マンションを売って一戸建ての家を購入する「住み替え」の方法について

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県限定!高値売却のチャンス!

現在マンションに住んでいる方で、マンションを売却して一戸建ての家に住み替えたいと思っている人も多いのではないでしょうか?

実際マンションを購入してみたものの、「管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産税」が住宅ローンとは別に必要になってくる場合が多く、無駄に出費が重なり生活に支障を来している人も少なくはないと思います。

しかし、一戸建ての場合は住宅ローンの他に必要なお金と言えば年に1回の固定資産税ぐらいのものです。

それに、庭付き一戸建てともなれば、夏になれば庭でバーベキューをしたり子供たちの為にプールで遊ばせてあげることもできます。

一戸建ての家にはマンションではできない事がたくさんあります!

あなたなら一戸建ての家で何がしたいですか?

以下では、マンションを売って一戸建てに住み替える為の方法を解説していきたいと思います。

先に結論を言いますと、住宅ローンが残っていてもマンションから一戸建ての家に住み替えることは可能です!

住み替えとなると大変そうなイメージですが、やる事は決まっていますのでそんなに難しい事はありません。

マンションを売却して誰もが憧れる庭付き一戸建てに住み替えましょう!

ちなみに一戸建ての家から一戸建てに住み替える場合も手順はほとんど一緒になります。

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目次

マンションを売却して一戸建てへの住み替えが決まりましたら住宅ローンが完済できるか確認しましょう!

マンションを売って住み替える事が決まりましたら、まずは今ある住宅ローンを完済できるか確認する必要があります。

一般的には、「マンションを売却したお金で現在の住宅ローンを返済する」と言うかたちになりますが、必ずマンションを売ったお金で住宅ローンが完済できるかどうかは分かりません。

基本的に住宅ローンを組んでいる場合は、借りているローン額全てを返済しないと次の所有者への名義変更ができないのです。

つまり、「住宅ローンが完済できない場合はマンションを売却する事ができない」と言うことになります。

実際に住宅ローン残高よりマンション売却代金の方が安いと言うことは良くある話で、不足しているお金を用意しなければなりません。

このような場合、貯蓄があれば何の問題もなくスムーズに住宅ローンを完済してマンションを売却する事ができるのですが、問題は貯蓄がない場合です。

貯蓄がない場合は、なんとかしてお金を用意する必要があるのですが、実は住み替えを目的とした専用の「住み替えローン」と言うローン商品があるのです。

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銀行によっては住み替えローンと言ったり買い替えローンと言ったりさまざまですが内容は同じです。

この住み替えローンがあることで、貯蓄がなくてもマンションを売却して一戸建ての家に住み替えることが可能となるのです。

住み替えローンとは?

住み替えローンとは、マンションを売却したお金で今ある残りの住宅ローンを完済できない場合に利用できるローン商品になります。

例えば、住宅ローン残高が2,000万円として、マンション売却価格が1,800万円だった場合、不足した200万円を現金で用意する必要があるのです。

この時に200万円を現金で用意できるのであれば住み替えローンを利用する必要は無いのですが、もし現金が用意できない場合は不足分の200万円を新たな住宅ローンに上乗せして借りることができるのが住み替えローンになります。

しかも、不動産取引は必ず売る時も買う時も仲介手数料等の諸費用が必要になりますので、不足した200万円と諸費用分を上乗せして借りることが可能となります。

つまり、住み替えローンを利用すれば今ある住宅ローンを完済できなくても、マンションを売却して新しい庭付き一戸建ての家を買うことができると言うことです。

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ちなみに住み替えローンは、自宅(マンション・一戸建て)の売却と同時に新しい家(中古住宅も可)を購入する場合のみ利用可能な住宅ローンになります。

それでは、貯蓄がなくてもマンションから一戸建てに住み替える事が可能と分かったので実際の手順を見ていきましょう!

まずはマンションの住宅ローンが完済できるかを調べよう!

今のマンションを売る為には、まずは住宅ローンの残債額を調べてみましょう!

そして、どれぐらいの価格でマンションが売れるのかを調べます。

すると、住宅ローンが完済できるか、貯蓄を切り崩す必要があるか、住み替えローンが必要になるかが簡単に分かります。

要するに、まずは今住んでいるマンションがどれぐらいの価格で売れるかがポイントとなると言うことです。

順番としましては、

  1. 住宅ローンの残債額を調べる
  2. マンションの価格を調べる(査定)
  3. 住宅ローンが完済できるか検討する

と言う流れになります。

①住宅ローンの残債額を調べる

住宅ローンの残債額を調べる方法は、借入時の返済予定表を確認するか、インターネットバンキングで調べるか、金融機関に問い合わせをするかのいずれかになります。

②マンションを査定してもらう

住宅ローンの残債額が分かりましたら、次はマンションを査定してもらいましょう!

この時点では、まずは机上査定で問題ありません!

机上査定とは、インターネットの不動産一括査定サイトを利用して大体の価格を算出してもらう方法になります。

HOME4Uのような不動産一括査定は無料で利用できるサービスで、すぐに査定結果が出るのでおすすめです。

わざわざ不動産業者がマンションを見に来てバタバタする手間が省けますのでとても便利です。

③住宅ローンの残債額と査定額を差引して完済できるか検討する

住宅ローン残高と査定額を差し引きすると、完済できるか不足するかが簡単に分かります。

その結果、

  1. 完済できる場合・・・先行してマンションを売りに出す
  2. 完済できない場合・・・売るのと買うのを同時進行して住み替えローンを利用する

と言う感じで進めていきましょう!

マンションを売却したお金で住宅ローンを完済できる場合は、すぐに売りに出しても問題ありません。

もし、購入する一戸建てが見つかっていない場合で買主が先に見つかっても「停止条件付契約」を利用すれば、新しい家を購入して引っ越しをするまで今のマンションに住み続ける事ができます。

一方住宅ローンを完済することができなかった場合は、住み替えローンを利用してマンションの売却と一戸建てを探す作業を同時進行で進めていきましょう。

停止条件付契約とは
停止条件付契約とは、一定の事実が生じた場合に契約の効力が生じる契約のことになります。したがってその売買契約に停止条項が盛り込まれている場合は、その条件が成就しない限り売買契約の効力は発生しないと言うことです。つまり、「新しい家を購入して引っ越しをしてからマンションを引き渡す」と言う停止条件をつけて売りの契約をすれば、先に買主が見つかって契約をしても大丈夫と言うことになるのです。

住宅ローンが完済できる場合の住み替えは売り先行で!

住み替えの場合は売却と購入のタイミング次第で、

  1. 売り先行・・・先にマンションを売却した後に一戸建てを購入する
  2. 買い先行・・・先に一戸建てを購入してからマンションを売却する
  3. 同時進行・・・マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める

の3パターンに別れます。

ただし、買い先行の場合は住宅ローンが無い場合か、一戸建てを購入する現金を持っている場合に限ります。

ただ、このようなケースは非常に少ないと思いますので、今回は住宅ローンがある場合で進めさせていただきます。

もし、マンションを売却したお金で今の住宅ローンが完済できるのであれば、「売り先行」で進める方が良いでしょう。

なぜなら、マンションに限らず家の売却はそれなりに時間がかかると言うことと、先に売却を済ませることで手元にある資金がハッキリと把握できるので、新しく購入する一戸建ての予算が確定しやすいからです。

売り先行で進めた場合でマンションがなかなか売れない場合でも購入時期がズレるだけなので特に問題はありません。

いい意味で次の家を選ぶ時間が増えて楽しみが増えると言うことにもなりますので、住み替えを行う場合は売り先行が最適な方法となります。

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①訪問査定を依頼して不動産業者を選択する

ここまで来ましたら、前の段階で不動産一括査定サイトで机上査定をしてもらっていると思いますので、その時の不動産業者に連絡をして「訪問査定」をしてもらいましょう。

机上査定がお済でない場合はHOME4Uの不動産一括査定まずは机上査定をしましょう。

そして、実際に訪問査定をしてもらうのですが2~3社に依頼する事をおすすめします。

そして、最も好条件で売却してくれる業者を選ぶようにしましょう。

②売却活動開始(仮住まい探し)

マンションに限らず家の売却には2~3ヶ月程の期間が必要になります。

売り先行で仮住まいをする場合は、マンションが売れるまでの間に売却後に住むところを探しましょう。

ただし、実家に仮住まいできる場合や既に購入物件が決まっている場合はその必要はありません。

③売却完了後新しく購入する一戸建てを探す!

マンションの売却が完了すると、新しく購入する一戸建ての予算を確定させる事が可能となります。

この時点でマンションの売却が完了して住宅ローンも完済していますので、次の家を購入する時に新たに住宅ローンを組む事が可能となります。

なお、この時の住宅ローンは住み替えローンではなく、通常の住宅ローンになります。

マンションの売却開始と同時に新しく購入する一戸建てを探し始めることで、スムーズに行けば売却と購入の同時決済が可能となりますので、仮住まいの費用を節約する事ができます。

住宅ローンが完済できない場合は住み替えローンを利用して買い替え特約をつける!

住宅ローンが完済できない場合は、住み替えローンを利用することになります。

住み替えローンの利用条件は、

「マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進めること」

になります。

それから、一戸建ての購入の売買契約を締結する時は、

「買い替え特約」

と言う特約を必ずつけてもらうようにしましょう。

買い替え特約とは、

「一戸建ての売買契約は締結した場合でも、マンションが売れなければ契約は白紙解除」

という内容の特約になります。

つまり、マンションが売れなければ契約は解除で一戸建ても買いません!と言う契約になります。

もちろん契約時にお支払いした手付金も全額返金して貰えるので安心です。

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①訪問査定を依頼して不動産業者を選択する

住み替えローンを利用して家を買い替える場合も、まずは訪問査定をしてもらい売却活動をしてもらう不動産業者を選びます。

この訪問査定の時に住宅ローンが残っている事と住み替えローンを検討している旨を伝えるようにしましょう。

不動産業者のほとんどが、金融機関と提携を結んでいますので、より詳しく指南してくれますし、場合によっては金融機関の担当さんを紹介してくれますので話はスムーズに進みます。

また、住み替えローンを利用して家を買い替える場合は、マンションの売却と一戸建ての購入を同じ不動産業者で進めると手続等が楽で、よりスムーズにゴールまでたどり着けます。

②銀行に住み替えローンの相談をする

上記で選んだ不動産業者の紹介で、住み替えローンが利用できるかどうかをまずは銀行に相談しましょう。

不動産業者によっては代行して相談してくれる場合もありますが、なるべく立ち合いの元住み替えローンの詳細を聞いておいた方が良いと思います。

住み替えローンが利用できないと、マンションを売却して一戸建てを購入することができなくなりますので、新しい家を探す前にまず住み替えローンが利用できるかどうかを確認することをおすすめします。

ちなみに銀行によって住み替えローンの内容は異なりますが、今住宅ローンを借りている銀行に住み替えローンがあればそちらの銀行を利用した方が話は早いです。

③買い替え特約付きで新しい家を契約する

住み替えローンが利用できると分かれば、さっそく新しく購入する家を探していきます。

もちろん、ここまでくればマンションの売却活動も始まっていますので、なるべく急いでめぼしい物件を見つける必要があります。

そして、マンションが売れる前に気に入った物件が見つかれば、「買い替え特約付きで契約をする」ようにしてください。

買い替え特約は先ほども言いましたが、マンションが売なければ白紙解約になると言う特約になります。

この買い替え特約を付けて契約しておくことで万が一マンションが売れなくても違約金なしで解約できるので安心です。

売却と同時に住み替えローンの実行をする

マンションの売却が完了するのと同時に住み替えローンが実行されます。

お金の流れとしましては以下のようになります。

  1. マンションの買主から売却代金を受け取る
  2. 住み替えローンを実行して融資を受ける
  3. マンションの売却代金と住み替えローンの一部で既存の住宅ローンを完済する
  4. 住み替えローンの残り分で新しい家の支払いをする

まずは、マンションを売ったお金と住み替えローンの一部で今ある住宅ローンを完済します。

そして、残った融資金で新しく購入する一戸建ての代金の支払いをします。

簡単ですね!

この一連の流れは一つの不動産業者と一つの銀行で行うととても楽なのでなるべくなら業者と銀行はまとめた方が良いでしょう。

マンションを売却して一戸建ての家を購入する際は「住み替えローン」がとても便利です。もちろんマンションの売却代金だけで住宅ローンを完済できる場合や、不足分を貯蓄で補えるのであれば住み替えローンを利用する必要はないのですが、もしマンションを売却したお金では不足してしまう場合は住み替えローンを利用することをおすすめします。難しく考えてしまっている人も居ますが、実際に行動してみると不動産業者や銀行員が指南してくれますので意外とスムーズに事は運びます。ですから、マンションから一戸建てに住み替えたいと言う場合は、まずは今のマンションの住宅ローンの残債額を調べることと、今ならどれぐらいの価格でマンションを売却することが可能なのかを調べるようにしましょう。マンションの売却価格を手っ取り早く調べるには、インターネットの不動産一括査定サービスがおすすめです。HOME4Uなら60秒の入力で机上査定してもらえますのですぐに査定結果が出るのでおすすめです。

不動産一括査定だとマンションが高く売却できる!?

住宅ローンが完済できる場合でもそうでない場合でも、

「少しでも高くマンションを売りたい!」

と誰もが思うことですよね?

少しでもマンションを高く売るには、不動産一括査定を利用するのが一番良いのです。

マンションに限らず家を売却する時にほとんどの人がとる行動は、「近所の不動産やに相談する」だと思います。

もちろん間違いではないのですが、必ずしも近所の不動産業者がマンションの売却を得意としている業者かどうかは分かりません。

となると、最悪の場合100万円以上も損をしてしまう場合もあるのです・・・

それに、マンションの売買を得意としている不動産業者の場合は、、マンションを探している顧客をすでに持っている場合が多いので意外と早く買主が見つかったりするのです。

ですから、少しでも高く早くマンションを売る為にも、マンション売買を専門としている不動産業者が多数登録しているHOME4Uのような不動産一括査定サイトを利用した方がいいのです。

それに、マンションから一戸建てへと住み替える人も多いので、マンション売買を得意とする業者は住み替え手順も熟知しているので安心して任せる事ができるのです。

しかも、不動産一括査定を利用すると一気に6社ほどに一括査定をしてもらえるので、とても便利なのです。

実際に査定をしてみると分かると思いますが、不動産査定は業者によって査定額が異なります。

この時点でも100万円以上の差が出ることもよくありますので、マンションの査定はやはり複数社に依頼できる一括査定がおすすめなのです。

例えばですが、同じマンションであってもその部屋の方角が南向きか北向きかで大きく査定額に差が出ることもあります。

また、付帯設備(床暖房・浴室乾燥機・ビルトイン食洗器・オートロック)等でも査定額は左右されます。

マンション売買を得意としている不動産業者であればこのような細かい部分もしっかりと評価してくれて査定額に大きく反映してくれて、それに対する魅力もしっかりとアピールして売却活動を行ってくれますので、最も好条件でマンションを売ることが可能となるのです。

これが、マンションを売る時は不動産一括査定を利用した方が良い理由になります。

おすすめの不動産一括査定はHOME4U!

不動産一括査定サービスを提供している会社は複数ありますが、最もおすすめなのがHOME4Uになります。

その理由は、「マンション売買を得意とする業者が550社」も登録しているからです。

しかも、入力はわずか60秒で最大6社の査定額が一括で分かるので好条件の不動産業者がすぐに見つかるのです。

マンションに限らず家を売ると言う作業はとても大変なことになります。

それにマンションを売ると言うことは、高額な不動産取引きになりますので安心してお願いできる不動産業者に依頼したいと誰もが思うことですよね!

HOME4Uは運営歴16年以上で業界でも老舗中の老舗になります!厳選した優良な不動産業者だけが提携登録している不動産一括査定サービスになりますので、安心して利用していただけます。

当サイトでは、不安なくマンションを売却することができるパートナーを見つけていただくためにHOME4Uをおすすめしています。

HOME4Uで家の一括査定をしてみる>>

まとめ

これだけの長文にも関わらず最後まで読んでいただきありがとうございます。

住宅ローンが残っていてもマンションを売って一戸建てに住み替えることは可能です!

マンションの売却代金だけで完済できる場合や、不足しても完済できるだけの貯蓄があれば何の問題もなく住み替える事ができます。

もし、マンションの売却代金と貯蓄を足しても住宅ローンが完済できないとしても、住み替えローンを利用すればマンションから一戸建てに住み替えることは可能となります。

ですから、マンションから一戸建てに住み替えを希望していると言う場合は、まずは現在の住宅ローンの残債額を調べることと、一括査定サイトを利用してマンションがどれぐらいの価格で売れるのかを確認してみましょう。

そして、住み替えについて検討していると言う旨を伝えて相談するようにしましょう。

憧れの庭付き一戸建てでの新しい生活をはじめるためにもちょっとだけ頑張ってみましょう!

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つまり、実績と信頼性が無い不動産業者はHOME4Uには登録できないと言うことなのです。

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これは、お客様に安心して利用してもらうために、不動産業者を厳選しているからなのです!

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2017.02.05

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