年とその年以降の3年間の所得500万円、所得控除150万円、所得税70万円
2,500万円-(5,500万円-98万円)-(120万円+2万円)=△2,780万円
売却代金-(取得費-建物償却費)-(手数料等+その他)=譲渡損失
※建物償却費 5,000万円×70%×0.9(定額法)×0.031×8年(所有年数)=98万円
平成25年度所得税(損益通算) 600万円-2,780万円=△2,180万円※損益通算によって△1,900万円の譲渡損失が残ったので翌年に繰り越しが認められます。(所得税は全額70万円還付)
平成26年度所得税(繰越控除) 600万円-2,180万円=△1,580万円(所得税は全額70万円還付)
平成27年度所得税(繰越控除) 600万円-1,580万円=△980万円(所得税は全額70万円還付)
平成28年度所得税(繰越控除) 600万円-980万円=△380万円(所得税は全額70万円還付)
平成29年度所得税(繰越控除) 繰越控除は3年を限度とするため繰越控除不可

以上のように売却した年を含む4年間に渡って税金が確定申告をする事によって還付されます。

②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、個人が「5年を超えて所有」する一戸建てやマンション等の居住用財産(家)を売却して、新しく居住用財産を買換える事が条件ではなく、譲渡契約(売買契約)を締結して日の前日時点で「譲渡資産の住宅ローン(償還期間10年以上)」があることが条件で受ける事ができる特例になります。

家を売却して損失が出た場合、売却損をその年の所得税と損益通算でき、損益通算しても赤字となってしまった金額については、翌年以降の3年間繰り越して所得税から控除でき、税金の還付を受ける事が可能となります。

ただし、譲渡損失の内以下のいずれか少ない方の金額での損益通算になります。

対象となる譲渡損失の金額

  • 譲渡した居住用財産の譲渡損失額
  • 譲渡した居住用財産にかかる借入金(住宅ローン)の残高から譲渡対価額(売却価額)を控除した残額

譲渡資産の適用条件について

譲渡資産の適用条件は以下になります。

  • 居住用財産の譲渡であること
  • 5年を超える所有期間であること
  • 譲渡先が「配偶者・直系血族・生計を一にする親族等の特殊関係者」ではないこと
  • 譲渡契約を締結して日の前日時点で「譲渡資産の住宅ローン(償還期間10年以上)」があること

この特例を受けるには確定申告が必要になります。

譲渡所得の計算方法については以下の記事まとめていますので参考にしてみてください。

家を売る時にかかる税金や譲渡所得の計算方法について

2016.06.08

また、譲渡損失の繰越控除の計算方法は上記で紹介しました方法と同じになります。

この特例の条件としましては、「居住用の不動産」であることと「5年を超える所有期間」、それから「償還期間が10年以上ある住宅ローン」を利用している事になります。

居住用の不動産とありますが、住まなくなった場合の家でも売却で損失が出た場合に特例を適用させる事が可能で、「住まなくなった日から3年目の年末までに売却」すれば特例の適用が認められます。

また、上記で挙げた適用除外の条件も同じになりますのでご注意ください。

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特徴を表にまとめると以下のようになります。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特例の特徴 損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる
適用条件
  1. 現在主として住んでいる自宅を売却したとき
  2. 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
  3. 家屋を取壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
  4. 転勤等で単身赴任の場合、配偶者が居住している家屋を売却したとき(ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通条項
  1. 共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用
  2. 譲渡する相手が譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと
  3. 一定の譲渡損失があること(買換えの場合は、土地の譲渡損失が500㎡以下の部分に相当する金額のみ対象)
  4. 所得金額が3,000万円(給与収入の場合、3,245万円)以下の所得の年に繰越控除(3,000万円超の年分は適用不可。ただし損益通算を行う年は所得制限なし)
  5. 平成29年12月31日までに譲渡したものに限る
所有期間 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超
居住期間 制限なし
連年適用の制限 前年、前々年において3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例、 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の居住用の特例の適用を受けていないこと
損益通算ができる損失の金額 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
  1. 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
  2. 譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額

※どちらか少ない方の金額

繰越控除の対象 所得税・住民税
譲渡資産にかかる住宅ローン 要件なし 譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの残高があること
買換資産の要件 取得期限 譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること 買換え資産を取得する必要なし
居住の用に供する期限 買換え資産を取得した日から取得した日の属する年の翌年12月31日
住宅ローン 取得をした日の属する年の12月31日または特例の適用を受けようとする年の12月31日において買換え資産について一定の住宅ローン残高があること
面積制限 50㎡以上(登記簿面積)
経過年数制限 なし
住宅ローン控除の適用 併用可

それぞれの制度の違いは、「買換え」があるかないかになります。

家の買換えがない場合は、売却する家に償還期間10年以上の住宅ローンが残っている必要があり、買換えがある場合は、買換えた家に償還期間10年以上の住宅ローンがある必要があります。

表にまとめると以下のようになります。

  居住用財産を買換える場合 居住用財産を売却するだけの場合
居住用不動産の買換え あり なし
買換える家の住宅ローン あり(償還期間10年以上) なし
売却する不動産の住宅ローン どちらでも可 あり(償還期間10年以上)
損益通算・繰越控除できる譲渡損失の額 譲渡した居住用財産の損失額
  1. 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
  2. 譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額

※どちらか少ない方の金額

まとめ

最近の不動産市場から見ても「譲渡損失」が出てしまう可能性が非常に高いと言えます。

一戸建てやマンションの居住用不動産の売却で損をしてしまった場合は、その損した分を少しでも取り戻すために上記で紹介しました制度を上手く利用して、特例を受け税金還付を受けるようにしましょう。

税金の還付を受けるには「確定申告」が必要になりますので、事前に必要書類等を税務署に確認して申告するようにしてください。

しかし、かなり計算が細かくなってしまいますので、失敗して損しないためにも確定申告を行う際は税理士事務所等に相談する事をおすすめします。

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