家を売る事が決まりましたら、現状のまま古家付きで売るのか、解体して更地にしてから売るのかの2パターンに分かれます。
目次
解体してからか古家付きかどっち？
現在の家の状態がまだまだ使用できるのであれば現状渡しで売却すれば良いのですが、築年数が古くとてもじゃないけど住む事が難しいと言う場合は解体して更地にしてから売却すると言う方法もあるのです。
この方法は2つの意見に分かれるのですが、現状住む事が難しいと言う場合でもそのまま現況渡しと言う場合もありますし、解体して更地にしてから引き渡しと言う場合もあります。
では、買主からすると同じ物件でもどちらの方が購買意欲が湧いてくるのでしょうか？
解体して更地にしてから売った方が良い場合
同じ家でもパッと見の第一印象でほぼ決まると言っても過言ではないのですが、あまりにも「見た目が悪い家（古い家）」に関しましては、既存の家を解体してから更地の状態にして販売活動をした方が良いでしょう。
- 家が古すぎる場合
- 家にそのまま住む事ができない（傾き・雨漏り等）
上記のような状況の場合は、解体してから販売活動を行った方が良いでしょう。
しかし、建物がなくなった時点で、住宅ではなくなる為「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が3～5倍ほどに上がってしまいます。
ですから、人気エリアで更地にしても1年以内で売却できるのであれば解体した方が良いですし、なかなか売れなさそうな場合は解体せずにそのまま販売活動を行った方が良いでしょう。
その辺の判断は担当してもらう不動産業者の営業マンに相談すると良いでしょう。
古家付きのまま家を売った方が良い場合
現状のままでは住む事は難しいのですが、見た目がそれほど悪くないのであればそのままの状態で販売活動を行っても良いのではないでしょうか。
なぜなら、どのような感じで家を建てる事ができるのか想像が付きやすいと言うメリットもあるからです。
建築に携わっていない一般の方の場合、なかなか土地だけの状態の場合だとどのような家が建つのか想像がつきにくいと言う方が多いからです。
特に土地だけの場合だと同じ30坪でも少し狭く見えてしまうという人がほとんどです。
これはただの目の錯覚なのですが、ほとんどの方が狭く見えるといいます。
実際私も新築用地を探している時に同じ坪数の正方形の土地でも建物が無い更地状態の方が狭く感じたことがあります。
- 住宅用地の特例で固定資産税が安いまま
- 買主がどんな家を建てる事ができるか想像しやすい
ただし、家を売る時は解体してからでも問題なく売ることは可能なので物件の状況に応じて検討すると良いでしょう。また、自分たちで判断できない場合は、不動産業者の方に相談すると良いでしょう。
家の解体にかかる費用
| 建坪 | 建物解体費用 | |
|---|---|---|
| 木造住宅（坪単価2.5～3.5万円） | RC構造（坪単価4.5～5.5万円） | |
| 20坪 | 50～70万円 | 90～110万円 |
| 30坪 | 75～105万円 | 135～165万円 |
| 40坪 | 100～140万円 | 180～220万円 |
家の解体は地域や物件の状況にもよるのですが、木造建て30坪の家で75～105万円ほどになります。
ですので2,000万円で売却したい場合は、現状渡しで2,000万円、更地解体渡しで2,100万円という風に販売価格に解体工事費も含めておくと良いでしょう。
ただし、解体してから販売活動になりますので解体費用である約100万円は先に支払う必要があります。
それから、解体をする時は不動産業者を通すと余計に費用を取られますので、もし可能であれば解体業者に直接お願いした方が良いでしょう。
両方で売り出す事も可能
家を売る時に現状のまま販売するか、解体して更地にしてから販売するかを選択できますが、どちらが良いのか分からない場合は「中古住宅」と「売土地」の両方のパターンで販売する事もできます。
こうする事で、中古住宅を探している人と、新築用地を探している人の両方をターゲットにできるので、客層が一気に広がります。
そして、売土地で販売した場合でも、「現状渡し（古家付き）」にするのか「更地渡し」にするのかを選択できます。
売土地で現状渡しの場合は、そのまま古家が残ったまま売却する事になるので解体費用は買主負担となります。
逆に更地渡しの場合は買主であるあなたが引き渡し期日までに建物を解体する必要があります。
更地渡しの方が買主側からすると、解体費用の事を考えなくて済むので不安なく検討する事ができます。
また、現状渡しの場合でも「解体費用が必要になるから！」と言って価格交渉（値引き）をしてくる場合がほとんどなので、必要最低金額があるのでしたら解体費用を上乗せした売買価格で販売をはじめると良いでしょう。
そうする事で、解体費用分を値引き交渉されても痛くもかゆくもありません。
中古住宅で購入すると言うお客様の場合は、そのままの引き渡しになるので解体の事で頭を悩ます事は無いでしょう。
更地にしてもなかなか売れずに長期間残ってしまうと、固定資産税が相当必要になるので、場合によっては節税の為にボロボロの古家でも解体せずにそのままの状態で販売をした方が良い事もあります。
いずれにしても、担当の営業マンに相談してみる事をおすすめします。
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