遺産相続で手に入れた土地や家を売る場合は、なるべく早めに売却した方がいいでしょう。
固定資産税の問題や資産価値の問題もありますので、相続で手に入れた土地や家の使い道がないのであれば早めに売却することをおすすめします。
今回は相続で手に入れた土地や家を売るときの流れについて解説していきたいと思います。
目次
遺産相続で手に入れた土地や家を売るには？
遺産相続で手に入れた土地や家等の不動産を売るには、まずしなければならないことがあります。
それは「相続登記」です！
相続登記とは、その土地や家の名義を自分のものに変更するための登記になります。
この相続登記を行わないと、土地や家を売ることができません。
ですから、遺産相続で手に入れた家を売る場合は、まずは相続登記をするようにしましょう。
相続登記について
土地や家を相続することが決まり売却するのであれば、一番初めにすることは相続登記になります。
土地や家等の名義が亡くなられた被相続人のままだと売却することができませんので、まずはその不動産の名義を相続人へ変更する登記手続き必要になります。
相続登記をしていないと家を売ることはできませんし、他にも相続人が居る場合は自分の持分だけ勝手に登記して売却してしまう恐れもありますので相続人が複数いる場合は注意するようにしましょう。
相続登記の手続きは自分でも行うことができますが、相当な労力と手間が必要になりますので、なるべく専門家である司法書士に依頼した方がいいでしょう。
相続登記の費用は相続内容や依頼する司法書士事務所によって異なりますので、なるべく複数社に見積もりを依頼して比較検討することをおすすめします。
不動産業者に売却依頼をしている場合でしたら、不動産業者とお付き合いのある司法書士を紹介してくれますので、一度相談してみるようにしてください。
相続登記が完了してから家を売る
相続登記が完了しましたら家を売るための活動を行っていきます。
基本的に家を売るための販売活動は不動産業者に依頼することになると思いますので、依頼している業者の指示に従い進めていきましょう。
土地や家を売るときの流れは、一般的な不動産売却の流れと同じになります。
- 複数の不動産業者に査定依頼をする
- 近隣相場を調べておく（新築戸建・中古戸建・土地）
- 訪問査定してもらう
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 販売価格を確定して売り出し開始
- 内覧希望者の訪問（不動産業者の案内）
- 購入申し込み（お互いの条件交渉）
- 売買契約の締結（手付金の授受）
- 決済と物件の引き渡し（残代金精算）
- 確定申告
家を売るときの流れは上記のような感じになります。
詳しくは以下の記事にまとめていますので参考にしてみてください。
もし相続した土地や家が遠方にある場合は、遠方でも対応してくれる不動産業者か、その物件がある地域の不動産業者に仲介を依頼するようにしましょう。
遠方の不動産業者を探すには、HOME4Uの一括査定サイトだと全国の1200社の不動産業者が提携登録していますので、簡単に見つけることができるのでおすすめです。
実際に販売活動を行うのは売主ではなく不動産業者になりますので、売りたい土地や家がある近所の不動産業者に仲介を依頼した方がいいでしょう。
売買契約の締結時や決済時は出向く必要がありますが、それ以外の販売活動に関しましては遠方であってもメールや電話でのやりとりで進めることができますので、何も心配はいりません。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用すれば税金が軽減されます
相続した土地や家等の不動産を売却して「売却益」が出た場合は基本的に税金がかかってきます。
しかし、相続で取得した土地や家等の不動産を売却した場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用すれば、税額が軽減されるようになっています。
この特例を受けるには、相続税の申告期限から3年以内に不動産を譲渡している必要があります。
つまり、相続税で支払った税金は不動産の取得費として経費にする事が可能と言うことです。
ですから相続した土地や家等の不動産を売却した時は、確定申告時に税理士に相談して、上記の特例を利用できるか確認するようにしてください。
共有名義で不動産の一部だけを相続した場合
単独で土地や家を相続した場合は何も問題は無いのですが、家族や兄弟と共有で相続した場合は注意が必要になります。
共有名義で相続した場合でも、売却してお金をそれぞれの持分ずつ分けるのであればトラブルにはなりませんが、問題は兄弟のうちどちらかがその家に住んでいて、もう片方が遠方に住んでいる場合です・・・
このようなケースで、相続した家を売却すると言う話が出た場合、今住んでいる人は住む場所を失ってしまう事になりますので売却に反対します。
一方遠方に住んでいる兄弟は、共有名義で相続したんだからその相続分の請求をします。
こうなった場合はトラブルになってしまうので、注意が必要なのです。
また、残って住んでいる側からすると最後まで親の面倒を見たと言う言い分もありますので、大きな争いとなってしまう場合もあります。
こうならないためにも、財産分与は徹底して行う必要があります。
例えば、家を長男が相続して、現金等のその他の財産は次男が相続すると言うような感じです。
こうすることで、共有名義になる事は無いのでトラブルを未然に防ぐ事ができますね。
しかし、相続できる財産が家しかない場合はそう上手くはいきません・・・
1つの不動産を2人で相続する場合の共有名義とは？
1つの不動産を兄弟で相続する場合は、「共有名義」となります。
共有名義で1つの不動産を所有する場合は、それぞれが共有物を使用することができますし、自分の持分を自由に処分することが可能となります。
ただし、1つの家やマンションの場合は分割して売ることができないので、それぞれが一部ずつ処分することは難しく、1つの家として売却する必要があります。
土地の場合で分割できる場合は、分泌登記を行いそれぞれが処分することは可能ですが、家やマンションの場合はそうはいきません。
共有名義の家を売却する場合
共有名義の家を売る際に必要なことが「共有名義人の合意」になります。
どちらか一方が売却に反対している場合は、その家を売ることは難しくなってしまいます。
お互いが合意してはじめて共有名義の家を売ることができるのですが、そうでない場合はそれなりの措置を取る必要があります。
共有名義人が同士がお互いに家を売ることに合意しているのであれば、普通に家を売る流れとさほど変わりはありません。
しかし、共有名義になりますので名義人両者の書類が必要になりますので、普通の売買よりも用意する書類関係が多くなってしまいます。
共有名義の物件を売ると言うことは、手間も2倍になると言うことです。
どちらかの名義人を代表として、もう一人が委任状を預けて代理人として売買を進める方がスムーズになる場合もありますので、共有名義の家を売るときはよく相談して売却するようにしましょう。
共有名義人のどちらかが売却を反対している場合・・・
共有名義人のうちどちらか一方が、家を売ることに反対している場合は家を売ることができません・・・
ですから、まずは家を売ることに同意するように説得する必要があります。
もし説得したにも関わらず同意を得る事ができない場合は、共有名義人が持っている持分を買い取るようにしましょう。
買取に関しましても、共有名義人の同意が必要になりますので、説得する必要があります。
これですんなり納得してくれれば問題ないのですが、もし納得しない場合は最終手段の「共有物分割」の裁判を起こすしか方法はありません。
民法258条1項を根拠に裁判所に共有物分割の裁判を起こす事で、問題は解決します。
裁判を起こす事で、裁判所は共有物をどうするかの判断をしてくれます。
家の所有権を共有者のうちどちらか一方に与える代わりに、もう一方の共有名義人には相応の金銭の支払い義務（価格賠償）か、家を競売で売却し、その売却代金を共有名義人同士で分割する代金分割のいずれかを命じられます。
ただし、競売で売却する場合は市場相場よりも破格に安い価格での売却になってしまいますので大損してしまう場合があります。
それに、訴訟を起こす場合は弁護士を雇う必要がありますので、余計な費用がかかってしまいます。
ですから、なるべく裁判を起こさないように共有名義人を説得するようにしましょう。
共有名義人が行方不明の場合はどうなるの・・・？
何度も言っていますが、共有名義の家を売る場合は共有名義人全員の「同意」が必要になります。
共有名義人が合意してはじめて家を売ることが可能となります。
しかし、共有名義人が行方不明等の場合は同意を得ることすらできません・・・
このような場合は、まずは興信所に相談して共有名義人を探す必要があります。
しかし、見つかる保証はありませんので、ある程度期間を決めて「不在者財産管理人制度（民法25条1項）」を活用しましょう。
この制度は、不在者の財産を管理する管理人を裁判所に選任してもらい、その管理人の同意と裁判所の許可があれば共有名義の家を売ることができるようになる制度になります（民法28条）。
この制度を利用することで、共有名義人が行方不明でも家を売ることが可能となります。
共有名義人が行方不明になることは稀ですが、借金等が原因で失踪して離婚する場合もあります。
そのような場合は、上記の制度を活用するようにしましょう。
また、共有名義の家を所有している場合で離婚が決まっているのであれば、前もって共有名義をどのようにするかを話し合っておきましょう。
共有名義の家を所有していて離婚する場合は、どちらか一方が住んでどちらかが出ていくと言うケースもありますが、いずれ返済不能になる可能性が高いので、共有名義人が行方不明になる前になるべく早めに売却しておいいた方がいいでしょう。
まとめ
相続した土地や家は、資産価値の問題もありますし、固定資産税や譲渡税の問題から早めに売却することをおすすめします。
特に家は築年数が古ければ古いほど資産価値が下がっていきますので、価格が安くなってしまいます。
ですから、相続で土地や家を手に入れた場合は早めに売却するようにしましょう。
また、共有名義人が居る場合は名義人同士でしっかりと話し合いをして、お互いの合意の元売却するようにしましょう。
共有名義の不動産は、どちらか一方でも売却に反対をすれば売ることができませんので、ご注意ください。
反対者が居る場合はスムーズに進みませんが、焦らずゆっくりと話をして少しづつ説得していきましょう。
焦り過ぎてトラブルに発展してしまうと非常に厄介で、最悪の場合裁判にもなり兼ねませんので慎重に話を進めるようにしてください。
