家を売りに出すと購入希望者が現れます。
その購入希望者が家を気に入ると購入するために売買契約を締結する事になりますが、買主が住宅ローンを利用する場合は「住宅ローン特約」を利用することになります。
住宅ローンを利用すると言っても、全員が全員100%審査に通ると言う保証はありませんし、住宅ローンの審査に通ったとしても希望額満額でで審査に通過する保証はどこにもありません・・・
そんな時に便利なのが住宅ローン特約なのですが、あくまでも買主にとってはメリットしかありませんが、売主にとってはデメリットになってしまいます。
今回は、買主が売買契約時に住宅ローンを利用する際の住宅ローン特約について解説していきたいと思います。
目次
住宅ローン特約とは
住宅ローン特約とは、簡単に説明すると買主が家を購入する際に住宅ローンを利用する場合で、売買契約は締結するけど万が一住宅ローンの審査に落ちた場合は契約は無かった事になると言う特約になります。
つまり住宅ローンの審査に通らなければ「白紙解約」と言うことです。
白紙解約になりますので、ペナルティの対象ではなく違約金等も発生しませんし、売買契約締結時に買主から受け取っている手付金も全額返金しなければならなくなります。
買主が住宅ローンを利用して家を買う際は、必ず売買契約書に盛り込まれているのが住宅ローン特約になります。
ただし、売主と買主の話し合いでこの特約を削除することも可能になります。
住宅ローン特約は法律上義務付けられてはいないので契約条項から削除することも可能ですが、そうすると買主側は不利になってしまいますのでおそらく契約には至らないでしょう。
ちなみに、住宅ローン特約付きの売買契約は「仮契約ではなく本契約」になりますので、勘違いしないようにご注意ください。
つまり、買主は住宅ローンの審査が通っているのに契約をキャンセルする場合は「解約手付」か「違約金」が発生します。
一方売主側から契約を解除する場合は「違約金」が発生します。
住宅ローン特約付き契約は売主にとって不利な契約
住宅ローン特約付きの毛売買契約は、買主は保護されますが売主はなにもメリットがありません。
住宅ローンを借りることができなければ当然家を買う事ができません。
だから、白紙解約にしましょうと言う買主保護の特約になります。
しかし、売買契約の締結をしたにも関わらず住宅ローンの審査が通らなかったので「この契約は白紙解約なので手付金を返してください」となると売主は完全に不利な立場になってしまいますよね。
契約が無かった事になることで、また振り出しに戻ってしまうのが住宅ローン特約になります。
つまり、またはじめから売却活動をスタートさせないといけないと言うことです。
住宅ローン特約付きの売買契約で少しでも売主に有利にする方法
住宅ローン特約付きの売買契約は、売主にとって不利な契約になってしまいます。
もちろん住宅ローン特約は法律上義務ではありませんので外す事も可能となります。
しかし、そうすることで売買契約にまで至らない可能性が非常に高くなってしまうのです・・・
売買契約を締結しても住宅ローンの審査が通らなければ白紙解約・・・
住宅ローン特約を付けなければ売買契約に至らない・・・
こうなってしまうと、とことん売主が不利な状態になってしまいますよね！
こんな時は「事前審査の内定書」を条件に住宅ローン特約を付けて売買契約を締結すればいいのです。
住宅ローンには事前審査と本審査があって、事前審査の内定が取れれば90%以上の確率で本審査にも通過しますので、事前審査の内定書があれば安心して契約に臨めます。
ですから、購入希望者から買付証明書（購入申し込み書）を受取りましたら、その時の交渉時に「売買契約締結の条件として事前審査の内定書」必須と言うことを相手方に伝えるようにしましょう。
そうすることで、住宅ローン特約付きで売買契約を締結しても、審査に落ちるんじゃないかと言う心配がほぼなくなります。
さらに住宅ローン特約の内容に以下の文言を必ず入れるようにしてください。
事前審査に通っているのに本審査に通らないと言う場合はほとんどないので、万が一本審査に落ちた場合は買主が故意的に審査に通らないように妨げ行為をしている可能性があるので上記の文言は必ず売買契約書に盛り込んでおきましょう。
買主の中には住宅ローン特約が付いているからと言って安易に考えて、他に気に入った物件が見つかると住宅ローン特約を悪用して白紙解約にするような人も稀に居るので注意が必要になります。
しかしこうすることで、少しでも売主が有利になりますので、住宅ローン特約付きの売買契約を締結する際は必ず事前審査の内定書を添付してもらうようにしましょう。
また、事前審査をやりたがらない購入希望者が現れましたら、即座に交渉を打ち切って次の購入希望者を探すようにしましょう。
事前審査を受けないと言う時点で何かやましいことがありますので、相手にするだけ時間の無駄になってしまいます。
まとめ
住宅ローン特約は買主保護の特約になりますので売主にとっては不利な特約になります。
ですから、少しでも売主にとって有利な方向にしないといけません。
契約したのに白紙解約となるとまた振り出しに戻ってテンションも下がって一気に疲れてしまいます・・・
そうならないためにも、売主側としてできるだけのことはやっておいた方がいいでしょう。
また、売主も買主も個人の場合は対等な立場になりますので、なにも引け目を感じる必要はないのです。
自分たちに損を被るようなことはなるべく避けて、お互いが納得した上で売買契約に臨まないと後々トラブルになる場合もありますので注意が必要になります。
ですから、買付証明書を受け取った時点での交渉が非常に大事になってくるのです。
価格交渉も大事ですが、自分たちに有利になる交渉をするようにしましょう。
交渉に関しては売主は不動産業者に伝えるだけで、実際は不動産業者が行いますので「交渉力」のある「信頼」できる不動産業者を選ぶようにしましょう。
交渉力と信頼のある売却専門の不動産業者を見つけるにはHOME4Uの一括査定サイトがおすすめになります。
家を売るならHOME4Uの一括査定で比較見積もりがおすすめ！な3つの理由
家を売るならHOME4Uの一括査定で複数の不動産業者に査定依頼をすることをおすすめします。
複数の不動産業者に査定依頼をした方が、比較見積もりできますので一番高い価格で家を売ることが可能となります。
理由①：街の不動産屋さんに家の売却依頼をすると100万円以上損をすることがある！
近所にある街の不動産屋さんは売却力に欠けています！そのため100万円以上損をすることもよくあるのです・・・
しかし、HOME4Uに登録している不動産業者は、信頼と実績が豊富な仲介を専門としている業者ばかりなので、最高額で家を売ることができるのです！
販売方法一つで家の価格は大幅に変わってしまいますので、後悔しないように注意が必要になります。
100万円以上高く売るならHOME4Uの一括査定をぜひご利用ください！
理由②：HOME4Uに提携登録している不動産業者は販売力が高い優良業者！
HOME4Uは不動産一括査定サイトの中でも実績16年の老舗になりますので、不動産業者が提携登録するにはかなり厳しい審査があります。
つまり、実績と信頼性が無い不動産業者はHOME4Uには登録できないと言うことなのです。
他の不動産一括査定サイトと比較するとよく分かりますが、HOME4Uに登録している業者数は半分ほどになります。
これは、お客様に安心して利用してもらうために、不動産業者を厳選しているからなのです！
ですから、HOME4Uには販売力が高く実績の豊富な優良不動産業者しか登録していないと言うことになります。
理由③：最も高い価格で家を売ることができる！
HOME4Uの一括査定を利用することで全国900社のうちから最大6社を選んで査定依頼をすることができます。
そして、その中から最も高い価格で好条件の査定結果を出してくれた業者を選択することが可能となります。
売却が終わってから「もっと高い価格で売れたのでは・・・」と後悔しないためにもHOME4Uで比較見積もりすることをおすすめします。
東証一部上場企業のNTTデータが運営する「HOME4U」は、全国にある大手不動産業者を含む500社の優良業者を厳選して提携している不動産一括査定サイトです。900社の不動産業者の中から最大6社を自由に選択し、一括してあなたの家の査定を無料で行ってくれるとても便利なサービスになります。
