市街化調整区域とは？市街化調整区域の家や土地を売る方法を解説！

家だけに限らず不動産を売却する時の価格を左右するのは「立地条件」になります。

立地条件はその家の価格を大きく左右させますが、その他にも土地の区域区分によってもその家の価値が大きく左右されます。

立地条件の良い家と言えば「利便性」の高い市街地になりますが、郊外や田舎に行けば行くほど利便性が悪くなり地価が下がってしまいます。

そして、郊外へ行くと線引きされた「市街化調整区域」と言う区域区分に指定された地域が存在するのです。

また、割と市街地に近いエリアであっても市街化調整区域に指定されているエリアが点々としている場合もあります。

この市街化調整区域にある家や土地は、基本的に田舎に多く利便性が悪いことから市場価値が低く取り引き価格が安くなっていることが多く、不動産業者であっても知識が乏しいため取り引きしたがらないケースもよくあるのです。

では市街化調整区域の家や土地は売れないの？

となると思いますが、そんなことはございませんので市街化調整区域の家や土地であっても諦めずに売却活動をするようにしましょう。

結論から言いますと市街化調整区域の家や土地の売却を成功させるには、市街化調整区域を専門的に扱っている不動産業者に依頼すると言うことになります。

その方法を以下で徹底解説していますので、市街化調整区域の家を売却したい方は参考にしてみてください。

今回は、そんな市街化調整区域についてと家や土地を売る方法について解説していきたいと思いますので、諦める前にまずは以下の内容を参考にしてみてください。

市街化調整区域とは

まずは市街化調整区域について解説していきたいと思います。

市街化調整区域とは、各都道府県が指定する都市計画区域において市街化区域とは別に区分されている区域のことを言います。

つまり、市街化調整区域は都市計画法によって線引きされている区域区分の一つと言うことなのです。

市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制する地域」と定義されていて、自然環境や景観を守るための目的で市街化に繋がる土地の開発等が制限されています。

例えば、市街化調整区域にある土地では自由に家を建てる事ができません。

さまざまな建築制限があり、市街化区域の土地と比較してもかなり用途が限られてしまうので市場価値が大幅に下がってしまうのです。

そのため土地や建物を担保として貸し出される住宅ローンの融資が厳しくなり、融資額が満額下りなかったり、審査が通らなかったりと言うケースも稀にあるのです。

簡単に言いますと、市街化調整区域はさまざまな法律上の制限が多いことから市場価値が低いと言うことです。

市街化調整区域では建築物に制限がある

市街化区域には基本的に建築物に制限はありませんが、市街化調整区域になるとさまざまな法律上の建築制限が課されます。

まず建物を建築する際は、必ず行政に開発許可を受けなければなりません。

これは建て替えをする場合でも同じことが言えます。

つまり、建築を目的としている購入希望者に売却する場合は、開発許可を受けることが可能かどうかを先に確認する必要があるのです。

場合によっては開発許可が下りない場合もあり、建築不可や再建築不可と言うケースもあるので事前に確認する必要があります。

このような非常に面倒な手間がかかることと、開発許可の不確実さが市場価値を大幅に下げているのです。

それに開発許可が下りたとしても、建ぺい率や容積率に制限があることと、既存の建築物と比較して同じ大きさの建築物の建て替えができない場合もあります。

このような理由から市街化調整区域の家は非常に売却しにくいと言うことになります。

市街化調整区域の評価は？

市街化調整区域は市街化を抑制するための区域になりますので、行政はインフラ整備を積極的に行いません。

これは今だけではなく将来的にも同じ事が言えますので今後評価が上がることはないでしょう。

市街化調整区域では、電気や下水道、ガスが届いていないことが多く、市街化区域での生活に慣れている人でしたら非常に便利の悪い地域になってしまいます。

せめて電気と水道さえ届いていれば、オール電化の家にして下水は浄化槽で対応できますが不便に変わりはありません。

しかし、その不便さがあるからこそ低価格での取引が可能となり購買意欲を湧かしてくれる物件でもあるのです。

また、都会の暮らしに疲れて静かな田舎暮らしを求めている人たちからすると、評価は高いと言えます。

庭付き一戸建ての広い土地の家に住みたいと憧れている人や、静かな暮らしを求めている人は世の中にはたくさん居ます。

つまり、全く需要がない訳ではなく購入希望者も必ず居るので売却を希望している場合は初めから諦めずに売却活動を行えばいいと言うことです。

一般的には評価が低いかもしれませんが、需要は必ずあるので諦めないことが重要になります。

市街化調整区域の家は住宅ローンの融資が厳しい・・・

市街化調整区域の家は上記のような理由から市場価値が低いため住宅ローンの融資が厳しくなってしまいます。

住宅ローンは土地と建物を担保にお金を貸してくれる仕組みですが、市街化調整区域は市場価値が低いため担保価値が低くなり減額融資になったり、融資不可となる場合があります。

万が一債務者（買主）が滞納を起こしてしまった場合に差し押さえとなるのですが、担保価値が低いため差し押さえても換価しにくいことから金融機関は市街化調整区域の不動産の融資には積極的ではないのです。

それに、住宅ローンの融資を受けるには開発許可が必須となります。

なぜなら、買主は家を建築する目的で住宅ローンの融資を申し込みますが、開発許可が確実に下りるかどうかは分からないからです。

もし、融資した後で開発許可が下りずに建築できないとなるといけないので、金融機関としては確実に建築できるかどうかを書面（開発許可証）で求めてくるのです。

ですから、いくら安いとは言え住宅ローンの減額を踏まえたうえで現金をある程度用意できる人しか手を出せない物件になります。

つまり、買い手が非常に少ないと言うことになるのです・・・

ですから、市街化調整区域の家を売るときは慎重に買主を選ばなければならないのです。

それに、売買契約時は必ずと言ってもいいほど「住宅ローン特約」を求められます。

住宅ローン特約とは、「売買契約は締結するけど銀行の融資が下りなければ白紙解約になる」と言う買主保護の特約になります。

この特約は市街化調整区域の物件だから適用されるのではなく、市街化区域の取引であっても住宅ローン利用者の場合はほとんど利用します。

住宅ローン特約を付けると言うことは売主にとっては不利になりますが、市街化調整区域の家を売るためには仕方がないでしょう。

それぐらい住宅ローンの融資がおりにくい物件になります。

市街化調整区域の家や土地を売る場合の売主として確認しておきたいポイント

市街化調整区域に対する開発許可や建築行為は、誰がどのような目的や用途でその土地と建物を使うのかを個別に審査されます。

そのため、既存の家がある宅地の場合でも自由に家を建て替えたりする事ができると言う訳ではありませんので注意が必要になります。

ですから、市街化調整区域の家や土地をを売却したい売主は、以下に挙げるポイントを押さえておきましょう。

条例で区域指定されているか

市街化調整区域でも自治体によっては開発を許可している区域が条例で指定されている場合があります。

このように区域指定されている市街化調整区域の場合は、誰でも自由に家を建築したりできることになっています。

ただし、「誰が」という要件がないだけで「許可は必要」になりますのでご注意ください。

区域指定は概ね40～50以上の住宅が、数十メートル間隔で集まっている事と、上下水道が整備されていること、道路に接していること等々条件は各市町村によって異なります。

事業によって開発された区域か

売却を希望している市街化調整区域にある物件が事業によって開発された区域かを確かめる必要があります。

等の事業として開発された区域であれば、建築行為への許可が不要となりますので、買主にとっては制限が緩和された物件となります。

宅地になっているか

市街化調整区域と言っても宅地になっている場合があります。

このような場合は宅地造成が不要になりますので売りやすい傾向にありますが、現状宅地だからと言って引き続き宅地利用できるとは限りませんので注意が必要になります。

しかし、宅地になっていると言うこと周辺にも住宅がある場合が多く、ガスや上下水道の整備や道路に接面している等の条件が整っていることが多いので比較的許可が下りやすく売りやすい物件だと言えます。

つまり、買主の候補に入りやすいと言うことです。

ただし、固定資産税が宅地で課税されている場合でも宅地とは限らないと言うことと、登記上の地目が宅地でも、「いつから宅地（線引き前から宅地なのか）」になっているのかと言うことも関係してきますので、宅地だからと言って安心はできないのです。

農地ではないか

市街化調整区域にある土地で現在の地目が「農地」の場合は営農できる買主にしか売れない規制があります。

つまり開発許可以前の問題と言うことになります。

農業以外の用途で使えるように「転用手続き」をする必要があるのですが、転用が許可されるかどうかは買主の利用目的によって異なります。

さらに、それに連動して開発許可が下りるかどうかも変わってきます。

買主の利用目的によっては、転用できない場合や開発許可が下りない可能性が非常に高くなりますので、比較的買主が見つかりにくいのが農地になります。

市街化調整区域の家の履歴や許可の経緯が重要

昭和45年頃に市街化区域と市街化調整区域が線引きされ、線引き前と線引き後で開発許可や建築許可の要件が異なります。

ですから、市街化調整区域の家を売却する際は「建築年月日が線引き前か後か」をしっかり確認する必要があります。

ちなみに建築年月日に関しましては各市町村の「固定資産税課税台帳」に記載されていますので役場で確認するようにしましょう。

家が線引き前に建築されていた場合

家が線引き前に建築されていた場合は、元々そこにあったと言うことになりますので、線引き後に法規制をかけると所有者に厳しい規制を遵守させてしまう事になりますので、線引き前に建築された家の場合は規制緩和されます。

具体的な内容は、買主への所有権移転の際に「許可が不要」で、買主が将来家を建て替える場合や増改築を行う場合も以下の要件を満たしていれば許可が不要となります。

上記の要件を満たしていれば、建築許可や開発許可を得る必要なく家の建て替えを行うことが可能となります。

これらの要件は売主にとっては関係ありませんが、建て替え目的で用地を探している買主にとっては建て替えの許可を得る必要が無いのでハードルが低くなり購買意欲が湧く物件となります。

ただし線引き前の家の定義は、「線引き前に立てられた家で線引き後に増改築等もされていない家」になりますので、線引き後に増改築等を行っている場合は線引き後の家として扱われますのでご注意ください。

家が線引き後に建築されていた場合

線引き後に建築された家の場合は、市街化調整区域市街化調整区域として開発許可を受けて建てられていますが、「現所有者に対しての許可」になりますので、誰にでも許可されたものではないのです。

つまり、買主がその許可を引き継ぐ事はできないと言うことになります。

過去に受けた許可を引き継ぐ事が可能なのは「所有者の相続人・近親者」だけで、第三者が引き継ぐことはできません。

ですから、第三者である買主に家を引き渡した場合は、許可していない第三者が使用することになるので「家の用途を変更した」ものとみなされることになります。

所有者を変更しただけで「再許可」が必要になり、買主は建て替えや増改築を自由にできなくなってしまうのです。

所有者の変更に許可が下りることはあっても、建て替えや増改築の許可が下りない場合もあるため、買主としてはリスクを負わなければならないことから敬遠されてしまいます。

ですから市街化調整区域の家を売却するには、「どのような経緯で許可を受けたか」を知っておかないと自分の家が売りにくい家なのか売りやすい家なのかの判断すらできないのです。

市街化調整区域の家を売却する場合は、線引き前か後のどちらに建築されたのかをしっかりと把握しておきましょう。

市街化調整区域の家や土地を売却するときの依頼先は？

市街化調整区域の家や土地の売却は、上記の通り売却のハードルが高くなりますので、不動産業者によっては仲介を受けてくれないことも多々あります。

しかし、中には「市街化調整区域の家や土地の売買」を専門としている不動産業者が居ることも事実なので諦める必要はないのです。

市街化調整区域の家や土地の売却を成功させるには、このような専門的な不動産業者を見つけるのが一番の近道となります。

市街化調整区域の家や土地の取引は、都市計画法に基づくさまざまな制限があることから市場価値が低く売買価格がどうしても安くなってしまいますので、不動産業者としては利益に繋がりにくくなりますので敬遠されがちですが、上記でも言いましたように市街化調整区域の家や土地を専門的に扱っている業者が居ますので諦める必要はないでしょう。

しかし、そのような専門業者をどのようにして見つけるのかが重要になってきます。

1社1社不動産業者を回り歩くか、電話で確認すると言う方法もありますが、市街化調整区域の場合は一般的な市街化区域のように快く受け入れてくれる業者は非常に少なくなります。

市街化調整区域と聞いた時点で態度が急変したり、即断られてしまう場合もあります。

ですから市街化調整区域の家を売却するには、協力してくれる不動産業者を見つけるのにとても苦労するのです。

しかし、HOME4Uのような売却を専門としている不動産業者だけが提携登録している不動産一括査定でしたら、市街化調整区域を専門的に扱っている業者を簡単に見つけることができるのです。

HOME4Uは不動産一括査定サイトの中でも最大手で、全国にある不動産業者1200社が提携登録していて、最大6社まで同時に査定依頼できます。

査定依頼時に売却したい家や土地の「所在地・面積・間取り・築年数」の大体の物件情報を入力して送信すると、市街化調整区域の家や土地を仲介をしてくれる候補の業者が複数社表示されます。

その表示された不動産業者こそが市街化調整区域を専門としている業者であったり、市街化調整区域の家や土地も扱っている不動産業者になります。

そして、その中から最大6社まで同時に査定依頼できますので、査定結果を比較して売却依頼するようにしましょう。

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市街化調整区域の家や土地を売却するなら、不動産一括査定で仲介してくれる専門的な不動産業者を見つけましょう。

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まとめ

市街化調整区域の家や土地を売る際は、専門的に扱っている不動産業者に依頼するようにしましょう。

市街化調整区域の物件を専門的に扱っていると言う時点で、買主候補の顧客を抱えている可能性が非常に高くなります。

先述しましたが、静かな田舎暮らしを求めている人や、田舎でも広い庭付き一戸建ての家に憧れている人たちはたくさん居ます。

その他にも、居住用住宅としてではなく資材置き場や太陽光パネルの用地、駐車場用地として探している人が必ず居ますのでまずはHOME4Uの一括査定を活用して仲介してくれる不動産業者を見つけましょう。

市街化調整区域の家や土地は不動産業者から敬遠されがちな物件になりますが、逆の発想で競合が少ないことから専門的に扱っている業者が必ず居ますので諦めないでまずは相談してみてはいかがでしょうか。

市街化調整区域は買主の利用目的で開発許可等の要件が変わりますので、売主側でもどうすることもできませんが専門的な仲介業者を味方につけることでそれらの問題も解決されます。

市街化調整区域の家や土地の売却は一般的に難しいと言われていますが、何かしらの抜け道はありますので、まずは専門的な不動産業者を見つけることからはじめましょう。

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