家を売るときに土地境界が確定していない場合は測量が必要になる！？

家を売る時に発生するトラブルの一つに「土地境界」があります。

登記簿台帳や地積測量図に記載された内容と、実際に測量した内容が異なっている場合があります。

このような場合は隣家と話し合いをし、「土地境界確定測量」を行う必要があります。

土地と土地の境界を調査し、確認して確定を行うことで実際の土地の面積が明らかとなり地積測量図の作成を行うことが可能となります。

土地測量には境界を確定する「土地境界確定測量」と、土地の高低差の調査を行う「土地現況測量」がありますが、今回は土地境界確定測量について解説していきたいと思います。

家を売るときに土地の境界が確定していないとトラブルの元となりますので、自分の家の敷地がしっかりと測量されているか事前に確認しておいた方がいいでしょう。

地積測量図や公図がきちんと作成されていて、法務局で取得できる場合は問題ないのですが、測量時期があまりにも古い場合や測量図が作成されていない場合は、境界が不確かなものなので隣家立ち合いの元調査をする必要があります。

境界の確定を行うには、現地で土地の権利者それぞれが立ち合いの元、境界確認書に記名押印して書類を交わす必要があり、土地と土地の境界ポイントに「境界杭」を設置し境界線を確認しあう必要があります。

家や土地を売却する際の測量と境界確定は、将来の境界に関するトラブルを未然に防ぐために行われます。

その他にも、土地の取引時の売買価格を実測面積で確定する際にも必要になります。

今回は、土地境界の確定測量について解説していきたいと思いますので、売却する家の土地境界が確定されていないと言う人は参考にしてみてください。

家や土地を売却する時は必ず測量をする必要があるのか？

家や土地を売却する際に必ず測量をしなければならないと言う決まりがあるのかと言いますとそうでもありません。

しかし境界が不確かな場合は「境界確認書」の添付を求められる場合があります。

では、境界が不確かな場合とはどのような状態をいうのでしょうか？

例えばですが、土地と土地の間にブロック塀やフェンスがあり敷地の四隅に境界杭が設置されている場合は、境界が確認できますので測量をする必要はないのですが、土地と土地の間に何も目印がない場合や境界食いが設置されていない場合は境界が不確かなのでトラブルの元となってしまいます。

ですから、このような場合は土地境界を確定させる為にも測量を行わないといけないのです。

以前は登記簿記載の公簿面積で売主買主がお互いに了承すればそのまま取引が行われるケースもありましたが、最近は土地境界の確定測量を行い境界を確定してから引き渡しとする場合がほとんどです。

土地の測量が必要な場合

上記のような状況にあるばあいは、土地境界の確定測量が必要になります。

土地の境界が明確でない場合は将来トラブルが発生する可能性がありますので、土地境界確定測量を行う必要があります。

しっかりと隣家立ち合いの元測量を行い、境界杭の設置を行うようにしましょう。

また、地価が高額な地域だと1㎡変わるだけで価格に大きく影響しますので、きちんと測量をしておいた方がいいでしょう。

土地測量をしない例外

田舎にある大きな敷地の家や土地の売買を行う際は、測量を行うことなく登記簿記載の公簿面積で取引を行う場合があります。

面積が大きくなればなるほど測量費用が高額になるため、用途が資材置き場や駐車場等の場合は測量をせずにそのまま取引を行います。

このような場合は、境界が問題でトラブルになることはほとんどありませんので、土地境界確定測量は行いません。

土地境界確定測量の流れ

土地境界確定測量は土地家屋調査士に依頼して行います。

不動産業者に紹介してもらうと言うパターンが一般的になりますが、知り合いに土地家屋調査士が居る場合はお願いしてもいいでしょう。

①土地の資料の調査

まずは「登記簿・地積測量図・公図」と「近隣で過去に行われた境界確定資料」を調査します。

そして、過去に境界に関するトラブル等の有無も調査します。

基本的な調査が完了すると、土地家屋調査士から見積書を掲示され土地境界確定測量の費用が確定します。

②隣接地の所有者へ挨拶回り

測量を行う前に隣接地の所有者宅をまわり挨拶をしていきます。

その際に、測量を行う現場作業の趣旨説明も一緒に行います。

③測量開始

現地の境界調査を行い測量をしていきます。

そして、測量結果を基に境界確定の協議を各方面と行い立ち合いの準備をしていきます。

④関係者の境界立ち合い

準備が整いましたら、官民や隣接地の所有者等の関係者全てと現場で立ち合いが行われます。

土地の境界を確定するためには、関係者全員の承諾を得る必要があります。

関係者の内誰か一人でも承諾を得る事ができなければ、境界を確定することはできません。

⑤境界杭の設置

関係者全員の承諾を得る事ができましたら、境界杭を設置していきます。

境界杭は「コンクリート杭・金属プレート」等さまざまな種類があり、その場所に合わせて設置を行います。

⑥書類作成

測量してきたデータを基に図面等の登記申請に必要な書類を作成し、法務局に登記申請を行います。

土地境界の確定までにかかる期間

土地境界にかかる期間はケースバイケースですが、一般的には「3～4ヶ月」になります。

土地の測量を依頼してから実測を行い、隣接地の所有者の立ち合い、境界確定、書類作成、登記申請といった一連の工程を行うのに必要な期間になります。

この中でも最も時間がかかるのが「隣接地の所有者の立ち合い」になります。

隣接している土地の数が多ければ多いほど日程の調整が難しくなり、日程を決めるだけでも相当な期間を要します。

立ち合いがスムーズに行えれば3～4ヶ月で確定測量は完了しますが、もし所有者が消息不明や行方不明となっている場合は倍以上の期間が必要になる場合もあります。

土地境界の種類

土地境界には種類があって、

の2種類あります。

この2種類は異なる意味合いがあるので、それぞれの意味合いを把握しておきましょう。

筆界とは

筆界とは、「公法上の境界」で個人の意思では変更できない境界になります。

したがって、隣家同士で決めて納得しあった境界であっても、筆界で定められた境界を変更することはできません。

ですから、現在占有しているからと言ってその境界が正しい筆界ではない場合もあります。

筆界を変更したり確定したりする場合は、土地家屋調査士によって調査し登記申請を行う必要があります。

所有権界とは

所有権界とは「私法上の境界」で、隣家同士の合意の元所有権の範囲を示す境界になります。

筆界と所有権界とが一致している場合がほとんどですが、稀に一致していない場合もあります。

ですから、所有権界と筆界が一致しない場合は境界紛争の原因となりますので、家や土地を売却する際は筆界確認を隣家立ち合いの元行うようにしましょう。

土地境界を確定した方が良い理由

土地境界の確定は非常に面倒で費用も時間もかかってしまいます。

しかし土地境界の確定をする事で、

と言うようなメリットがあります。

費用や期間を考えると遠回りのような気もしますが、土地境界を確定しておくことで買主も売主も安心して取引ができます。

土地境界確定測量にかかる費用について

土地境界の測量と境界確認、確定を依頼するのは土地家屋調査士になります。

家や土地の売却を依頼している不動産業者からの紹介が一般的になりますが、知り合いに土地家屋調査士がいるばあいはそちらに依頼しても問題ありません。

しかし、家や土地の売却活動を依頼する不動産業者との連携も必要になる場合もありますので、不動産業者からすると使い慣れた調査士がいい場合もあります。

※上記の測量費用は一般的な平均費用で、状況によってはさらに高額になる場合もあります。

ちなみに測量費用が高額になるケースは、

になります。

その他にも、敷地面積が広くなればなるほど測量費用は高額になります。

上記価格はあくまでも何のトラブルもなくスムーズに測量を行得た場合で、イレギュラーな事が起こるとその分費用が高くなってしまいます。

土地境界確定測量の費用負担は売主？それとも買主？

土地境界確定測量の費用負担は売主がするのか買主がするのか決まりはありませんが、売主が費用負担するのが一般的になります。

売主と買主で話し合いをして決める場合もありますが、買主からすると土地の境界が確定していない家や土地を購入する気にはならないでしょう。

したがって、売主負担で土地境界確定測量を行うのが一般的となります。

買主からお願いされて土地を売却する場合は買主負担で測量を行う場合もありますが、それ以外の場合は売主が費用負担すると思っておいた方がいいでしょう。

まとめ

家や土地を売却する際で、土地境界が確定していない場合は土地家屋調査士に依頼して土地境界確定測量を行うようにしましょう。

土地の境界が確定していない家だと、誰もが不安で購入希望者すら表れない場合があります。

また、土地境界の確定測量には相当な期間が必要になるため、早めに測量を開始することをおすすめします。

一般的には3～4ヶ月ぐらいで完了しますが、トラブル等が発生すると1年以上かかってしまう場合もあります。

それから、隣接地の所有者が承諾をしてくれない場合は、境界確定は不成立となってしまいます。

承諾を得るまで協議が必要になると、何年かかるか分かりません・・・

そうならないためにも、家の売却が決まりましたら早めに行動した方がいいでしょう。

ただし、境界部分にブロック塀やフェンスが設置されていて、敷地の各隅に境界杭等が設置されている場合は境界が確定していますので測量が不要となります。