売買契約締結後に契約解除する方法!手付解除と違約金によるキャンセル

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家を売ることが決まって買主と売買契約を締結した後で、理由のいかんに関わらず「契約を解除する」場合はどうなるのでしょうか?

売買契約後に売主側から契約を解除する方法はありますが、やはりペナルティの対象となってしまいます。

今回は売買契約締結後に売主側から契約を解除する方法と、解除した場合に課されるペナルティについて解説していきたいと思います。

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手付解除を利用して契約を解除する

売買契約を締結すると売主は買主から「手付金」を受取るのが基本となります。

この時の手付金の額は、売主と買主で契約前に決めるのが一般的となります。

この受領済みの手付金の返還と、さらに同額の金銭を買主に支払うことで契約の解除をする事が可能となり、この解約方法を「手付解除(解約手付)」と言います。

業界では手付倍返しと言い、手付金を返還するだけでは契約の解除ができず、ペナルティとして受領した手付金と同額の金銭の支払い義務が生じます。

ちなみに手付金の額は、売買代金の10~20%が一般的となりますが、特に取り決めがない場合は100万円とする場合もあります。

本来手付金を受取る目的は、買主に契約の解除をされたくないからになりますのでなるべく多くの手付金を受取りたいと思うものです。

しかし、手付金が多ければ多いほど売主側から手付解除を申し出る際は不利になってしまいます。

なぜなら、手付倍返しになりますので、手付金の額が100万円だとしたら100万円を返してさらに100万円の支払いが必要となり合計倍の200万円の支払いが必要になるからです。

こうする事によって売買契約締結後であっても売主側から契約の解除を申し出ることが可能となります。

ですから、売主の都合で売買契約を解除する場合は、まずは手付解除と言う売買契約解除の方法を検討するようにしましょう。

売買契約時の手付金と手付解除について徹底解説!

2017.02.09

契約の履行に着手している場合は手付解除できない

手付金の倍返しをして手付解除をする場合は、予め決められた契約書記載の「手付解除期日」までか、相手方が「契約の履行に着手」するまでの間しかできません。

また、手付解除期日内であっても相手方が契約の履行に着手した時点で手付解除はできなくなってしまいます。

履行の着手とは
履行の着手とは、買主が代金の一部として内金を支払ったり、売主が物件の引き渡しや登記の準備を始めた場合等のことを言います。要するに、その契約ごとに対して何かしらの動きが発生した時点で契約の履行に着手したと言うことになります。

買主が個人である場合で、住宅ローンをご利用の際はその審査の内定が下りた時点で履行に着手した事になりますので、この時点で手付解除は難しくなります。

このような場合は違約金の支払いによるキャンセルしかできなくなってしまいます。

違約金の支払いによるキャンセル

手付解除期日が到来した場合や相手方が契約の履行に着手した場合は手付解除ができなくなってしまいます。

このような場合は、売買契約書記載の条項の契約の解除に従うしかありません。

つまり「違約金の支払い」しか契約を解除する事ができないと言うことになります。

一般的に違約金の額は「売買代金の20%」となります。

例えば、売買代金が3,000万円でしたら、違約金は600万円と言うことです。

したがって、買主に対して600万円の支払いをする事で、契約を解除する事が可能となります。

しかし、契約の履行に着手した後の解約は、契約した当事者間の合意による解除になりますので、買主の承諾を得る事ができれば実際に負担した経費分だけの支払いで済む場合もあります。

契約の履行に着手した後でどうしても契約を解除したくなった場合は、その理由とそこに至った経緯を明確にし、買主に対してきちんと説明するようにしましょう。

そうすることで違約金の支払い義務を逃れられる場合がありますが、ほとんどの場合は難しいと思いますので、履行の着手後に解約をする場合は違約金の支払いを覚悟しておいた方がいいでしょう。

まとめ

家を売ることが決まり、買主が見つかると売買契約を締結する事になりますが、その後で契約を解除したくなる場合も理由はなんであれあると思います。

そのような場合は、まずは手付解除を検討するようにしましょう。

もし手付解除期日を過ぎている場合や、相手方が履行の着手をしている場合は違約金を支払うしかキャンセル方法はありません。

どちらにしても大きな負担となることは間違いありませんので、家を売る際は注意が必要となります。

売買契約後のキャンセルは損しかないので、よく考えて売却活動をするようにしましょう。

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