家を売ることが決まり不動産業者と媒介契約を締結して売却活動を始めたのはいいけど、
「全く反響が無い・・・」
このようなことも稀にあります。
基本的に媒介契約の期間は3ヶ月間になりますが、3ヶ月の期間の間に1件も反響が無い、もしくは反響はあるけど内覧にまで繋がらないと言う場合は少し考えものです・・・
反響がないと家は売れませんからね・・・
今回は、売却活動をしているのに反響が無い場合の対策法として、反響を増やすための解決策について解説したいと思います。
目次
売却活動しているのに反響が無い理由はなに？
売却活動をはじめてから、媒介契約期間の3ヶ月の間に1件も反響が無い場合や、反響はあるけど内覧にまで繋がらないと言う場合が稀にあります・・・
考えられる理由としましては、
- 販売価格が高すぎる
- 販売サイトに掲載している写真に魅力が無い
- 販売戦略が間違えている
- 仲介している不動産業者に問題がある
になります。
必ずしも上記が理由ではないのですが、可能性は高いので見直しをした方が良いでしょう。
それでは具体的に解説していきたいと思います！
①販売価格が高すぎる
売却活動を開始してから3ヶ月間1件の反響もない場合は「販売価格が高すぎる」可能性が考えられます。
これは特に一戸建てではなくマンションの場合に多い傾向にあります。
一戸建ての家は1軒しかないのに対して、マンションは1棟に複数の部屋があります。
つまり、同じマンションで同じ階の部屋なのにA物件が3,000万円でB物件が3,500万円でしたら明らかにおかしいですよね！
このような場合は価格設定を早急に見直す必要があります。
これがタワーマンションで最上階と低層階と言うのでしたら何もおかしくない話なのですが、同じ階や3階と4階でしたらまず反響は鳴らないでしょう・・・
一戸建てでも同じ様な事が言えるのですが、同じ分譲地にある中古の家で、面積や築年数が変わらないにも関わらず、販売価格に大きな差があると反響は鳴りません。
最近はインターネットの不動産ポータルサイト等で簡単に近隣相場を調べる事ができるので、販売価格が異常に高いとユーザーは警戒して問い合わせすらしなくなってしまうのです。
住宅ローンが残っている場合だと、それ以上の価格もしくは返済できるだけの価格で売却したい気持ちは分かりますが、あまりにも相場観がズレていると売れる物件も売れなくなってしまいますので注意が必要なのです。
もし、買い替えで住み替えを検討している場合で、住宅ローンの完済が目的で高めに価格設定をしているのでしたら、住み替えローン等を利用することで相場での売却も可能になりますので検討してみてはいかがでしょうか？
販売価格が高いままだと反響が鳴ることはありませんので、いつまでたっても家は売れないでしょう。
②販売サイトに掲載している写真に魅力が無い
スーモやアットホーム、ホームズ等の不動産ポータルサイトに販売ページを掲載している場合は、写真に問題がある場合もあります。
外観の写真や室内の写真に魅力を感じない為に反響が無い場合もあります。
ですから、不動産ポータルサイトに掲載している場合は、不動産業者任せにせずに、自分で一度確認してみると良いでしょう。
そして、魅力を感じない場合は画像の差し替えをしてみたり工夫をする必要があります。
少し費用はかかりますが、プロのカメラマンに写真を撮ってもらうことで一気に反響数が増えることもありますので、一度検討してみてはいかがでしょうか。
④販売戦略が間違えている
反響が無い理由の一つに販売戦略の問題があります。
要するに販売力が足りないと言うことです！
不動産業界の販売力と言えばズバリ「広告力」です！広告力が乏しいと情報が伝わりきっていない可能性があります。
まず媒介契約を締結しましたら不動産業者はレインズに登録をします。
レインズとは、不動産業者間で物件の情報を共有できるサービスで、家の売却を早く成功させるのが目的であるインターネット共有システムになります。
レインズに登録することで、他の不動産業者も一緒に販売協力してもらえるようになるのです。
それから、一般ユーザーに情報を伝える方法としましては、
- 新聞折り込み広告の配布
- ポスティングチラシの投函
- 不動産ポータルサイトへの登録
- 自社ホームページへの掲載
等があります。
この中のどれか一つでもかけるとなかなか反響は取れなくなってしまいます・・・
どれをするにも費用（広告料）が必要になりますので、資金力の乏しい不動産業者に依頼してしまうと家がなかなか売れないと言う状況に陥ってしまいます。
ただし、売主から広告量を増やすように指摘すると、その分の費用を請求される場合もありますのでなかなか難しいところでもあります。
ですから、初めの不動産業者選びが最も重要と言えるのです。
資金力のある不動産業者は広告力があります！広告力があると言うことは販売戦略に長けていると言うことになります。
もし今現在売却を依頼している不動産業者が上記のような販売活動をしていないのであれば、早急に業者を変更するべきでしょう。
③仲介している不動産業者に問題がある
これは上記で言いました販売戦略もそうなのですが、それ以外にも営業力の問題もあります。
実際反響は鳴っているけど対応が悪く内覧にまで繋がらないと言うようなケースです。
これは根本的にダメなパターンなので、反響が鳴っているのかを確認した方が良いでしょう！
そして、反響は鳴っているけど内覧に繋がっていないと言う場合はその理由も聞いてみましょう！
それから、最近多いのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取るためにレインズに登録していなかったり、他の業者から問い合わせがあっても「終了しました！」と言って仲介させないようにすることを言います。
囲い込みをされると、売れすまでにかなり時間がかかってしまいますので、もし囲い込みをされているのでしたら早急に業者を変更した方がいいでしょう！
囲い込みをされているかどうかの確認方法は、他の不動産業者にお願いして自分の家がレインズに登録されているか確認してもらいましょう。
そして、レインズに自分の家が登録されていない場合は囲い込み確定になりますので、即業者変更するようにしましょう！
その他にも、他の業者に依頼して内覧希望の電話をしてもらって、その業者がどういう反応するかでも囲い込みかどうかを判断する事ができます。
例えば、自分が売却を依頼している業者に、別の不動産業者からお客さんが居るから内覧させてほしいと問い合わせをしてもらうのです。
そして、「契約予定です！」や「終了しました！」と言う返事だと囲い込み確定となります。
このような場合はすぐにでも不動産業者の変更をおすすめします。
ただし、媒介契約には3ヶ月と言う期間がありますので、契約満了の日が来るまで我慢するしかありません・・・
しかし、契約満了とともにすぐに業者を変更できるように、事前に他の不動産業者に査定をしてもらい準備を進めておくようにしましょう！
そして、事情を説明して業者の変更を検討していると相談するようにしましょう。
他の不動産業者を探すなら、HOME4Uの不動産一括査定サイトがとても便利です。
全国1200社の不動産業者が提携登録していて、最大6社まで査定してもらえる不動産業者を選択する事が可能となっております。
しかも利用料は無料で、たった60秒の入力で簡単に査定結果が分かります。
それに、HOME4Uの一括査定に参加するには厳しい審査がありますので、質の悪い悪徳不動産業者は登録できないようになっていますので安心して利用していただけます。
それから、査定を依頼する業者は自分で選べるので今依頼している不動産業者にもバレる心配もありません。
全て試したけどまだ反響が無い・・・！そんなときはしばらく様子を見ることも大事！
上記で説明した解決策を全て試みたけどまだ反響が無い・・・
そんなときはしばらく様子を見るようにしましょう。
時期的に需要が無い場合も考えられますので、様子を見るしか方法はありません。
特に夏休み等は反響が少なくなる時期でもありますので仕方がないでしょう。
ですから、むやみやたらに販売価格を下げたりするのはNGです！
何もしないでそのまま待つようにしましょう。
家が売れやすい時期は「1～3月」と「9～11月」は最も売れやすい時期になりますので、この期間に広告料を増やして大々的に販売活動を行えばすぐに売れる可能性もあります。
その辺の販売戦略は不動産業者と相談してみるようにしましょう。
まとめ
実際家の売却活動をしているにも関わらず、一つも反響が無いと誰でも不安になると思います。
そのような場合は、まずは上記で紹介しました解決策を試してみてください。
それでも反応が無い場合は時期的に需要が少ない可能性も考えられますので、しばらく様子を見るようにしましょう。
くれぐれも価格だけのせいにして、どんどん値段を下げることだけはしないように注意してくださいね。
値下げばかりするのも怪しまれる要因になりますので、値下げはほどほどにしましょう。
