家を売る時にかかる税金や譲渡所得の計算方法について

家を売った時に、当然ですが税金がかかってきます。家を売った時にかかる税金は、「分離課税」と言って給与所得などの収入とは別に税金を支払うかたちになります。

そして、家を売却した時には2パターンがありますので、簡単に解説したいと思います。

以上のように家を売った時に売却益（利益）が出れば税金はかかりますし、売却益が出なかった場合は税金は一切かかってきません。

ただし、いずれの場合も確定申告は必須ですので、家を売却した場合は忘れずに確定申告するようにしましょう。

因みにですが、確定申告の時期は、2月16日～3月15日までとなっております。

家を売った年の翌年の上記の時期に管轄の税務署で申告をしましょう。

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家を売却した際にかかる税金

上記で家を売っても税金がかからない場合があると説明しましたが、では税金がかかる場合は、具体的にどれぐらいの税金が必要になるのでしょうか。

家を売った時にかかる税金（課税譲渡所得）は、実は「所有期間」によって異なるのです。

譲渡所得の税額計算式

所有期間が10年を超える場合は、下記計算式により軽減税率の特例を受ける事ができます。

軽減税率の特例を受ける場合の税額計算式

家を売却した時の確定申告時に使える特別控除について

家を売却すると税金がかかる場合があります。

この税金は、上記で説明しました計算式で算出される「譲渡所得」に対してかかってきますが、特別控除を受ける事で軽減されるので確定申告時には利用するようにしましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

今まで住んでいた家を売却（譲渡）した際に譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引く事ができると言う特例です。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

譲渡所得が3,000万円を超えてしまった場合で、3,000万円の特別控除が受けられない場合で、その家を10年以上所有していた場合は「軽減税率」の特例を受ける事ができます。

こちらの軽減税率の特例は、上記で説明した表のとおりです。

軽減税率の特例を受ける場合の税額計算式へ＞＞

買い替えの特例

上記で解説しました3,000万円特別控除の条件をすべて満たしている場合で、さらに下記条件にあてはまる場合は、「売却価格から、取得した住宅価格を差し引き、残った部分だけに課税される特例」を受ける事ができます。

税金がかからない人

上記でも説明したとおり、家を売却すると税金がかかってしまいます。しかし、家を売却した時に利益が出ていない場合は税金がかかりません。

また、家を売った時に利益が出た場合も確定申告をする事で税金がかからなくなる場合もあります。

以下に該当する方は、基本的に税金はかかってきませんのでご確認ください。

譲渡所得って何？

上記の譲渡所得とは一体何なのでしょうか？

以上が譲渡所得の算出方法です。

上記の売却価格とは、家を売った時の売買価格になります。

購入価格とは売った家を購入した時の売買価格になります。

その他の取得費と譲渡費用に関しましては、ややこしいので以下で解説いたします。

取得費とは

取得費とは、家を購入した際にかかった諸費用等です。

具体的に言いますと以下のようなものが取得費に当たります。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、家を売った時にかかる諸費用等の事を言います。

具体的には以下のようなものが当てはまります。

上記の計算式で算出された金額が、「3,000万円以下」であれば税金はかかってきません。

実際の売却価格から購入時に支払った諸費用や、売却時に支払った諸費用は引く事ができます。

私の場合は、家を買った時よりも売った時の方が安かったので、税金は一切かかりませんでした。

しかも、家を買ったした時よりも安く売った時の税金が戻ってくる制度もあります。

ですから、税金がかからない場合でも必ず確定申告するようにしましょう。詳しくは以下で解説致します。

家を買った時よりも安く売った時の税金が戻ってくる制度

家を購入した時よりも安く売った時は、「4年間に渡って税金が戻ってくる制度」があります。

家が安くて落ち込んでいる方も少なくはないと思いますが、きっちり税金でお金を返してもらいましょう。

ちなみにこの制度の名前なのですが、「譲渡損失の繰越控除制度」と言うものです。

この制度を利用すれば、家の買い替えや売却で発生した損失分を譲渡した年の所得から控除されます。

また控除しきれない分の損失に関しては翌年から3年間譲渡損失を計上できる制度となっております。

この制度を利用すると、給料から差引されていた税金が、確定申告する事で戻ってきます。

譲渡損失の繰越控除制度を受けられる場合

「譲渡損失の繰越控除制度」難しい名前ですが、この制度を利用する事で、自宅の売却等で発生した損失分をいくらか税金で返してもらう事ができます。

こんなにお得な制度を利用しない手は無いのではないでしょうか？

ちなみにこの制度を利用できる場合は、以下の2パターン飲のみになりますので確認しておいてください。

家を買い替えた場合

家を買い替えた場合は「譲渡損失の繰越控除制度」を利用する事ができます。

今まで住んでいた家を売却した場合で、翌年の12月31日までに新しい家を購入していて、なおかつ新しい家の住宅ローン残高がその年の年末の段階で残っている場合。

上記に該当する場合は、売却した家の譲渡損失の額が控除額となり、税金で還付されます。

例えばですが、3,000万円で購入した家を2,500万円で売却した場合の損失分500万円が控除額になります。

家を売却した場合

家を売却するだけの場合も「譲渡損失の繰越控除制度」を利用する事ができます。

今まで住んでいた家を売却した日の前日に、売却する家の住宅ローン残高がある場合。

上記の場合は、「住宅ローン残高－売却価格=控除額」となります。

例えばですが、住宅ローンが2,000万円残っている家を1,500万円で売却した場合は、500万円の損失分が控除額となります。

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