家を売る時にほとんどの人が不動産業者に査定を依頼すると思うのですが、どこの不動産業者に査定依頼すれば良いのか迷ってしまうと思います。
そして、近所にある街の不動産屋さんに査定依頼をしてしまい、そのままの流れで売却まで依頼してしまうのです・・・
これは間違いではないのですが、
「100万円以上損をしてしまっている可能性がある！」
のです・・・
もちろん相場を知らない人にとっては、自分の売却希望価格より高ければ、また近ければ近いほど好条件を出してくれてると思ってしまうのは仕方がないことです。
しかし、果たして本当にそれが好条件なのかどうかは査定をした不動産業者にしか分からない事なのです。
不動産業者は成功報酬である仲介手数料を目的にあなたの家の売却のお手伝いをします。
では、あなたが不動産業者の立場なら売りやすい物件と売りにくい物件どちらの物件を売るお手伝いをしたいですか？
当然売りやすい物件ですよね！
では、あなたの家の相場が2,000万円で、あなたが売りたい希望価格が1,800万円、不動産業者が掲示してきた査定額が1,900万円だったとします。
あなたからすると1,800万円で売りたい家が1,900万円で売却できるとなると好条件以外のなにものでもありませんよね？
しかしよく考えてください！
相場より100万円も安い価格で売却になっているのです・・・
つまり、あなたは100万円も損をしてしまっていると言うことになるのです・・・
知らぬが仏と言う言葉があるように、何も知らなければあなたは得した事になるので上機嫌だと思いますが、実際蓋を開けてみると100万円も損をしていることになるのです・・・
不動産業者からすると、1,900万円だろうが2,000万円だろうが仲介手数料は貰えるのでどちらでもいいのです。
ちなみに1,900万円の場合の仲介手数料は「680,400円」で、2,000万円の時の仲介手数料は「712,800円」になります。
その差はたったの32,400円なのです。
それに、相場価格で売却しても割安感は無いので購入希望者が現れにくいのに対して、100万円も相場より安いと割安感が出てすぐに購入希望者が見つかるのです。
なかなか売れない相場の家を売るよりも、割安の家を早く売って報酬を受け取る方が不動産業者からするとありがたい話ですよね！
これが324,000円変わると言うのでしたら話は別ですが、32,400円少ないだけなので不動産業者からすると早く報酬を貰った方が良いのです。
少し前置きが長くなってしまいましたが、不動産取引はこういう駆け引きは日常茶飯事なので家を売る時は注意が必要になります。
ですから信頼できる優良な不動産業者に家の売却を依頼するようにしましょう。
優良な不動産業者かどうか見分けるにはいくつかのチェックポイントがあります。
今回は優良な不動産業者の選び方について解説していきたいと思いますので、業者選びで迷われていると言う方は参考にしてみてください。
目次
優良不動産業者の見分け方
誤解をされるといけないので初めに言っておきますが、以下で紹介する内容が全てではありません。
あくまでも1つの指標に過ぎないという事を念頭に置いておいてくださいね！
- 免許の数字でその業者の営業年数を確認する
- 業界団体や保証協会の加盟の有無
- 得意とする物件種別の確認
- 実際に出向いて会社を確認する
以上が優良な不動産業者かどうかを見分ける方法になります。それでは順に確認していきましょう。
①免許の数字でその業者の営業年数を確認する
不動産業者を選ぶときに一番初めに確認してほしいのが「免許番号」です。
不動産業を営むには宅地建物取引業の免許が必要になります。この宅建業免許に免許番号があり、会社のホームページや営業マンから貰う名刺に必ず記載があります。
上記が免許番号のイメージになります。
上記画像の赤丸で囲っている数字がポイントとなります。
この数字は宅建業免許を更新するたびに増えていきます。
つまり、この数字が多ければ多いほど営業年数が長く昔からある実績豊富な不動産業者という事になるのです。
例えばですが、上記画像の場合は（4）とあるので、3回更新されている事になります。
更新期間は「1996年以前は3年に1回」でそれ以降は5年に1回毎の更新となっております。
つまり、宅建業免許の数字が（1）の場合は、宅建業免許を取得してから5年以内という事になりますので、比較的新しい会社という事になります。
数字が多ければ安定して経営できている会社であり、それだけ販売実績が豊富という事になるので安心感がありますね。
②業界団体や保証協会の加盟の有無
不動産業を営むには業界団体に加盟する場合と加盟しない場合とがあります。
どちらの不動産業者の方が安心できるのかと言いますと、言うまでもなく業界団体に加盟している不動産業者の方が安心なのです。
なぜなら、取引の最中に何かしらのトラブルが合った場合でも業界団体の苦情窓口に相談できるからです。
その不動産業者が加盟している団体に相談する事で、トラブルが起きたとしても買主の味方になってくれるので安心して取引を行う事ができるのです。
この業界団体に加盟するにはきちんとした審査があります。
また、規約に関する自主規制を受けるなど信頼できる不動産業者を見つける為の指標の1つになりますので確認しておくと良いでしょう。
確認方法は、会社のホームページや名刺等にも記載がありますのですぐに分かります。
業界団体の種類
| 団体名 | 住所・連絡先 | 公式HP |
|---|---|---|
| 公益社団法人全日本不動産協会 | 東京都千代田区紀尾井町3-30 全日会館3階 TEL 03-3263-7030 |
http://www.zennichi.or.jp/ |
| 公益社団法人不動産保証協会 | 東京都千代田区紀尾井町3-30 TEL 03-3263-7030 |
http://www.fudousanhosho.or.jp/ |
| 一般社団法人不動産協会 | 東京都千代田区霞が関3-2-5 霞が関ビル17階 TEL 03-3581-9421 |
http://www.fdk.or.jp/ |
| 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 （各都道府県の宅地建物取引業協会） |
東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館 TEL 03-5821-8111 |
http://www.zentaku.or.jp/ | 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 | 千代田区富士見2-2-4 東京不動産会館 TEL 03-3264-7041 |
http://www.hosyo.or.jp/ |
| 一般社団法人不動産流通経営協会 | 東京都港区虎ノ門3-25-2 ブリヂストン虎ノ門ESビル5階 TEL 03-5733-2271 |
https://www.frk.or.jp/ |
不動産取引でトラブル等が合った場合でも、不動産業者が上記のいずれかに加盟していると安心です。
④実際に出向いて会社を確認する
優良な不動産業者を見分ける為には、その会社に出向いて実際の会社を見てみる事も重要です。
きちんと事務所を構えて業務をしているかは、家を売る為にとても重要なポイントとなります。
中には、ワンルームマンションや自宅を事務所代わりにしている不動産業者もありますので注意が必要です。
このような業者の場合は、販売力（広告宣伝力）が乏しい場合が多いので、売却にかなりの時間がかかってしまう場合があります。
また、会社はきちんとしていても、事務員の態度が悪かったり、社長と社員の関係が悪かったりするような会社は避けた方が良いでしょう。
表向きは優良な不動産業者に見えていても、実情とは異なる場合も多々あります。
その不動産業者がきちんと仲介業務を行う体制が整っているかを自分の目で確認する事も重要なので、少し面倒ですが何か理由を付けて会社に訪問するようにしましょう。
③得意とする物件種別と売りたい不動産が一致するかの確認
不動産業者もさまざまで、それぞれに得意な物件種別があります。
中古の戸建てや中古マンションの販売が得意な業者（仲介業者）、新築販売が得意な業者（事業主）、土地や倉庫を得意とする業者（業者向け仲介業者）、賃貸を得意とする業者等々さまざまです。
今回の場合は中古の家を売ることが目的なので、中古戸建の販売を得意とする不動産業者を選択する必要があります。
また、大手の不動産業者が良いのか、地場の中小規模の不動産業者が良いのかも悩むところですね。
言うまでもなく、テレビCMでも有名な大手の住友不動産・三井不動産・東急リバブル等の業者の方が広告宣伝力は強く、管理している顧客の数も圧倒的に多いので同じ条件の物件を探している買主を見つけるのが早い場合もあります。
逆に地場の中小規模の不動産業者の場合は、地域に密着している場合が多いのでこのエリア限定と言う顧客を管理している場合もあるのです。
そのような場合は、地場の中小規模の不動産業者の方が話は早いです。
大手と中小のどちらが良いかの判断は非常に難しいのですが、売りたい物件の条件によって選ぶ必要があります。
例えばですが、新築販売が得意な不動産業者に中古住宅の販売をお願いしてもあまり期待ができませんし、賃貸を得意とする業者に依頼したところで売買の実績がなければ不安で仕方がありません。
また、田舎の農地などの土地の販売を都会の業者に販売依頼をしてもなかなか売れる事は無いでしょう。
不動産業者にはそれぞれ得意な業務と不得意な業務がある！
不動産業者と一口に言ってもさまざまで、業者によって得意な業務と不得意な業務があります。
大きく分けると、
- 家の売却を専門としている不動産業者
- 賃貸を専門としている不動産業者
- 業者への用地斡旋を専門としている業者
- 新築販売を専門としている不動産業者
になります。
このように不動産業者と一口に言っても専門的な領域が異なりますので、家の売却を依頼する時は注意が必要になります。
家を売却したいなら言うまでもなく「家の売却を専門としている不動産業者」に依頼しなければなりません。
さらに細かく分けると、売却する家がマンションなのか一戸建ての家なのかによっても選ぶ不同意産業者が変わってきます。
一戸建ての家やマンションの売却を依頼するのに、賃貸を専門としている不動産業者するのは良い選択とは言えません。
専門領域が異なる不動産業者に家の売却を依頼しても、売却がスムーズにいくことはないですし、最悪の場合「100万円以上も損をしてしまう」ことにもなってしまいます。
ですから、自宅を売る時は売却を専門としている不動産業者を的確に選ばなければならないのです。
一戸建ての家の売却を得意とする不動産業者の見分け方
一戸建ての家の売却を得意とする不動産業者の見分け方は、「折り込み広告をみる」ことです。
広告に記載している物件の種類が、中古の一戸建てをメインにしている場合は中古住宅の売却を得意としている不動産業者になります。
表面が新築分譲地の広告の場合は、主に新築販売をメインとしていますので、中古住宅の売却にはそれほど期待できないでしょう
そのような場合は、自分の家を「ひきぶつ」や「あてぶつ」にされて、結局自社の新築で成約をとるようにしますのであまりおすすめではありません。
表面も裏面も中古戸建をびっしり掲載している不動産業者こそが、仲介業を専門としている業者で、なお且つ一戸建ての中古の家の販売をメインとしている不動産業者になります。
ですから、一戸建ての中古の家を売却する場合はそのような不動産業者を選ぶようにしましょう。
とりあえず査定だけしてみたいと言う場合は、HOME4Uのような一括査定サイトがおすすめになります。
HOME4Uなら全国にある「売却専門」の不動産業者が1200社登録していて、その中から最大6社に一括で査定依頼できますので忙しい方でも安心です。
利用料はもちろん無料で、まずは机上査定になりますので自宅への訪問がなく気軽に査定依頼できます。
マンションの売却を得意とする不動産業者の見分け方
マンションを売却したい場合も同じように各業者の取り扱い物件を折り込み広告等でチェックします。
中古マンションの販売を得意としている業者は、広告枠一面に中古マンションを掲載していますのですぐに見つかると思います。
しかしマンション販売の場合はWEB集客の方がメインになりますので、WEB広告やホームページを充実させているマンション売却を専門としている不動産業者に依頼する方がいいでしょう。
となると、やはり大手の不動産業者になってきますね。
ですから、マンションを売却する際は販売力と広告力に優れている大手不動産業者に依頼することをおすすめします。
例えば、「東急リバブル・住友不動産販売・三井のリハウス・小田急不動産・大京リアルド・三菱地所・長谷工リアルエステート・服や不動産販売」等々マンション販売を得意とする不動産業者はたくさんあります。
このような大手の不動産業者にマンション査定を依頼する際もHOME4Uの無料一括査定がおすすめになります。
マンション売却で失敗しないためにも、HOME4Uを活用して複数の業者に査定依頼をして相見積もりで比較検討するようにしましょう。
不動産業者の仲介手数料の仕組みを知っておきましょう！
不動産業者に家の売却を依頼して、売却が成立すると成功報酬として「仲介手数料」を支払うこととなります。
この時の手数料の受取り方法に、
- 両手
- 片手
があります。
それぞれの違いについてまずは見ていきましょう！
不動産仲介の両手とは
まずは両手から解説したいと思います。
不動産仲介における両手とは、売主と買主の間に入って仲介業務を行う不動産業者が1社のみで、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる場合を言います。
売却依頼を受けた家の販売活動を行い、自社で買主を見つけて売るようなケースになります。
このような不動産仲介のことを業界では「両手仲介」と言います。
不動産仲介の片手とは
一方片手の場合は、売主側と買主側のそれぞれに仲介業者がいる場合の取り引きで、それぞれの当事者がそれぞれの不動産業者に仲介手数料を支払うケースになります。
売買契約が成立して引き渡しが完了すると、売主からは売主側の業者へ仲介手数料を支払います。
そして、買主は買主側の業者へ仲介手数料を支払います。
このような不動産仲介のことを業界では「片手仲介」と言います。
両手仲介は売主が損をする場合も・・・
両手仲介の場合は不動産業者は両方から仲介手数料を貰えるので大儲けします。
しかし、売主からすると不利益につながるケースもありますので注意が必要なのです。
不動産業者が両手仲介したいがために「他の不動産業者に仲介をさせない」場合があるのです・・・
いわゆる「囲い込み」と言う販売方法になるのですが、他の業者から物件の問い合わせがあっても「売却済みです」「商談中です」と言ったり、内覧をさせなかったり、物件情報を後悔しなかったりとさまざまですが、このようなことを行っている不動産業者も実際居るので注意が必要になります。
囲い込みにつきましては、以下記事の「③仲介している不動産業者に問題がある」にまとめていますので参考にしてみてください。
こうすることで不動産業者は両手仲介できるので大儲けしますが、売主側からするとなかなか買い手がつかないので早く売却したくても時間がかかってしまうのです。
ですから、仲介業者に売却を依頼したら囲い込みされていないか販売活動状況等を定期的にチェックするようにしましょう。
ネット上の不動産業者の口コミは参考にしないようにしましょう
家の売却がほぼ決まり、どこの不動産業者に査定依頼しようか検討しているときに、ネットで不動産業者の口コミを検索する人も多いと思います。
しかし、そのような口コミサイトにかかれている情報は「嘘の情報」も多いのであまり信用しない方がいいでしょう。
最も多いのが、不動産業者同士でたたき合いをしているケースです。
ライバル業者の悪口を書き込んだり、自社の良い口コミを投稿したりとどの情報が真実なのか分からなくなってしまい混乱してしまうだけになります。
ですから何の信憑性もない口コミサイト等に書き込みされている口コミは参考にしないようにしましょう。
気になる気持ちはよく分かりますが、結果的に真実ではない情報に振り回されて知らず知らずの間に損をしてしまっている場合も多々ありますのでご注意ください。
もしどうしても不動産業者のことが心配な場合は、国土交通省ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）で、その業者が過去に行政処分を受けていないかだけチェックするようにしましょう。
ここに表示されなければ、一応行政処分等は受けていないと言うことになるので少しは安心なのではないでしょうか。
それでも心配と言う場合は、優良な不動産業者しか提携登録できないHOME4Uの一括査定サイトで売却専門の不動産業者を探すようにしましょう。
優良な不動産業者を見つけるのに最も手っ取り早い方法について
優良な不動産業者を見付けるのはとても大変な事になります。
実際行動してみると分かると思いますが、休日と言う休日は全て潰れてしまいます・・・
それに、分からない専門用語がたくさん出てきますしあちこちで言うことが違いますので、疑心暗鬼になり信頼できる業者を見つける前に精神的に参ってしまいます・・・
そうなる前におすすめしたいのがHOME4Uと言う不動産一括査定サイトになります。
HOME4Uは数ある不動産一括査定サイトの中でも老舗中の老舗で、登録業者数は全国で1200社になります。
しかも、利用料は完全無料で入力はたったの60秒で完了してしまいます。
そして、最大6社を選んで一括査定をしてもらうことが可能なのです！
つまり、わざわざ大切な休日を潰してまで不動産業者を探さなくても、たった60秒で不動産業者6社を見つけることができると言うことなのです。
とりあえず6社が行う査定は「机上査定」と言って、「所在地・面積・築年数・間取り」等を参考に算出する査定方法になります。
とは言え出てくる査定結果はバラバラになりますが、だからこそ比較検討しやすいと言うことでもあります。
そして、その中から条件が良い不動産業者を2～3社選んで訪問査定をしてもらいます。
訪問査定のときに不動産業者を見極める！
「訪問査定」とは、実際に家を観に来てもらう査定方法になります。
HOME4Uの一括査定サイトで机上査定を行い、条件が良い不動産業者を2～3社選んで訪問査定をしてもらうのですが、この時に不動産業者を見極める必要があります。
実際に業者に会ってみて、接客の対応力や立ち回り方をみたり、いくつか質問を投げかけてみてきちんと答えられるか等をチェックしましょう。
その時の対応や反応が良くない場合は、その不動産業者はあまり戦力にはならないと思います。
売主がそう思うのであれば、同じように買主も不安に思う可能性があります。
ですから、訪問査定時はなるべくコミュニケーションをとるようにして、信頼できる業者かどうかを見極めるようにしましょう。
このように訪問査定をすることできちんとした査定額が出ますし、信頼できる不動産業者かどうかも見極める事ができるので家を売る時には必須の工程となります。
実際に不動産業者と会ってみて、話をしてみて条件が良く気が合いそうで信頼できそうな不動産業者を選ぶようにしましょう。
ただし、1社目で満足した場合でもなるべくあと2社か3社の訪問査定を受けるようにしましょう。
そうすることでさらに好条件で売却できるようになる可能性もありますので、損をしないためにも少しだけ頑張りましょう。
HOME4Uの一括査定を利用することで、不動産業者を探す手間が大幅に削減しますので身体的にも精神的にも疲れる様なことはないのでおすすめです！
家の売却開始から3ヶ月経過しても家が売れない場合は業者変更を検討しよう！
家の売却が始まってから3ヶ月間経過したにも関わらず「家が売れない」場合は業者変更も検討しましょう。
基本的に不動産業者との媒介契約は「3ヶ月更新」になりますので、更新時期がきましたら業者を変更するか、更新するかを選ばなければなりません。
その時に今までの販売活動状況を見て何も問題がないのであれば更新しても大丈夫ですが、少しでも不信感を抱いているのなら業者を変更するのもありです。
もし業者を変更するのであれば、現在依頼している不動産業者とは異なるタイプの業者を選ぶようにしましょう。
例えば、今現在依頼している不動産業者が大手なら、次は地域密着型の中小規模の不動産業者に依頼してみるといいと思います。
条件が良くても売れなければ意味がないので、よく考えて更新するか変更するかの選択をするようにしてください。
