家を売ることが決まり、買主が見つかると売買契約の締結を行います。
売買契約に至るまでには、お互いの条件を出し合い交渉を行いお互いが同意することで売買契約の締結を行います。
家の売買は高額な取り引きになりますし、売買契約書は後々まで残る重要な書類になりますので、しっかりと内容を把握しておく必要があります。
売却完了後の万が一のトラブル等を防ぐ為にも、しっかりと注意して売買契約書を作成する必要があります。
今回は、売買契約書の記載内容に関する注意するべきポイントについて解説していきたいと思います。
目次
売買目的物の表示
まず一番最初のページに記載されているのが「売買目的物の表示」になります。
このページには、
- 土地の表示・・・所在地・地番・地目・面積・持分
- 建物の表示・・・所在地・家屋番号・種類・構造・床面積・住居表示
が記載されています。
上記の情報は「登記簿謄本に記載されている内容」を元に誤りなく記載されていますので、登記簿謄本と比較して誤りがないかチェックしましょう。
マンションの場合は「内法面積・壁芯面積」等の違いについてもチェックするようにしましょう。
売買代金及び支払いの方法
同じく売買契約書の最初のページに記載されているのが「売買代金及び支払いの方法」になります。
こちらには、
- 売買代金・・・土地・建物・消費税の代金
- 手付金・・・手付金の額
- 内金・・・内金の額と支払予定日
- 残代金・・・残代金の額と支払予定日
- 融資の有無・・・住宅ローンの有無と融資申込額
- 引き渡し予定日・・・家を引き渡す予定の日付
- 融資承認取得期日・・・住宅ローンの承認期日
- 手付解除期日・・・手付金を放棄して契約解除できる期日
が記載されています。
ここで注意してほしい点は、売買代金や手付金、残代金に間違いがないかと言うことと、手付解除期日になります。
売主又は買主は、表記の手付解除期日又は相手方が本契約の履行に着手するまでは「買主は手付金を放棄して」、「売主は手付金を買主に返還し、かつそれと同額の金銭を買主に提供」してそれぞれ本契約を解除することができるものとします。
少し難しいのですが、手付解除期日とは支払い済みの手付金を放棄することでその期日兄であれば契約を解除する事ができると言うことです。
つまり売買契約締結後であっても、手付解除期日内であれば買主は支払った手付金を放棄して契約の解除が可能となります。
また、売主は契約時に買主から受取った手付金を買主に返還し、さらに同額の金銭を買主に渡す事で契約の解除が可能となります。
この手付解除期日もしっかりとチェックしておきましょう。
瑕疵担保責任
売主は家を引き渡した後も原則「売却物件の隠れた瑕疵（欠陥）」について責任を負うことになります。
この瑕疵に対して責任を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。
この瑕疵が軽度であれば「瑕疵部分の補修」で済みますが、瑕疵が重度の場合は「契約解除」になる場合もあります。
また、売主はその瑕疵の事実を知らなかった場合でも修復しなければなりませんが、買主がその瑕疵を知って購入したのであればその責任は負いません。
それから、売主が個人である個人間売買での瑕疵担保責任は、売主瑕疵担保責任を負うのか負わないのかを自由に決める事ができます。
ちなみに、売主が不動産業者の場合はいかなる時も瑕疵担保責任を負う必要があり、その期間は最低2年間と宅建業法で定められています。
しかし、売主が個人の場合で瑕疵担保責任を負う場合は2年間と言う縛りはなく、「数日～数ヵ月」でも問題ありません。
瑕疵担保責任を負うか追わないかは自由に決めれますが、しっかりと確認しておかないと「2年間」と記載されている可能性もありますので必ず確認するようにしましょう。
契約の解除（違約金の額）
売買契約を締結している場合で、万が一買主が契約の解除を求めてきた場合、手付解除期日内であれば「手付放棄」で契約の解除ができますが、手付解除期日を過ぎて契約の履行に着手している場合は手付解除を利用する事ができません。
このような場合は、解約とあってしまいますので「違約金」が発生してしまします。
違約金の額は「売買代金の20%」が一般的となっております。
契約の解除の内容も注意してみるようにしましょう。
融資利用の特例（住宅ローン特約）
不動産の売買契約を締結する際に、買主が「住宅ローン」を利用して購入する場合は融資利用の特例として「住宅ローン特約」を付けることが可能となります。
例えば、売買契約はしたものの、予め決められた期日内に住宅ローンの承認が下りなければ「白紙解約」と言うような内容の特例になります。
この場合、売主は買主に対して受領済みの手付金や内金を返還しなければなりませんので、買主が住宅ローンを利用するのかをしっかり確認するようにしましょう。
せっかく契約したのに住宅ローンを借りれないから白紙解約となり、また一から売却活動の開始と言うこともありますので、買主の質もしっかりと見ておきましょう。
売買契約書の一番最初のページの「売買代金及び支払いの方法」の欄に「融資承認取得期日」が必ず記載されていますのでしっかり確認しておきましょう。
公租公課の分担金
公租公課の分担金とは、いわゆる「固定資産税」のことを言います。
固定資産税や都市計画税等の税金を、引き渡し日を基準に1年分を日数で割って売主と買主で精算します。
一般的には、固定資産税と都市計画税の合計額を365日で割って、引き渡し日以前の分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が支払うかたちとなります。
基本的には1年分を売主が先払いしている可能性が高いので、買主から売主へ日割り計算分を支払うかたちとなります。
また、マンションの売買の場合は「管理費・修繕積立金」等の日割り精算も行います。
ここでは、公租公課の分担金の起算日をチェックするようにしましょう。
引渡し前の危険負担
不動産取引は契約してすぐに引き渡しとはならず、引き渡しまでに相当な期間が必要となります。
買主が住宅ローンを利用する場合や、売主が新居に引っ越しする為の準備等で引き渡しが1～2ヶ月先になる場合も良くあります。
この契約後引き渡しまでの期間に「天災地変」や売主買主双方に責任のない事由で家が毀損した場合や滅失した場合は売主の負担となると言う決まりごとになります。
つまり、引き渡しまでに地震や落雷、火事等が原因で家が滅失し引き渡しができなくなってしまった場合は、受取り済みの手付金等を全額返還し契約は白紙解約になると言うことです。
ただし、修復できる場合は売主の負担で元の状態に修復し予定通り買主の引き渡す事ができます。
しかし、修復に多額の費用が必要となる場合で、売主の手に負えない場合は契約を解除する事ができます。
売買契約後から引き渡しまでの間に何が起こるか分からないので、しっかりと危険負担の内容もチェックしておきましょう。
反社会的勢力の排除
反社会的勢力とは、いわゆる「暴力団・暴力団関係企業・総会屋」もしくは「構成員」のことを総称して言います。
要するに反社会的勢力とは契約できないと言うことです。
この約款は平成23年6月以降に契約書に盛り込まれるようになりました。
売主及び買主が反社会的勢力ではないことを確約し、この契約条項に違反した場合は白紙解約となると言うような内容になります。
売買契約書内にしっかりと「反社会的勢力」の内容が盛り込まれているかを確認するようにしましょう。
まとめ
売買契約書の記載内容に関する注意するべきポイントは以上になります。
他にもたくさん契約条項はありますが、上記の内容をしっかりチェックしておけば失敗することは無いでしょう。
不動産売買はどうしても契約してから引き渡しまでに相当な期間を要しますので、手付金等のお金の問題や、解約時の違約金、瑕疵担保責任や危険負担等のトラブルの元はしっかりとチェックするようにしてください。
売買契約書の内容をしっかりとチェックして理解しておくことで、トラブルを未然に防ぐ事が可能になりますので、必ず確認するようにしてください。
そして、分からない無いようについては依頼している不動産業者に確認するようにしましょう。
