家を売る時に不動産業者に支払う仲介手数料の計算方法

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家を売る時に多くの方は不動産業者に依頼する事になると思います。

稀に個人間で売買を成立させてしまう場合もあると思いますが、ほとんどの場合は不動産業者に仲介に入ってもらい、買主を探してもらう事になります。

この場合、仲介に入ってもらう不動産業者に「仲介手数料」を支払う事になるのですが、仲介手数料とはどのようなものなのか、また仲介手数料の計算方法について解説していきたいと思います。

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家を売る時に必要になる仲介手数料とは

仲介手数料とは、いえを売る時に依頼する不動産業者にお支払いする媒介報酬の事です。

この仲介手数料である媒介報酬は、売買が成約した時にお支払いする、完全成功型の報酬になりますので、家の売買が成立していない場合はお支払いする必要はありません。

媒介報酬の媒介とは、家を売る時に不動産業者と媒介契約を締結する事になるのですが、この媒介の事を指します。

つまり「媒介報酬=仲介手数料」という事になります。

家を売る時の媒介契約とは

2016.06.09

また、家を賃貸に出す場合も、賃借人が決まった時点で仲介手数料をお支払いする事になります。

要は、不動産業者を介して買主や賃借人との契約が決まった際にお支払いする手数料になります。

あくまでも、成約した時にお支払いするものなので、契約後に引き渡しが完了する前に契約破棄になったりした場合は、仲介手数料をお支払いする義務はありません。

仲介手数料は、あくまでも売買や賃貸が成約した際に「宅地建物取引業者」にお支払いする成功報酬になります。つまり、宅地建物取引業免許を所有していない業者に仲介手数料を支払う義務は無いと言う事です。また、宅地建物取引業免許を所有していない者が、仲介手数料の請求を行う事も違法になります。

仲介手数料の計算方法

上記で解説したとおり家を売る事が決まり、無事に成約して引き渡しまで完了した際は、不動産業者に仲介手数料をお支払いする事になるのですが、この時に「仲介手数料の計算方法」を知らない場合は、不動産業者に騙されてしまう場合もあります。

ですから、家を売る時は仲介手数料の計算方法をしっかり覚えておくようにしましょう。

仲介手数料は、決まった計算式がありますので、そこに売買価格を当てはめるだけで割り出す事が可能となっていますので、一般の方でも簡単に算出する事ができます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は「法律」で定められています。

つまり、この法律で定められた仲介手数料の金額を上回らない範囲であれば不動産業者は報酬額を自由に決める事ができるのです。

宅地建物取引業法第四十六条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2.宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3.国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
宅地建物取引業法より抜粋

上記が、仲介手数料に関する宅地建物取引業法になります。

不動産業者は、法律の範囲内でしたら自由に報酬額を決める事ができますが、基本的には上限一杯の仲介手数料を請求される場合がほとんどです。

仲介手数料の計算式

売買価格×3%+6万円×消費税=仲介手数料

上記が仲介手数料を算出する為の計算式になります。

自分の家の売買価格を当てはめて計算すると、法律で上限となる仲介手数料を算出売る事が可能となります。

例えば、あなたの家の売買価格が2,500万円だった場合は、以下のようになります。

2,500万円(売買価格)×3%+6万円×消費税=874,800円(仲介手数料の上限金額)

上記の計算方法で算出された「874,800円」と言う金額が、法律で定められた「仲介手数料の上限金額」になります。

つまり、家を売る時に2,500万円の売買価格で買主と契約した際は、仲介をしてもらう不動産業者にお支払いする仲介手数料は、「874,800円以下であれば問題ない」という事になります。

売買価格
(消費税を含まない)
仲介手数料
(消費税を含む)
200万円以下 5.4%(5%+消費税)
200万円超え400万円以下 4.32%(4%+消費税)
400万円超え 3.24%(3%+消費税)
仲介手数料の注意点
仲介手数料の計算をする時の注意点としましては、基本的に不動産の売買価格は「税込表示」になっているので、計算をする時には「税抜き価格」で計算しないといけないという事になります。売買価格の税抜き価格は、売買契約書に記載されていますので、よく確認して計算するようにしましょう。

上記が仲介手数料の計算方法になります。売買価格さえ確定すれば、上記の計算方法で簡単に仲介手数料を算出する事ができるので安心です。

しかし、稀に仲介手数料以外に「事務手数料」「書類取得代行費」などと意味不明な手数料を取ろうとする不動産業者がいますのでご注意ください。

こう言った手間も含めての仲介手数料になりますので、あなたは仲介手数料以外に手数料をお支払いする必要は一切ないのです。

万が一そのような手数料を請求してきた際は、その不動産業者が所属している団体(売買契約書記載)に相談するようにしましょう。

仲介手数料の支払い時期はいつ?

上記で仲介手数料の計算方法はお分かりいただけたと思うのですが、仲介手数料はいつ支払うのでしょうか?

このように疑問に思っている方も少なくはないと思うのですが、上記でも少し触れたように不動産売買等の仲介手数料は「完全成功報酬」になりますの、無事に決済が済んで引き渡しが終わったと同時にお支払いするかたちが一般的になります。

しかし、場合によっては売買契約締結時に50%、そして残代金決済時に残りの50%と言うような支払い方法もあります。

このような場合は、媒介契約締結時に不動産業者と事前に決めておく必要があります。

媒介契約時にこのような話が無い場合は、引き渡し時に一括で仲介手数料をお支払いする流れとなります。

仲介手数料は「完全成功報酬」になります。つまり、売買契約が成立してはじめて仲介手数料の請求権が発生するのです。ですから、不動産業者と媒介契約を締結したとしても、売買契約が成立していない場合は仲介手数料を支払う義務はありませんのでご注意ください。また、売買契約締結時に仲介手数料の半金を支払った場合で、引き渡しまでに何らかの理由で売買が不成立となった場合は、先にお支払いした仲介手数料の半金を返還してもらうようにしましょう。何度も言っていますが、仲介手数料はあくまでも成功報酬になりますので、売買契約を締結しても、途中で契約が破棄になってしまった場合は、売買契約不成立なので、たとえ一部であっても不動産業者に手数料を支払う義務はありません。

仲介手数料は安くなるの?

「仲介手数料は安くなるの?」と思う人も少なくはないでしょう。

基本的に、不動産業者が請求する仲介手数料は、上限一杯と言う場合が一般的です。

しかし、最近は仲介手数料の価格競争が激化していて、各社の広告やホームページに「仲介手数料半額」「仲介手数料無料」と言うような謳い文句をよく目にします。

家を売る時の仲介手数料が完全無料になるという事はほとんど無いと思いますが、半額ぐらいまでなら仲介手数料も安くなる場合はあります。

例えばですが、家を売る際に依頼する不動産業者が「専任媒介契約で1社だけ」の場合で、なお且つ「買主を同じ不動産業者が見つけてきた場合」は、その不動産業者は「売主と買主の双方から仲介手数料を貰う事ができる」のです。

これを業界では「両手」と言うのですが、このようなパターンの売買でしたら、不動産業者は大儲けします。

例えば、上記で計算した売買価格2,500万円の不動産取引の場合でしたら、874,800円の2倍の手数料を受け取る事ができるのです。

つまり、「1,749,600」もの報酬をたった1回の取引で受け取る事ができるのです。

このような場合でしたら不動産業者が「仲介手数料半額」にしても、双方から報酬を受け取る事ができるので、「たとえ半額でも874,800円の報酬を受け取る事ができる」のです。

これでしたら、仲介手数料を半額にしても不動産業者は損をする事は無いですね。

しかし、基本は先程も述べましたが上限いっぱいの仲介手数料を請求されます。

以上のように仲介手数料が安くなる事も考えられますが、依頼する不動産業者にもよるので、仲介手数料が安くなるかどうかは、依頼前の段階で確認するようにしましょう。契約直前で仲介手数料の値引きの話をすると、トラブルの元になりますので十分ご注意ください。

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