家を売る時は、ほとんどの方が不動産業者に依頼すると思います。まずは査定から入り、査定価格に納得がいけば販売と言う流れが一般的です。
この販売活動を不動産業者にしてもらうには、「媒介契約」を締結する必要があります。
媒介契約とは、簡単に言いますと「私の家の売却を御社にお任せします」と言うような契約になります。
しかし、この媒介契約も1種類だけではなくて、以下のようになっています。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
以上が媒介契約の種類になります。上記の3種類の媒介契約の中からいずれかを依頼主（売主）が選択する事になります。
この媒介契約を締結する事によって、依頼主と不動産業者の仲介業務に関する依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また、不動産業者は媒介契約を締結する時は、それぞれの媒介契約の内容を記載した契約書を作成し、記名押印をして売主である依頼者に渡すと言う義務があります。
それでは、それぞれぼ媒介契約に特徴がありますので、以下で分かりやすく解説していきたいと思います。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者に同時に仲介を依頼する事ができます。
また、自分で見つけてきた購入希望者（親戚や知人と直接交渉した場合等）とも、売買契約を交わす事ができます。
ただし、最終的にはどこの不動産業者を通して取引を進めるかを決める事となります。
基本的には、購入希望者を紹介してくれた不動産業者に仲介を依頼して売買を進めるかたちとなる事が多いです。
それから、指定流通機構への登録義務はありませんし、不動産業者に依頼主への報告義務はありません。
一般媒介契約の明示型と非明示型
一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類があります。
- 明示型の場合・・・他の不動産業者への同時依頼を契約上認めつつ、仲介を依頼した不動産業者には他の不動産業者にも仲介業務を依頼している事を通知する必要がある。
- 非明示型の場合・・・他の不動産業者に重ねて仲介業務を依頼している事や、どのよう会社に依頼しているのかを通知する必要がない。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産業者に絞って仲介業務を依頼する契約になります。
ですから、他の不動産業者に仲介を依頼する事は契約で禁じられているのでできません。
しかし、自分で見つけてきた購入希望者（親戚や知人と直接交渉した場合等）に関しては、契約をする事ができます。
また不動産業者は、依頼主に「2週間に1回以上」の頻度で、販売活動の状況報告をする義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構（レインズ）に登録しなければなりません。
それから、指定流通機構への登録は「7日以内」に登録する義務があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産業者に絞って仲介業務を依頼する契約になります。ですから、他の不動産業者に仲介を依頼する事は契約で禁じられているのでできません。
ここまでは専任媒介契約と同じなのですが、専属専任媒介契約の場合はさらに縛りが厳しくなっていて、自分で見つけてきた購入希望者（親戚や知人と直接交渉した場合等）に関しても売買契約をする事はできません。
また不動産業者は、依頼主に「1週間に1回以上」の頻度で、販売活動の状況報告をする義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構（レインズ）に登録しなければなりません。
それから、指定流通機構への登録は、「5日以内」に登録する義務があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約に関する法規制について
以下は専属専任媒介契約と専任媒介契約に関する法規制になります。
どちらも同じ「専任媒介契約」になりますので、以下では（専任媒介契約等）と表示しています。
| 媒介契約の有効期間 | 専任媒介契約等は依頼者にとって拘束力の強い契約であることから。「有効期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内」となります。
なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月とみなされます。 ですから専任媒介契約等は3ヶ月以上の契約は締結する事はできません。 |
|---|---|
| 指定流通機構への登録義務 | 専任媒介契約等を締結した不動産業者は、媒介契約を締結した日から法定の期日である専属専任媒介契約締結の日から5日以内（専任媒介契約は7日以内）に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなければなりません。
指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき不動産情報を集約した上で、他の不動産会社に物件情報を提供しています。 指定流通機構へ登録する目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供する事で、最適な買い主を探すと言う事にあります。 それと、専任媒介契約等を締結した不動産業者が、自社の顧客との取引を優先する為に、物件情報を独占してしまうなどの不適切な行為を防止する為でもあります。 |
| 業務処理状況の報告義務 | 専任媒介契約等を締結した不動産業者には、仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
報告の頻度は法律で定められていて、専属専任媒介契約の場合は「1週間に1回以上」で、専任媒介契約の場合は「2週間に1回以上」となっております。 このような規制によって、不動産業者に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産業者の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています。 |
媒介契約の特徴まとめ
媒介契約の特徴を表にまとめますと以下のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 重複依頼 | できる（複数社可） | できない | できない |
| 自己発見取引 | 認められる | 認められる | 認められない |
| 契約有効期間 | 無期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録義務 | なし | あり（7日以内） | あり（5日以内） |
