家を売る時やその他の不動産を売却する時は、不動産業者に査定・販売依頼をすると思うのですが、不動産業者に販売活動を行ってもらうには、「媒介契約」が必要になります。
この媒介契約には、上記記事でも紹介した通り3つの種類があります。
そして家の売却の依頼主であるあなたが、どの媒介契約を選択するのか決める事ができるのです。
しかし、家を売る事なんてそう何度もある事ではないので、どの媒介契約を選択すれば良いのか分からないと思います。
そこで今回は、売主にとって一番有利と言える媒介契約の種類はどれなのかについて解説していきたいと思います。
目次
3種類の媒介契約のメリットとデメリット
まず、不動産の媒介契約には3種類あります。
それぞれの特徴を以下の表にまとめてみましたので、まずはご覧ください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 重複依頼 | できる（複数社可） | できない | できない |
| 自己発見取引 | 認められる | 認められる | 認められない |
| 契約有効期間 | 無期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録義務 | なし | あり（7日以内） | あり（5日以内） |
上記の表をご覧いただくと分かると思うのですが、売主も業者も双方に拘束力が緩いのは「一般媒介契約」になります。
一般媒介契約は複数の不動産業者に販売活動を依頼できるの、一般媒介契約が一番メリットがあるんじゃないの？
と思われたかもしれませんが果たしてどうなのでしょうか・・・
一般媒介契約が売主にとって一番有利なのでは？
上記の表を見ると、一般媒介契約は「複数の業者に販売活動」を依頼できると言う事がわかります。
ですから、早く家を売りたい方にとっては、複数の業者が販売してくれるので一般媒介契約が良いと思われると思うのですが、果たして本当にそうなのでしょうか？
少し客観的に、不動産仲介業者側から見ていきましょう。
まず、不動産業者はあなたの家を売る事によって、あなたから「仲介手数料（媒介報酬）」を成功報酬としていただく事ができます。
不動産業者の収益源は当たり前なのですがこの仲介手数料になります。
不動産業者が確実に仲介手数料を手に入れる事ができる媒介契約の種類は、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」になります。
なぜなら、両者ともに1社にしか販売活動をお願いする事ができないと言う決まりがあるからです。
つまり、この2つの媒介契約のいずれかであれば、不動産業者は仲介手数料を受け取る事が約束されたようなものなのです。
しかし、一般媒介契約の場合は売主が「複数の不動産業者」に販売活動を依頼する事になるので、不動産業者としては報酬を受け取る事ができる確率が減ってしまいます。
つまり販売活動を一生懸命しても、他の不動産業者があなたの家にお客さんをつけてしまえば、自社には仲介手数料と言う報酬が入らない事になります。
と言う事は、どの媒介契約の種類が不動産業者が一生懸命販売活動を行うのかと言いますと、言うまでもなく「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の2つになります。
一般媒介契約は売主にとってメリットになる場合もありますが、デメリットとなる事もあります。
不動産業者が一番嬉しいのは「専属専任媒介契約」
上記の報酬面からみても不動産業者が一番嬉しいのは「専属専任媒介契約」となります。
なぜなら、売主が自ら見つけてきたお客様であっても、必ずその業者を通しての契約となりますので、100%仲介手数料をもらう事ができるからです。
拘束力が厳しい代わりに確実に媒介報酬を手に入れる事ができるので、業者の販売活動にも力が入ると言う訳です。
しかし、売主にとっては自分で買主を見つけた場合でも、不動産業者に報酬を支払わないといけないので、専属専任媒介契約を選択する人はほとんどいません。
売主にとって一番有利な媒介契約はどれ？
上記で解説した通り、売主にとって有利な媒介契約は、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のいずれかになります。
どちらの媒介契約を選ぶかは、物件のスペックによって変える必要があります。
つまり、物件によって一般媒介契約か専任媒介契約かを決めると言う事です。
一般媒介契約と専任媒介契約の販売活動について
一般媒介契約か専任媒介契約かを選択する前に、それぞれの販売活動はどのようなものなのかを説明しておきます。
一般媒介契約の販売活動
一般媒介契約の場合の販売活動は、上記でも説明したように「複数の不動産業者が販売」する事になります。
売主としては、たくさんの業者が販売してくれるのでメリットがあるように思われますが、実際は複数の不動産業者とやりとりをしないといけないので正直面倒な部分もあります。
それから、一般媒介契約の場合は業者に販売活動等の業務報告義務が無いので、現在の状況が分かりにくいと言えます。
状況を確認する為には、売主側から1社ずつ連絡を取って確認する必要があります。
そして、一般媒介契約の場合は複数の業者が絡んでいて自社を通して売却してもらえる保証が無いので、販売活動に力が入りません。
つまり、コスト（折り込み広告・インターネット広告）をかけた販売活動は消極的になってしまうと言うデメリットもあると言う事です。
と言う事は、物件によっては売却までの期間が相当長くなってしまう可能性もあると言う事になるのです。
専任媒介契約の販売活動
専任媒介契約の場合の販売活動は、一般媒介契約とは違い1社だけに販売を依頼するかたちになるので業者の力の入れようが違います。
それに、やりとりが1社だけなので楽ですし、2週間に1回以上の報告義務もあるので現在の状況を把握しやすいと言うメリットもあります。
それから不動産業者としましても、売主が買主を見つけてこない限りは、高確率で仲介手数料を受け取る事ができますので販売活動を積極的に行うようになります。
業者は媒介報酬が約束されたようなものなので、コスト（折り込み広告・インターネット広告）をかけた販売活動を行ってくれます。
結局一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選ぶのがよいのか
結局のところ、一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選べばよいのか？
と言う事になると思うのですが、上記の販売活動の特徴を踏まえたうえで、物件のスペックによって選ぶのが一番ベストな方法になります。
物件のスペックとは、以下のようなものを指します。
- エリア（地域）
- 築年数
- 土地の大きさ
- 建物の大きさ
- 間取り
- 駐車場の有無
上記の内容次第では、一般媒介契約を選択した方が良い場合もありますし、専任媒介契約を選択した方が良い場合もあるのです。
では、どのような物件であればどちらの媒介契約を選べばよいのかを説明していきたいと思います。
一般媒介契約を選択した方が良い場合
一般媒介契約を選択した方が良い場合の物件は、「人気エリアの条件の良い売れ筋物件である事」です。
- 駅に近いこと
- 小学校に近いこと
- 買い物施設に近いこと
- 築年数が浅いこと
- 土地や建物が広く間取りが4LDK以上であること
- 駐車場があること
上記のような人気エリアにある好条件の売れ筋物件であれば、どの媒介契約でもいいんじゃないの？
と思われた方も少なくはないと思いますが、この場合は一般媒介契約をおすすめします。
なぜなら、一般媒介契約で複数の業者に販売活動を依頼しても、全ての業者が必死になって販売活動をしてくれるからです。
人気エリアの売れ筋物件と言う事だけで自社の宣伝にもなりますし、顧客獲得に繋がりますのでどこの業者も優先して折り込み広告やインターネット広告を利用して販売活動を行ってくれます。
つまり、たくさんの業者が一斉に販売をかけるので、早く売却する事ができると言う事です。
それだけ物件のスペックは重要で、条件が良ければ良いほど不動産業者にも力が入るのです。
たとえ、自社を通して売却されなかって媒介報酬を手にする事ができなくても、その物件を販売する為の販売活動の反響で獲得できる顧客の数が多くなるので、十分なコストをかけて販売活動を行ってくれます。
専任介契約を選択した方が良い場合
専任媒介契約を選択した方が良い場合は、上記とは逆で「条件の悪い物件」です。
- 駅から遠い
- 小学校が遠い
- 買い物施設が近くにない
- 築年数古い
- 土地や建物が狭く間取りが悪い
- 駐車場がない
上記のような悪条件の物件の場合は、専任媒介契約を選択した方が良いです。
なぜなら、条件が悪い物件を一般媒介契約で複数の業者に販売を依頼しても、どこの業者の販売活動も消極的になってしまうからです。
媒介報酬をもらえるかわからない悪条件の物件を一生懸命販売するよりも、好条件の一般媒介物件を販売した方が自社の宣伝にもなりますし報酬をもらえる可能性だってあるのです。
つまり、悪条件の物件の場合で一般媒介を選択しても、報告義務もなければ指定流通機構への登録義務もないので、ほとんどの業者が放置状態になってしまうと言う事です。
ですから、条件が悪い場合は、専任媒介契約で1社だけにお願いするようにしましょう。
そうする事で、業者は報酬を約束されたようなものなので、一生懸命販売活動を行ってくれるようになります。
それから、専任媒介契約を締結する際は、そのエリアに強い地場の不動産業者に依頼をするとなお良いでしょう。
