家を売る時に「諸費用」が発生します。
これは、家だけでなくて「不動産を売却する時」と言った方が正しいです。
不動産売却時に必要な諸費用と言えば、「仲介手数料」が代表的になります。
不動産業者への成功報酬として仲介手数料を支払うことは知っていると思いますが、実は家を売ると他にも諸費用が必要になってきます。
そこで今回は、不動産売却時に必要な諸費用について解説していきたいと思います。
家を売る時に必要な諸費用の詳細
家を売る時にはさまざまな諸費用が必要になります。
そのうちの1つが仲介手数料と言う訳なのです。
実際に家を売却する時に必要になる諸費用の詳細を見ていきましょう！
| 売買価格 | 30,000,000円 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 3,000万円×3%＋6万円×消費税=1,036,800円 | 1,036,800円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付けする収入印紙で、売買価格によって異なる | 10,000円 |
| 抵当権抹消費用（登記） | 登録免許税 1つの不動産につき1千円 （土地＋建物=2,000円） 司法書士への報酬 約10,000円 |
12,000円 |
| 銀行事務手数料 | 住宅ローンの繰り上げ返済の手数料 （※金融機関によって異なる） |
3,240円 |
| 譲渡益課税 | ※家を売却して利益が発生した場合に必要 | 計算方法はこちら |
| 合計 | 1,062,040円 |
上記をご覧いただければ分かると思いますが、3,000万円の家を売るのに「1,062,040円」の諸費用が必要になります。
さらに、売却益が出た場合は所得税や住民税がかかる場合もあります。
家を売る時に必要になる仲介手数料の計算方法
家を売る時は不動産業者に依頼して販売活動をしてもらう事になります。
この場合、不動産業者に「仲介手数料」をお支払いしないといけません。
仲介手数料は、売主と買主の間に入って仲介してくれる業者にお支払いするもので、不動産業者が受取る金額を決める事ができます。
そして、この仲介手数料なのですが、不動産業者が取り過ぎない為に上限が定められています。
その仲介手数料の上限を算出する為の計算方法が以下の計算式になります。
この計算式を用いて算出された数字が仲介手数料の上限で、この金額以下であれば不動産業者はいくらでも貰う事が可能なのです。
家を売る時に必要になる印紙税
印紙税とは、売買契約を締結する時に双方の売買契約書に貼り付けする収入印紙の代金の事を言います。
収入印紙は郵便局で手に入れる事ができます。
ちなみにですが、印紙税は契約書記載の売買価格によって異なります。
印紙税額（平成26年4月1日～平成30年3月31日）
| 100万円超 500万円以下 | 1,000円 |
|---|---|
| 500万円超 1千万円以下 | 5,000円 |
| 1千万円超 5千万円以下 | 10,000円 |
| 5千万円超 1億円以下 | 30,000円 |
＞＞No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置-国税庁ホームページ
住宅ローンを借りている場合は抵当権抹消登記費用が必要
住宅ローンを借りている場合は、その家に抵当権が設定されていますので抹消する必要があります。
住宅ローンを完済した場合でも「権利の抹消手続き」をしなければ抵当権が設定されたままの状態なので、買主への所有権移転登記ができません。
ですから、必ず抵当権抹消登記を行うようにしましょう。
登録免許税は1つの不動産につき1,000円（土地1,000円＋建物1,000円=2,000円）
司法書士への報酬 約10,000円
合計12,000円ほどの費用が必要になります。
譲渡税
家を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税がかかってきます。
上記の計算式で譲渡所得（利益）が出ると税金がかかってきますが、ある条件を満たす事で特別控除を受ける事が可能となります。
また、家を売却して損が出てしまった場合は、ある一定条件を満たすことで損失分をその他の所得から損益通算でき税金還付を受けることが可能となるのです。
家を売るときに必要なその他の経費
家を売るときは上記のような諸費用が必要になります。
そして、それ以外にも必要な経費がありますのでご紹介したいと思います。
測量費用
売却する家が測量されていない場合は、土地家屋調査士に依頼して画定測量をする必要があります。
測量の目的は、
- 隣地との境界を明確にすることで紛争を防ぐ
- 隣地との境界を明確にすることで買主は住宅ローンが利用できる
になります。
隣地との境界がはっきりしていない場合は、将来買主と隣家が紛争を起こしてしまう可能性があります。
そうならないためにも隣地境界線等がハッキリしていない場合は、立ち合いの元画定測量しておいた方がいいでしょう。
それに、境界が確定していない家を誰も好んで購入しませんので、家の売却を成功させる為にも画定測量をしておいた方がいいでしょう。
また、買主が住宅ローンを利用する際は必ず「測量図」等の境界が明確に分かる書類が必要になりますのでご注意ください。
買主が現れても測量図がないと住宅ローン不可で成約まで至らないケースもあります。
測量費用は依頼する土地家屋調査士によって異なりますが、一般的な相場は「約40万円」ぐらいになります。
ただし、ケースによっては倍ほど必要になる場合もありますので、事前に確認するようにしましょう。
ハウスクリーニング代
家が少々汚れている場合は、ハウスクリーニングをしてキレイにしてから売りに出した方がいいでしょう。
空き家状態で売却活動をする場合は先にハウスクリーニングをしておいて、住みながら売却する場合はハウスクリーニング付きと言うかたちで売却活動を行い引渡し前に実施するようにしましょう。
ハウスクリーニング費用は全部屋行っても10万円前後でできますので、キレイにして気持ちよく引き渡した方がいいでしょう。
リフォーム費用
家を売るときに空き家状態で売却活動をするのであれば、リフォーム済みにしてから売却する方が良い場合もあります。
売主の負担になりますが、家が古くて汚いと売れない場合があります。
そのような場合は、売却希望価格にリフォーム代を上乗せして販売価格を設定し、リフォーム済み物件として売却活動をした方がいいでしょう。
例えば、2,000万円で売却したい場合だと、売却価格の2,000とリフォーム費用100万円の合計額である2,100万円で販売すると言う感じです。
値引き交渉が入ることも踏まえると、2,180万円の売り出し価格でもいいかもしれません。
ちなみに、リフォーム付きと言う条件で売り出しをするのもありです。
そうすることで、買主は自分たちの好みにリフォームすることができますのでおすすめの方法になります。
解体費用
家が古すぎて新築用地として売却する場合は解体費用も必要になってきます。
現状渡しで古家付きで売却する方法もありですが、解体更地渡しで売却活動をした方が買い手も付きやすいのでおすすめです。
解体費用の相場は、
- 木造住宅・・・1.8～4.0万円（坪単価）
- 鉄骨住宅・・・2.5～4.5万円（坪単価）
- RC住宅・・・2.5～6.0万円（坪単価）
になります。
30坪の木造住宅でしたら、「54～120万円」程の解体費用が必要になります。
まとめ
家を売るときは購入した時と同じように諸費用が必要になります。
また状況によっては諸費用以外にも様々な経費が必要になることもありますので、資金計画はしっかりとするようにしましょう。
特に家の買換え等を行う目的で家を売却する場合は、売却で得たお金を予算に含む事になると思いますので、諸費用等の計算はしっかりとしておいた方がいいでしょう。
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