家を売る事が決まりましたら、多くの方は不動産業者に査定依頼をして、販売活動をしてもらうと思います。
しかし、不動産業者に販売依頼をすると、当然「報酬」を支払わなければならなくなります。
いわゆる「仲介手数料」と言う名の成功報酬なのですが、その他にも必ず諸費用が必要になってきます。
参考：家を売る時に必要な諸費用
ですから、
「不動産業者を通さずに売却すれば良いのでは？」
と考える方も少なくはないと思います。
いわゆる「個人間売買」と言うやつです。
たしかに、不動産業者を通さずに自分で販売活動をして、買主を見つけて、売買を成立させる事は可能なのですが、ハッキリ言ってやめておいた方が良いでしょう。
既にご近所の方や知り合いの方が買ってくれると決まっているのでしたら、不動産業者を通さずに売買を成立させても良いと思いますが、それでもやる事は相当多いですし、素人にはちんぷんかんぷんでかなり難しいです。
個人間売買だと仲介手数料が不要になるのでお得感がありますが、さまざまなトラブルの原因となりますので注意が必要なのです。
目次
家を売る時に必要な手間
不動産業者を通して家を売る場合は、全ての手続きを担当の営業マンが行てくれますが、業者を通さずに自分で家を売る場合は、以下の全ての項目を自分で熟さなければなりません。
- 物件調査（測量・用途地域・道路の種類・間取り等）
- 買主を探す（広告の作成から折込みまたは手巻き））
- 売買契約書の作製
- 重要事項説明書の作成
- 税金・登記の手続き
- 瑕疵担保責任の取り決め
- 購入者の住宅ローンの手配（資金計画の確認）
- 登記書類の用意（所有権移転登記・抵当権抹消登記・設定登記等）
- 決済（お金のやり取り）
不動産業者を通さない場合は、上記の項目を全て自分でやらなければなりません。
業者に依頼した場合だと、言われるものを用意するだけで良いのですが、自分で不動産売買を行う場合は全て自分で行います。
私の場合は考えただけでもゾッとしてチャレンジすらしませんでした。
それに、不動産取引は売った後もしばらくは何かしらの問題が出てくる事が良くあります。
そんな時に不動産業者が間に入っていると全て対応してくれますが、売主と買主と直接の取引の場合で、どちらも素人の場合は解決策すら見つからないまま、最悪の場合裁判にまで発展してしまう恐れもるのです。
そう考えると、仲介手数料を支払ってでも不動産業者に依頼した方が良いと思いませんか？
不動産業者を通さない場合に起こり得るトラブル
不動産業者を通さなくても、上記で挙げた工程を熟せるのであれば問題なく売買は成立するでしょう。
しかし、項目だけを見ると簡単に思えますが、実際にやってみると大変な事に気づくと思います。
それに、以下のようなトラブルが起こる可能性も十分に考えられるので注意が必要になります。
- 住宅ローンのトラブル（住宅ローンの融資を受けれない）
- 書類不備によるトラブル
- 知識不足で常に勉強しながら進めるので倍以上の時間が必要になる
- 瑕疵担保責任の問題でトラブルになる可能性がある
不動産業者を通さずに家を売る場合は、上記のようなトラブルが発生する場合もあります。
まず、買主の方が現金で購入すると言う場合は問題ないのですが、住宅ローンを利用すると言う場合はさまざまなトラブルが発生してしまいます。
例えばですが、住宅ローンは不動産業者を通さないと融資が難しい場合があるのです。
基本的に不動産業者は各金融機関と提携を結んでいますので、住宅ローンも通りやすくなりますし、金利優遇も大きく受ける事ができます。
しかし、個人の方が金融機関に住宅ローンを申し込んだ場合は審査が厳しくなる事もありますし、受付自体してもらえない場合もあるのです。
また、融資を受ける事ができても金利優遇が無い場合などもあります。
それから、不動産取引において書類不備はトラブルの基になります。
住宅ローン1つにしても膨大な書類が必要なりますので、書類不備が原因で前にすすめないと言うトラブルが起こる事も良くあるのです。
それに、所詮素人が行う取引になりますので、分からない事が起こると勉強しながら進めないといけないので、不動産業者が行うよりも倍以上の時間が必要になってしまいます。
極めつけは「瑕疵担保責任」です。
これは、プロの不動産業者を通してもトラブルになる事があるぐらい重要な問題なのです。
家に欠陥があった場合は売主が責任を負うのか、現状渡しが条件なので買主が負担するのかと言う問題が発生します。
このようなトラブルが発生した場合、不動産業者を通していると全て不動産業者の担当営業マンが問題解決へと導いてくれますが、個人同士で取引をしている場合はそうはいきません。
ですから、なるべく不動産業者を通して家を売る方が良いのです。
仲介手数料をケチるとハイリスクになる
上記で解説した通り、家を売る時は不動産業者を通さなくても大丈夫ですが、かなりのハイリスクとなります。
不動産取引は素人がにわか仕込みでできるような単純なものではありません。
ですから、仲介手数料を払ってでも不動産業者に依頼した方が良いでしょう。
仲介手数料をケチって自分たちだけで取引して、万が一トラブルが起こった場合の事を考えると、不動産業者に仲介手数料を支払ってトラブルなく売買成立した方が良いのではないでしょうか？
買主を探す作業だけでも膨大な広告費が必要になりますので、広告料を支払って、もしもめぼしいお客様が見つからなかった場合は大赤字となってしまいます。
ですから、家を売る時は不動産業者にお任せする方が賢いと言えるでしょう。
仲介手数料はあくまでも成功報酬になりますので、実際に家が売れた時に支払うものになります。ですから、希望の価格に仲介手数料分を上乗せした価格で販売を開始すれば良いのです。
例えばですが、2,000万円で家を売りたいのでしたら、2,000万円に対しての仲介手数料は「712,800円」になります。もちろんその他に諸費用が必要になりますので、2,100万円という販売価格で売却をすれば、諸費用分を引いても約2,000万円は手元に残る計算になりますね。
この辺の計算は、担当の営業マンに伝えるときちんとしてくれますので安心して不動産業者に依頼すると良いでしょう。仲介手数料をケチってトラブルを顧みず自分たちで取引するよりも、仲介手数料を支払って気持ちよく家を売る方が絶対に良いと思います。
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