離婚して住宅ローンの残っている家を売却することはできるのか?

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離婚が決まったら今住んでる家を売ることになるのが一般的だと思いますが、どちらかが住み続けると言う話になる場合もあると思います。

しかし財産分与等の問題もあるので本当は売却してキレイさっぱりした方が良いのですが、状況によっては売却することが難しい場合もあります。

そこで今回は、離婚と家の売却について解説していきたいと思います。

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離婚したら家を売却した方が良い理由

マンションでも一戸建てでも離婚をする事が決まりましたら家を売ることをおすすめします。

なぜなら、離婚後もどちらかが家を所有しているとさまざまなトラブルが起こる可能性が高いからです。

今は問題なくても数年後、数十年後にそのようなトラブルが起こることが考えられます。

離婚後は家を売却した方が良い2つの理由をご紹介したいと思います。

理由①:住宅ローンの返済が滞ってしまうリスクがある

はじめにお伝えしておきたいことは、今の家の名義が単独であれば問題ないのですが、夫婦の共有名義となっている場合はかなり複雑と言うことです。

例えば、夫の名義で家を購入しているけど妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、

「夫の返済が滞ったら妻に請求が行く」

と言うことです。

たとえ離婚している二人であっても返済の義務はお互い免れることはできないと言うことです。

しかも、離婚するからという理由で簡単に連帯債務者や連帯保証人を外す事はできないのでご注意ください。

ですから、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合は後々トラブルになる可能性がありますので、早いこと売却してしまった方がいいのです。

もちろん夫単独の名義でしたらこのようなことはありませんが、妻が連帯保証人や連帯債務者の場合は住宅ローンの完済まで不安とともに過ごす事になるのです・・・

また、夫の単独名義で住宅ローンを支払い続けている場合で、財産分与の結果妻と子供たちがその家に住んでいるケースでも、夫が住宅ローンの支払いを滞納すると競売にかけられることになりますので、妻と子供たちは立ち退きがきて追い出されてしまう事になります。

離婚しても家を売らずに済み続けると言うことはこのようなリスクが伴うと言うことなのです。

もちろんお金に余裕があるのでしたら何の問題もないのですが、離婚後は「住宅ローン・養育費・慰謝料・自分の家の家賃・生活費」等の出費が必要になりますので、決して余裕などない状況になってしまうのです。

つまり、住宅ローンを滞納してしまう可能性が非常に高いと言うことなのです。

ですから、離婚が確定しましたら家を売却することをおすすめします。

理由②:将来家を売却する時や相続のトラブル

これは共有名義の場合に限ります。

共有名義の不動産を売却したり相続したりする場合は、名義人全員の同意(署名捺印)が必要になります。

例えば、離婚をしてから10年後に家を売ることになった場合は夫もしくは妻に連絡を取って一緒に手続きをしないといけなくなるのです。

これはかなり気まずい状況になることは間違いないですし、離婚した相手が消息不明になることも考えられますし、亡くなる場合も考えられます。

万が一離婚相手がなくなった場合の相続の問題も出てきます。

この時に住宅ローンが完済しているのあれば特に問題はありませんが、返済中の場合だと名義変更等をするのに全て金融機関の許可が必要になってきます。

離婚する時に家を売っておかないと将来的にこのようなトラブルが発生してしまう可能性が非常に高くなってしまいます。

ですから、将来的なリスクヘッジのためにも離婚が決まりましたら家は売却するようにしましょう。

住宅ローンの残っている家を売る事は可能なのか?

住宅ローンで家を購入している場合でも家を売ることは可能です!

ただし、家を売ったお金で残っている住宅ローンを完済できる場合に限ります。

また、家を売ったお金だけで足りない場合は、不足分のお金を貯蓄等で補えるのであれば問題なく家を売る事ができます。

要は、住宅ローンで借りている残債額の全額を完済できるのであれば家を売る事は可能と言う事です。

しかし、住宅ローンの残債額を返済する事ができない場合は残念ながら家を売る事はできません・・・

なぜなら、住宅ローンで借りているお金の残債額の一部を返済しただけでは抵当権は抹消できない(名義変更できない)からです。

抵当権を抹消して購入者へと名義変更するには、住宅ローンで借りているお金を全額返済しなければならないのです。

しかし、返済する事ができない場合は、基本的には住宅ローンを毎月返済しながら住み続けるしかないのです。

この場合、どちらかが家を出て行きどちらかが家に残って生活を続ける事になると思います。

住宅ローンが残っていると原則家を売る事はできない
住宅ローンが残っている家を売るには住宅ローンを完済する必要があります。完済方法は、家を売却したお金で返済すると言う方法が一般的ですが、家を売却したお金だけでは不足してしまう場合もあります。このような場合、不足分を貯蓄等で補う事で家を売る事が可能となります。貯蓄がなく不足分を補う事ができない場合は、以下で説明する「任意売却」でしたら家を売ることが可能となります。

とりあえずどれぐらいの価格で売却可能か先に調べてみる!

離婚がほぼ確定しているのでしたら、家を売ることを視野に入れてまずはどれぐらいの価格で売れるか事前に調べておきましょう。

今の家の価格を調べるのにおすすめなのがHOME4Uのような不動産一括査定サイトになります。

HOME4Uだとスマホからでも利用可能で、たった60秒の入力で今の家の価格が簡単に分かるようになっています。

もちろん利用料は無料ですし、とりあえずは机上査定になりますので自宅に不動産業者が訪問すると言うことも無いので安心!

しかも、最大6社の査定額を比較できますので、最も好条件の不動産業者を選ぶことが簡単にできるのです。

そして査定額と住宅ローンの残債額を比較して、売却可能かどうかを事前に調べておきましょう。

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離婚して夫が家を出て妻が住み続ける場合

離婚が確定して財産分与が決まり、夫が家を出て妻が住み続けると言う場合も珍しくありません。

特に子供がいる場合は、学校の事もあるのでほとんどの方がこのような選択をするでしょう。

子供の事を一番に考えると、なるべく今の生活環境を変える事なく育ててあげたいと言うのが親の考えではないでしょうか。

それに、妻は経済的にどうしても苦しくなるので、夫としては財産分与として妻に家を明け渡すと言う場合が多いのです。

それに、子供たちの親権や養育費、慰謝料の事もあると思います。

しかし、夫が出て行って妻が残って生活をはじめたとしても、この家で一生生活できる保証はどこにもないのです・・・

なぜなら、夫は債務者で返済義務がありますが、夫の収入だけで住宅ローンを返済するのは厳しくなる場合があるからです。

住宅ローンは一般的に30~35年ローンで組んでいる人が多いと思いますが、現実的に考えて35年間も自分の家の家賃と、生活費、住宅ローン、子供が成人するまでの養育費、慰謝料を夫の給料だけで賄うのはとても厳しいと思います・・・

当然夫も自分の生活の事もあるので、はじめは貯金を切り崩しながらやりくりしたとしても、いずれは難しくなってしまうのです。

それに万が一、夫がけがや病気で仕事ができなくなったり、リストラ等で職を失ってしまった場合はなおさら住宅ローンなんて支払う事ができなくなってしまうのです。

また、転職をしたとしても収入が減ってしまった場合などは、返済能力がなくなってしまいいつしか住宅ローンの返済が滞ってしまう事になるでしょう。

つまり、夫の収入だけで住宅ローンを完済するのは相当難しいという事なのです。

こうなってしまうと、家を売却するしか方法がなくなってしまうのです。

このような場合で、夫が債務者で妻が連帯保証人や連帯債務者になっていた場合はものすごく厄介な事になるのです。

妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合外せるのか?

家を購入する際に夫名義で住宅ローンを組み、妻が連帯保証人や連帯債務になっている場合があります。

この場合、離婚が決定すると妻は連帯保証人や連帯債務者から外れたいと思います。

しかし、離婚したからと言ってそう簡単に外れる事はできないのです。

夫婦が離婚すると完全に縁が切れたように思いますが、住宅ローンに関しましてはそう簡単にはいきません。

なぜなら、債務者である夫と、連帯保証人もしくは連帯債務者である妻は、双方が個別に金融機関と契約を交わしているからです。

つまり金融機関からすると、離婚していようが双方と契約している事になるので関係ないのです。

ですから、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は少し厄介なのです。

では、連帯保証人や連帯債務者となっている場合は、一生外れる事はできないのでしょうか?

と疑問に思うと思いますが、連帯保証人や連帯債務者から外れるには、以下の条件が整えば問題なく外れる事が可能となります。

  • 住宅ローンの残債額全てを返済して完済する
  • 代わりの連帯保証人もしくは連帯債務者を用意する
  • 住宅ローンを他の金融機関で借り換える

上記のような方法で、連帯保証人もしくは連帯債務者から外れる事が可能となります。

連帯保証人や連帯債務者から外れる場合は、代わりの連帯保証人を用意するか、住宅ローンを他の金融機関で借り換える必要があります。

家を妻名義に変更できるのか?

夫が家を出ていき妻がそのまま残って住み続ける場合で、その家の名義が夫である場合、妻は自分ん名義に変更したいと思います。

離婚してからも夫名義の家に住み続けるのは少し抵抗があると思います。

もし将来的に再婚となった場合でも、家の名義が変更されていたら安心して生活できますね。

特に、新婚時に家を購入している場合は、離婚する事なんて想定外なので共有名義で家を購入している人が多いのです。

このようなケースで、離婚する事が決定した場合で住宅ローンの名義と家の名義が夫の場合、財産分与で所有者の名義を妻に変更する事は可能なのか・・・

離婚して夫が出て行って、妻が住み続ける場合で家の名義を妻名義にしたいと言う人も少なくはないのではないでしょうか?

このような場合は、家の名義を妻の名義に変更する事ができるか・・・

基本的に、法律上は家の名義を変更する事は何の問題も無いのですが、住宅ローンの返済中の場合は、住宅ローンを借りている金融機関に承諾を貰う必要があります。

なぜなら、記憶にないと思いますが住宅ローンを借りる際に、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ぶのですが、この契約条項の中に「名義変更する場合は事前に銀行の承諾を得なければならない」とあるからです。

この契約条項によって、家が抵当に入っている間(住宅ローン返済中)は、勝手に名義変更をする事はできません。

しかも、金融機関に相談したところで承諾を得る事は簡単なものではありません。

なぜなら、金融機関はその住宅ローン名義人であり家の名義人である者が、その家に住むという事を条件にお金(住宅ローン)を貸し付けているからです。

要するに、家の名義を夫名義から妻名義に変更する場合は、住宅ローンを完済してからしか難しいという事になります。

家の名義変更は基本的に住宅ローンの返済が終わってからと考えた方が良いでしょう。金融機関に相談する事も可能ですが、ほとんどの場合断られるてしまいます。

離婚して双方が家を出る場合

離婚が確定して夫も妻も家を出ていく場合は、売却する事になると思います。

しかし、売却するにも住宅ローンを組んでいる場合は、上記でも言ったように住宅ローンを完済できなければ家を売却する事はできません・・・

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円の場合で、売却価格が2,900万円だったとします。

この場合100万円不足しているので、抵当権の抹消はできません。

ですから、抵当権を抹消する為には不足分の100万円を現金で用意する必要があるのです。

しかも、家を売るとなると諸費用が必要になるので、不足額の100万円と諸費用を現金で用意する必要があるのです。

この時に、不足分の100万円と諸費用分のお金を用意できない場合は、家を売る事すらできなくなってしまうのです。

こうなってしまうと、どちらかが住み続けて住宅ローンを払い続けるしか方法がなくなってしまいます。

家を売っても完済できない場合や、住宅ローンが払えない場合はいずれ競売にかかってしまう事になってしまいます・・・

しかし、「競売だけは嫌!」と言う人も実際実際多いと思います。

そのような場合は、任意売却と言う方法をおすすめします。

家を売る時に必要な諸費用について

2016.06.07

任意売却で家を売る

離婚の決定で家を売りたいけど、住宅ローンを完済できるだけの価格で家が売れない場合や、不足額を補えるだけの貯蓄が無い場合は任意売却と言う方法で家を売る事ができます。

この任意売却を活用する事で、住宅ローンを完済する事ができない場合でも家を売る事が可能となります。

ただし、任意売却は住宅ローンを借りている金融機関との相談になりますので、必ずしも任意売却が成立するとは限りません。

また、上記記事でも説明しましたが、任意売却期間内に家を売る事ができなければ、やむおえず競売にかかってしまう場合もあります。

任意売却期間内に家が売れないと言う事はほとんどありませんが、万が一という事もありますのでその時は競売になる事を覚悟しておいた方が良いでしょう。

いずれにしても、任意売却をお手伝いしてくれる不動産業者か任意売却相談センターに任すしかないという事になります。

住宅ローンが残っていても家を売る事は可能ですが、完済条件が付きますので住宅ローンを完済しないと家を売る事はできないという事になります。また、どちらかが残って住み続ける事も可能ですが、住宅ローンの返済は毎月する必要があります。返済できなくなった場合は、売却を考えましょう。それから、売却をする時でも家を売った代金で住宅ローン完済をする事ができない場合は、任意売却を得意とする不動産業者か任意売却相談センターに相談するようにしましょう。
>>任意売却相談センターについて詳しく見てみる

住宅ローンが払えなくなって家を売る場合は任意売却がおすすめ

2016.07.13

家を売ったお金で住宅ローンを完済できるのであれば一般的な売却がおすすめ!

離婚がきまり家を売ることになりましたらまずは住宅ローンの残債額を確認しましょう。

そして、自宅がどれぐらいの価格で売却できるのかを査定してみてください。

そして、家を売ったお金で住宅ローンが完済できるのであれば一般的な方法で売却するようにしましょう。

そして、住宅ローン完済後に余ったお金は財産分与で分けるようにしましょう。

一般的な不動産売却方法とは

一般的な不動産売却方法とは、不動産業者に仲介を依頼して家を売る方法になります。

信頼できる不動産業者と媒介契約を結んで、購入希望者を探してもらう最も一般的な方法になります。

そして、内覧や価格交渉を経て売買契約を締結して、条件が整い次第決済を行い引き渡しを完了させると言う流れになります。

この方法が家の売却の最も一般的な方法で、全て不動産業者が指南してくれますので何も難しいことはありません。

不動産業者に依頼する際は、家の売却理由が「離婚」と言うことは伝えておいた方が良いでしょう。

売り出している理由が離婚が原因だから売れないのでは?と思われる方も多いと思いますが、そこは心配無用です。

そもそも中古の家を探している時点でそのような理由は買うのをやめる要因にはなりませんのでご安心ください。

それから、一刻も早く家を売却して離婚を済ませたいと言う場合は、住宅ローンが完済できる金額以上で相場以下の価格に設定すると思いのほか早く売れることもありますのでおすすめです。

仲介を最も得意とする不動産業者に家の売却依頼することが重要!

不動産業者と一口に言っても「新築販売業者・マンション販売業者・土地斡旋業者・仲介専門業者・賃貸専門業者」等々さまざまです。

この中で家を売るとなると、当然仲介を専門としている不動産業者を選択することとなります。

もちろん新築販売を得意としている業者でも仲介業務は行っていますが、仲介を専門的に行っている業者には敵いません。

その他も然りです!

ですから、家を売る時は仲介を最も得意とする不動産業者に依頼しなければならないと言うことになります。

HOME4Uのような不動産一括査定査定サイトには、仲介一本で業界を渡り歩いている「優良な不動産業者」がたくさん提携登録しています。

しかも、HOME4Uを利用する人は家を売りたい人ですから、その人たちのサポートをするために不動産業者はHOME4Uと提携をしている訳ですから、売却に強いと言ってもいいでしょう。

HOME4Uには全国550社の不動産業者が提携登録していますので、手間なく簡単にお近くの仲介に強い不動産業者を見つけることができるのです。

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住宅ローンを残さないように家を売る方法

離婚した場合ほとんどの人は家を売却してスッキリさっぱりお互いに新しい人生を歩みたいと思うのではないでしょうか?

その為にも家を売って住宅ローンを残さずに完済しなければならないのです。

つまり、今残っている住宅ローンの残債額よりも高い金額で家を売らないといけないと言うことになります。

例えば、住宅ローンの残債額が2,900万円だとしたら売却時に必要な諸費用も計算に入れると3,100万円程で売却しなければなりません。

この価格が相場なのであれば現実的に不可能ではありませんが、相場からかけ離れている価格だと正直難しくなるでしょう・・・

しかし、だからと言って諦める訳にはいきませんよね?

競売なんかにかかってしまうと、それこそ会社での立場や近所の目もありますので、何としてでも住宅ローンを完済してスッキリさせたいですよね!

そんな時は適当に不動産業者を選ぶのではなく、しっかりと事情を知ったうえで住宅ローンの完済を実現できる価格で売却活動を行ってくれる不動産業者を選ぶようにしましょう。

しかし、不動産業者を探すのはとても大変な作業ですし、優良な業者か悪徳な業者かなんて一般の方は見分けがつかないと思います・・・

そこで活用してほしいのが「不動産一括査定サイト」なのです。

不動産一括査定サイトとは、無料で利用できるサービスで最大6社の不動産業者に一括で査定をしてもらう事が可能なサービスになります。

離婚が決まって家を売ることになりましたらまずは、

  • 住宅ローンの残債額を調べる
  • 家の査定をする

この2つの作業を行ってください。

とりあえず住宅ローンがどれだけ残っているのかを把握する必要があります。

次に、今住んでいる家がどれぐらいの価格で売却できるのかを調べます。

ここで不動産一括査定の出番になります。

この時点ではおおよその金額を知るだけでもいいので、まずは不動産一括査定を利用して机上査定をしてもらいます。

机上査定とは、売りたい家の「所在地・面積・間取り・築年数・状況」等を伝えて査定額を算出してもらう方法になります。

ですから、不動産業者が実際に家に訪問してくる訪問査定とは異なります。

机上査定の場合はおおよその価格しか分かりませんが、HOME4Uなら60秒の入力で最大6社に査定依頼をする事ができて、すぐに査定結果が出ますのでおすすめです。

そして、6社の中から2社ぐらい高額査定を出してくれた業者を選択して訪問査定を依頼します。

ここで初めて不動産業者に事情を説明して住宅ローンが残らないように売却してもらうように相談をする事になります。

こうすることで、最も好条件で家を売ることが可能となりますので、上手くいけば住宅ローンをきれいさっぱり完済できるのでお互いに新しい人生を歩み始める事ができるのです。

不動産一括査定サイトはたくさんありますが、私がおすすめするのはHOME4Uになります。

HOME4Uは運営歴16年以上で全国の不動産業者の中から550社の優良業者だけが登録している実績豊富な不動産一括査定サイトになります。

安心して自宅の売却を依頼できる優良企業だけしか登録していないからこそ自信をもっておすすめできる一括査定サービスになります。

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つまり、実績と信頼性が無い不動産業者はHOME4Uには登録できないと言うことなのです。

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これは、お客様に安心して利用してもらうために、不動産業者を厳選しているからなのです!

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2017.02.05

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